Bewertung zwischen Markt und Bilanz

Je geringer die Markttransparenz, desto wichtiger wird die Frage, wie belastbar diese Annahmen sind. Dazu zählen insbesondere Mietansätze, Leerstands- und Vermietungsannahmen, Bewirtschaftungskosten, Investitionsbedarfe sowie Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze. Nicht die Menge der verfügbaren Daten macht eine Annahme belastbar, sondern ihre Eignung für den konkreten Bewertungsfall.

Dabei unterscheidet sich die Prognosefähigkeit je nach Nutzungsart und Marktumfeld. Der deutsche Wohnungsmarkt ist insbesondere in strukturstarken Regionen durch eine stabile Nachfrage geprägt. Miet- und Preisentwicklungen lassen sich relativ gut einschätzen. Der Büromarkt zeigt, wie schnell sich der strukturelle Rahmen verändern kann: Homeoffice und hybride Arbeitsmodelle haben die Nachfrage nach Büroflächen und damit die Einschätzung langfristiger Vermietbarkeit nachhaltig beeinflusst. Ähnliche Unsicherheiten bestehen bei Hotelimmobilien oder bei ESG-Investitionen, deren Umfang und Wirtschaftlichkeit häufig von regulatorischen und politischen Entscheidungen abhängen.

Bewertungsparameter müssen daher transparent und konsistent hergeleitet sowie anhand von Marktbeobachtungen und systematischen Datenreviews plausibilisiert werden – zunehmend auch KI-gestützt. Ergänzend helfen Sensitivitätsanalysen. Im Private-Markets-Umfeld ist dies relevant: Fair-Value-orientierte Bewertungen wirken sich direkt auf NAVs, Bilanzrelationen und Finanzierungskennzahlen aus und bilden eine Basis für Anlageentscheidungen.

Zeigen sich beispielsweise hohe Sensitivitäten gegenüber Mietentwicklung, Leerstand oder Investitionsbedarf, stellt sich die Frage nach dem Handlungsbedarf: Halten, repositionieren, weiterentwickeln oder veräußern? Investitionsbedarfe und Vermietungsrisiken entwickeln sich unabhängig von der Marktliquidität. Nichtstun ist daher ebenfalls eine Entscheidung mit wirtschaftlichen Folgen.

Gerade bei eingeschränkter Preisfindung wird die Immobilienbewertung damit zu einem zentralen Instrument für Transparenz und Entscheidungsfindung. Je weniger der Markt Orientierung liefert, desto höher sind die Anforderungen an diejenigen, die Marktwerte nachvollziehbar und belastbar herleiten.

Mathias Lange, Immobiliengutachter, BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft