Verkaufsdruck belebt den Immobilienmarkt

Der deutsche Markt für Immobilieninvestments ist noch immer weit von den Volumina entfernt, die er im Rekordjahr 2021 erreicht hat. Das zeigt eine aktuelle Auswertung von CBRE. Laut dem Immobiliendienstleister belief sich das Investmenttransaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2026 auf 16,2 Milliarden Euro. Das sind 13 Prozent mehr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

„Die graduelle Erholung setzt sich fort“

Bricht man das Investmenttransaktionsvolumen des ersten Halbjahres 2026 auf die einzelnen Nutzungsarten herunter, zeigt sich ein differenziertes Bild. Mit insgesamt 13 Milliarden Euro entfiel der Großteil auf gewerbliche Immobilien. Das ist ein typisches Bild: Der Umsatz bei gewerblichen Liegenschaften ist regelmäßig deutlich größer als der im Bereich der Wohnimmobilien (mit 50 und mehr Wohneinheiten).

Das gewerbliche Segment wuchs demnach im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 um ein Fünftel. Der Markt setzte damit laut CBRE seine „graduelle Erholung“ fort. Gleichzeitig blieb das Transaktionsgeschehen „selektiv“ und konzentrierte sich auf hochwertige Einzeltransaktionen sowie liquide Core-Märkte.

Allerdings fiel die Dynamik am deutschen Markt für Immobilieninvestments im zweiten Quartal etwas geringer aus als zu Jahresbeginn. Bei CBRE führen sie das auf geopolitische Unsicherheiten zurück. An der grundsätzlichen Markterholung habe dies jedoch wenig geändert.

„Die graduelle Erholung setzt sich fort“, sagt Marcus Lemli, Head of Capital Markets Germany bei CBRE in Deutschland. „Wir sehen mehr Aktivität im Markt, mehr Verkaufsprozesse und insgesamt mehr Produkt als noch vor einem Jahr. Gleichzeitig bleibt der Investmentmarkt sehr selektiv.“ Investoren konzentrierten sich weiterhin auf hochwertige Immobilien in liquiden Märkten und treffen ihre Entscheidungen sehr diszipliniert, so Lemli.

Ein wesentlicher Treiber dieser Entwicklung ist nach seinen Angaben das wachsende Produktangebot. Dahinter stehen unterschiedliche Entwicklungen. Zum Beispiel müssen Immobilien refinanziert werden. Auch das weiterhin erhöhte Zinsniveau spielt hierbei eine Rolle. Hinzu kommen die Mittelabflüssen bei offenen Immobilienpublikumsfonds (mehrere Fonds haben die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ausgesetzt, Kanam Grund hat einen Immobilienfonds geschlossen). Ein weiterer Treiber seien „Kapitalrückführungswünsche“ institutioneller Anleger aus Spezialfonds. „Das erhöht den Verkaufsdruck und sorgt für zusätzliche Marktaktivität“, sagt Lemli.

Die eben erst veröffentlichte Publikation „Spezialfondsmarkt Quarterly“ von Kommalpha hatte gezeigt, dass die Nettomittelaufkommen in Immobilienspezialfonds in den vergangenen Quartalen recht konstant waren. Wobei sich in den vergangenen fünf Jahren ein leicht abnehmender Trend erkennen lässt.

Wer kauft, wer verkauft

Auf Käuferseite traten im ersten Halbjahr 2026 insbesondere Immobiliengesellschaften, die öffentliche Hand sowie Asset- und Fondsmanager als aktivste Marktteilnehmer auf. Auf Verkäuferseite dominierten Projektentwickler, Immobilienaktiengesellschaften und Real Estate Investment Trusts. Damit nutzten „gut kapitalisierte Investoren zunehmend Marktchancen, während auf der Angebotsseite vor allem liquiditätsgetriebene Eigentümer zusätzliche Objekte an den Markt brachten“, schlussfolgern sie bei CBRE.

Mehr Büros wechseln den Besitzer

Mit einem Investmentvolumen von 3,45 Milliarden Euro legten Büroimmobilien gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 66 Prozent zu und verzeichneten damit die deutlichste Belebung unter den großen Asset-Klassen. Das Segment profitierte laut CBRE insbesondere von hochwertigen Einzeltransaktionen.

Auch Industrie- und Logistikimmobilien entwickelten sich dynamisch und trugen wesentlich zum Wachstum des gewerblichen Investmentmarktes bei. Dagegen verzeichnete der Einzelhandel einen Rückgang.

Wohnimmobilien entwickelten sich zwar leicht rückläufig, blieben jedoch die stärkste Asset-Klasse am deutschen Investmentmarkt. Entwicklungsgrundstücke erzielten laut CBRE den stärksten relativen Zuwachs und „verdeutlichen, dass Investoren wieder selektiv bereit sind, höhere Risiken einzugehen“.

Top-7-Märkte treiben die Erholung

Die sieben größten deutschen Investmentstandorte gewannen im ersten Halbjahr weiter an Bedeutung. Innerhalb der Top-7-Standorte zeigte sich jedoch ein differenziertes Bild. Düsseldorf entwickelte sich aufgrund einiger Großabschlüsse besonders dynamisch. Auch Köln, Hamburg und Frankfurt am Main verzeichneten eine spürbare Belebung, während Berlin und München dagegen unter dem Vorjahresniveau lagen.

Nach Einschätzung von Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE in Deutschland, bleiben die immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten intakt und stützen den deutschen Investmentmarkt. „Gleichzeitig ist die Preisfindung inzwischen deutlich weiter fortgeschritten als noch vor einem Jahr“, berichtet der Experte.

Deutschland bleibe deshalb für internationale Investoren ein strategisch wichtiger Zielmarkt, so Linsin. „Das Interesse nimmt wieder zu, auch wenn viele Investoren weiterhin sehr selektiv vorgehen und inländisches Kapital das Marktgeschehen nach wie vor dominiert.“ Sein Kollege Sandro Höselbarth, Head of Valuation & Advisory Services Germany bei CBRE in Deutschland, merkt an, dass „wir heute wieder mehr belastbare Preisniveaus als noch vor wenigen Quartalen“ sehen.

Der starke Einbruch der Immobilientransaktionen und der damit verbundene Umsatzrückgang an deutschen Märkten in den Jahren 2022 und 2023 wurden maßgeblich durch die Zinswende, aber auch durch stark gestiegene Bau- und Finanzierungskosten sowie die daraus resultierende Lücke zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern verursacht.

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