Reits laufen Immobilienmarkt voraus

Deutsche Immobilienaktien tendieren nicht erst seit der Zinserhöhung am Donnerstag (10.9.) nach Süden. Gemessen an der für 2027 erwarteten Dividendenrendite nähern sich in diesen Monaten Vonovia & Co mehr und mehr an Volkswagen an. Inwieweit Immobilienmärkte wiederum Reits folgen, untersuchte HQ Trust.

In ihrer Analyse vergleichen die beiden Immobilienexperten Michel Caspary und Benedikt Möller die Entwicklung des MSCI World Reit Index mit dem ODCE Index. Der MSCI World Reit bildet die Entwicklung börsennotierter Immobiliengesellschaften ab. Der ODCE misst die Renditen von Immobilienfonds in den USA und Europa und ist ein Maßstab für nicht börsennotierte Immobilienanlagen.

Beide Indizes unterliegen demselben Zyklus – allerdings mit unterschiedlicher Geschwindigkeit. Der ODCE Index basiert auf quartalsweisen Bewertungen durch Gutachter. Um diesen Effekt zu quantifizieren, haben Michel Caspary und Benedikt Möller die Korrelation beider Indizes berechnet: einmal ohne Zeitversatz, einmal mit einem Vorlauf des Reit-Index von drei Quartalen. Das Ergebnis: „Ohne zeitlichen Versatz liegt die Korrelation zwischen dem MSCI World Reit und dem ODCE Index lediglich bei 31 Prozent. Zieht man den Reit-Index dagegen um drei Quartale vor, steigt die Korrelation auf 75 Prozent. Das ist ein Indiz für einen zeitlichen Vorlauf börsennotierter Immobilienmärkte gegenüber dem privaten Immobilienmarkt“, analysiert Immobilienanalyst Möller. Die aktuelle Marktphase liefert dafür ein anschauliches Beispiel. „Börsennotierte Immobilienaktien haben ihren Tiefpunkt bereits 2023 erreicht und sich seitdem spürbar erholt. Der private Immobilienmarkt zeigt dagegen erst seit wenigen Quartalen wieder positive Gesamtrenditen“, so Möller. Allerdings sind zumindest deutsche Immobilienaktien dabei, den damaligen Tiefpunkt zu testen.

Den Nutzen, den institutionelle Anleger daraus ziehen können, erklärt Michel Caspary. Laut dem Direktor Immobilien bei HQ Trust könne für institutionelle Investoren der Reit-Markt als Frühindikator für Entwicklungen im nicht börsennotierten Immobiliensegment dienen. „Börsennotierte Immobiliengesellschaften liefern zwar keine exakte Prognose. Sie können aber früh anzeigen, in welche Richtung sich Bewertungen im privaten Markt entwickeln könnten.“ Allerdings basiere die Untersuchung auf einem relativ kurzen Zeitraum, der stark durch die Zinswende ab 2022 geprägt ist. Investoren sollten den Zusammenhang daher nicht als dauerhaft betrachten.

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