Immobilienrisiken sind Governance-Risiken
Michael Stark-Urzendnik, geschäftsführender Gesellschafter, STARK Management & Advisory.
Verluste gehören zur Kapitalanlage. Kritisch wird es, wenn Risiken zu spät erkannt, Interessenkonflikte nicht beherrscht, Entscheidungen unzureichend dokumentiert oder Eskalationen nicht ausgelöst werden – und ein Immobilien- zum Governance-Risk wird.
Bei Versorgungswerken zeigen sich unterschiedliche Dimensionen. Die Bayerische Versorgungskammer räumte für einzelne US-Immobilieninvestments hohe Wertverluste und weitere Verlustrisiken ein. Externe Untersuchungen stellten zudem Compliance-Verstöße und Hinweise auf ein nicht angemessenes Näheverhältnis fest.
Beim Versorgungswerk der Rechtsanwälte in Hessen steht eine Beteiligung am Transamerica Pyramid Center von rund 57,9 Millionen Euro voraussichtlich vollständig zur Wertberichtigung an. Das Investment betrug weniger als ein Prozent des Anlagebestands. Dennoch will das Versorgungswerk den Vorgang nutzen, um Prüf-, Entscheidungs- und Risikomanagementprozesse weiterzuentwickeln. Der Fall zeigt: Diversifikation ersetzt nicht die konsequente Überwachung der Engagements.
Besonders drastisch ist die Lage beim Versorgungswerk der Zahnärztekammer Berlin. Der Verwaltungsausschuss bezifferte den Verlust auf mindestens rund die Hälfte des Anlagevermögens und verwies auf interne Ursachen sowie Defizite bei externer Risikoanalyse, Abschlussprüfung und Aufsicht. Straf- und Zivilverfahren laufen; für die Betroffenen gilt die Unschuldsvermutung.
Die Lehre darf nicht lauten, Immobilien oder internationale Investments generell zu meiden. Sie lautet: Komplexität verlangt eine professionelle Kontrollarchitektur. Institutionelle Anleger benötigen ein durchgängiges System von der Investitionsentscheidung bis zum Exit – mit klaren Zuständigkeiten, unabhängiger Due Diligence, dokumentierten Interessenkonflikten, Limiten, Szenarioanalysen und verbindlichen Eskalationswegen. Hinzu kommt ein robustes Risiko-Cockpit. Es muss Bewertungen, Liquidität, Covenants, Capex, Vermietung, Projektfortschritt und Gegenparteirisiken vereinen. Entscheidend ist nicht die Datenmenge, sondern wie schnell aus einer Abweichung eine Entscheidung wird.
Künstliche Intelligenz kann Dokumente auswerten, Daten plausibilisieren und Frühwarnsignale verdichten. Verantwortung übernimmt sie nicht. Diese bleibt bei Geschäftsführung, Anlageausschüssen und Aufsichtsgremien. Governance ist kein Kostenblock. Sie schützt Kapital, Handlungsfähigkeit und Vertrauen – und wird im nächsten Immobilienzyklus zum Renditefaktor.
Michael Stark-Urzendnik, geschäftsführender Gesellschafter, STARK Management & Advisory
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