So aktiv muss Immobilien-Asset-Management heute sein

Die seit Jahren angespannte Lage an den Immobilienmärkten bereitet institutionellen Investoren auch heute noch Schmerzen. Zugleich setzt sie neue Kräfte frei. Deutlich wird das am Beispiel eines deutschen Großkonzerns, unter dessen Dach es einen umfangreichen Direktbestand gibt. Bislang haben interne Fachkräfte dort das Asset Management der Liegenschaften erledigt. Doch nun brechen neue Zeiten an.

Montano Real Estate, ein unabhängiger Investment- und Asset-Management-Spezialist aus München, hat im zweiten Quartal 2026 für zwei Pensionskassen des Konzerns, dessen Name vertraulich behandelt werden soll, das Investment Management und das Asset Management der Immobilien übernommen. Montano wurde mit der strategischen Weiterentwicklung und aktiven Steuerung betraut – dabei geht es um einen direkt gehaltenen Bestand, aber auch um ein Portfolio, das in einem Spezial-AIF administriert wird. Der Gesamtwert wird mit 750 Millionen Euro beziffert. Bei den insgesamt 26 Objekten handelt es sich vorwiegend um Büro- und Logistikimmobilien.

Sebastian Schöberl und Ramin Rabeian sind Gründer und Managing Partner der Montano Real Estate GmbH, deren Expertise sich über die Segmente Logistik, Lebensmitteleinzelhandel, Büro und Soziale Infrastruktur erstreckt. Beide haben im Laufe ihrer Karriere Erfahrungen mit Investoren aus dem Private-Equity-Geschäft gesammelt. Diese gelten als äußerst wissbegierig, was den Umfang und die Detailschärfe des Reportings angeht.

Sondersituationen bewältigen

Im Gespräch mit portfolio institutionell analysieren Schöberl und Rabeian die Lage an den Märkten und arbeiten heraus, dass deutsche Großanleger zunehmend ähnlich denken. „Unsere Wurzeln liegen im Asset Management“, sagt Ramin Rabeian zu Beginn des Gesprächs, „und wir haben viele Workout-Mandate bearbeitet.“ Damit ist die strukturierte Bewältigung von Sondersituationen, wie Leerstandskrisen, Mietausfall oder überschuldete Objekte gemeint. Später ging das Team dazu über, auch eigene Produkte für deutsche institutionelle Investoren zu entwickeln und Fonds aufzulegen. Rabeian sagt, dass derzeit viele Mandatsübernahmen erfolgen. Denn es gebe viele immobilienwirtschaftliche Herausforderungen, die sich nur professionell lösen ließen.

Institutionelle Anleger aus Deutschland, wie zum Beispiel Lebensversicherer, haben in der Vergangenheit bevorzugt Core-Immobilien gekauft, also herausragende Objekte mit langfristigen Mietverträgen – eine stabile Einkommensquelle. „Leider bleiben Core-Objekte nicht immer Core-Objekte“, gibt Sebastian Schöberl zu bedenken. „Ein Mietvertrag kommt zu seinem Ende, und der Mieter zieht möglicherweise seine Mietverlängerungsoption nicht, sondern entscheidet sich, den Standort zu wechseln oder seine angemietete Fläche zu reduzieren.“ Das seien genau die Situationen, die man im Moment häufig sehe, merkt er an. „Hier kommt der klassische Core-Manager an seine Grenzen, weil er dafür nicht aufgestellt ist und ihm dafür das Know-how oder auch die Ressourcen fehlen.“

Im Redaktionsgespräch macht Rabeian außerdem deutlich, dass die Transparenz im Immobilien-Asset-Management immer wichtiger werde. Der Montano-Real-Estate-Mitgründer verweist auf Vermietungsgespräche, Ausbaukosten, Budgets. Über alles das wollen Geldgeber zeitnah informiert werden. „Für ausländische Investoren war das in der Vergangenheit ganz normal. Und wir haben nie verstanden, dass ein Investor mit einem Anteilswert leben kann, der für ihn verbucht wird und der im Prinzip überhaupt keine Aussagekraft besitzt. Wir liefern im Gegensatz dazu Monat für Monat ein cashflowbasiertes Reporting.“

Mehr als nur Bestandsverwaltung

Im vergangenen Jahrzehnt, als die Zinsen immer weiter gesunken und die Verkehrswerte gestiegen sind, war vieles einfacher. „Damals stand die Asset-Management-Kompetenz – anders als heute – nicht so sehr im Mittelpunkt“, gibt Schöberl zu bedenken. Doch diese Zeiten sind vorbei. Er sagt, das eingangs erwähnte Mandat der beiden Pensionskassen stehe beispielhaft für einen grundlegenden Wandel im Asset Management: Institutionelle Investoren erwarten heute mehr als ein verlässliches Reporting und eine effiziente Bestandsverwaltung. Asset Manager müssten Immobilien aktiv weiterentwickeln, stabile Cashflows sichern, Risiken frühzeitig erkennen, Wertsteigerungspotenziale konsequent erschließen.

Ähnlich argumentieren die Immobilienspezialisten von Uniqa Real Estate Management aus Wien. Die Immobilienmanagement-Plattform der Uniqa hat bislang ausschließlich das Immobilienportfolio ihrer Versicherungsgruppe bewirtschaftet.

Neuerdings bieten die Österreicher ihre Dienstleistungen auch externen Anlegern an. Das Third-Party Asset Management, also die Verwaltung von Immobilienkapital für externe Anleger wie zum Beispiel Versorgungswerke, Pensionskassen oder Family Offices, ist ein zusätzliches Standbein für die Versicherungshäuser. Erfahrungen bei anderen Anbietern haben gezeigt, dass sich das Drittgeschäft hervorragend eignet, interne Kosten zu verlagern.

Zielkunden von Uniqa Real Estate Management sind internationale institutionelle Investoren und große Family Offices. In seinem Statement anlässlich des Strategieschwenks hatte Geschäftsführer Thomas Erdmann erklärt, dass institutionelle Investoren heute nicht nur Zugang zu attraktiven Immobilien erwarten würden, sondern vor allem ein aktives Management, das sämtliche Phasen des Lebenszyklus von Immobilien abdecke und die Interessen des Investors konsequent in den Mittelpunkt stelle.

Die neue Normalität

„Es gibt Marktteilnehmer“, sagt Berkan Gülen, Head of Asset Management Germany bei Savills Investment Management, „die Immobilien früher zwischen An- und Verkauf häufig lediglich verwaltet haben. In der neuen Normalität, in der wir uns heute befinden und in der Erträge insbesondere durch aktives Asset Management erzielt werden, ist das damit verbundene Bewusstsein inzwischen im gesamten Markt angekommen.“ Gülen betont, dass die aktive Steuerung, die Entwicklung wirtschaftlich sinnvoller Ideen und die Umsetzung konkreter Businesspläne fest zu einem professionellen Immobilienmanagement gehören. „Das gilt insbesondere, weil Objekte länger im Bestand bleiben, altern und technische sowie mietvertragliche Risiken stärker berücksichtigt werden müssen.“ Savills Investment Management ist international tätig und bietet Zugang zu Immobilien-Investments in den Bereichen direkte Immobilienanlage (Equity) sowie Real Estate Debt.

Berkan Gülen zufolge sind die Anforderungen im Immobilien-Asset-Management immens gestiegen. Und zwar sowohl bei der aktiven Umsetzung von Businessplänen als auch bei Datenerfassung, -auswertung und Reporting. „Berichte werden heute von deutlich mehr Stakeholdern und in größerer Detailtiefe erwartet, etwa zu ESG-Themen. Dafür mussten zunächst Systeme und Standards zur strukturierten Datenerhebung geschaffen werden.“

Investoren wollen aber nicht nur verlässliche Daten sehen, sondern auch nachvollziehen können, welche Asset-Management-Strategie verfolgt wird, welche konkreten Maßnahmen umgesetzt werden und wie Entscheidungen zu Halten oder Verkaufen getroffen werden, fährt der Head of Asset Management Germany bei Savills Investment Management fort. „Neben Investoren verlangen inzwischen auch Banken umfassende technische und ESG-Dokumentationen“, das sei getrieben durch regulatorische Vorgaben, die Bafin und wachsende Nachhaltigkeitsanforderungen.

„Diese Zeiten sind vorbei“

Florian Winkle ist seit vielen Jahren im Immobiliengeschäft aktiv. Seit 2024 steuert er als Co-CEO die Geschäfte der Manova Partners GmbH mit Sitz in München, deren Vorläufer von 2018 bis 2024 im Macquarie-Konzern verankert gewesen ist. Der Infrastrukturspezialist hatte die im Jahr 2000 gegründete GLL Real Estate Partners übernommen, sich dann aber wieder von ihr getrennt. So ist Manova Partners entstanden. Und Florian Winkle hat den Prozess begleitet, zunächst als angestellter Fund Manager und späterer Geschäftsführer von GLL Real Estate Partners.

Manova Partners befindet sich im Besitz ihrer Mitarbeiter, verwaltet Assets im Wert von 10,4 Milliarden Euro und kann realisierte Transaktionen im Wert von 24 Milliarden Euro vorweisen. Geldgeber sind Versorgungswerke, Versicherungen, Stiftungen, Family Offices. Sie stammen aus Europa, Lateinamerika, Asien und den Vereinigten Staaten.

„Wir verwalten im Auftrag unserer globalen Investorenpartner aktiv ein internationales Portfolio von über 170 Immobilieninvestitionen und Entwicklungsprojekten, um die Wertschöpfung zu fördern und die Performance zu steigern“, sagt Winkle im Gespräch mit unserer Redaktion. Das Geschäftsmodell der Münchner umfasst das vertikale Immobilienmanagement und sieht auf den Punkt gebracht so aus: „Wir kaufen Immobilien, wir managen sie, wir machen die Refurbishments, wenn das nötig ist, und können auch Developments durchführen.“

Liegenschaften müssen attraktiv bleiben

Kaufen, Miete kassieren, nichts an der Immobilie tun und sie später problemlos zu Höchstpreisen verkaufen – diese Zeiten sind vorbei, bestätigt Winkle Aussagen, die man am Markt immer wieder hört. „Diese hatten wir in der Phase, als die Zinsen nach unten gekommen sind und eine Immobilie im Zweifelsfall jeden Tag ohne Zutun des Managers mehr wert geworden ist.“ Und auch er betont, es gehe mehr denn je darum, den Cashflow aus den Immobilien zu steigern und dafür zu sorgen, dass die Liegenschaften attraktiv bleiben.

Die Vermietung sei intensiver geworden, weil der Markt heute ein anderer sei als noch vor sieben Jahren, also vor der Corona-Pandemie, unterstreicht Winkle. „Wir sehen viele Unternehmen, die sich schwertun, Mitarbeiter ins Büro zu beordern. Viele Objekte in B-Lagen finden kaum noch Nachmieter. Bürohäuser in Bestlagen mit hoher Gebäudequalität sind einerseits relativ einfach zu vermieten. Andererseits sind die Anforderungen entsprechend hoch.“

Winkle sagt, man müsse als Vermieter viel mehr auf Mieterbedürfnisse eingehen. Es reiche nicht aus, eine Gebäudehülle hinzustellen. Stattdessen werden Mieter als „Gäste“ gesehen und Hospitality-ähnliche Services werden angeboten. Wichtig sei außerdem, dass man Flächen bereits so plant und ausbaut, dass die gewerblichen Nutzer zeitnah einziehen können. Im Gegensatz zu früher sind die Vorlaufzeiten bei Mietern deutlich kürzer, wenn es um die Fragen geht, wie viel Fläche sie benötigen und wie diese aufgeteilt sein soll.

Die Gründe für Mandatswechsel sind vielfältig

Wie sich die Zeiten geändert haben, zeigt auch das Gespräch mit Sebastian Schöberl und Ramin Rabeian. Sie sagen, es gebe drei wesentliche Gründe, die zu einem Mandatswechsel führen können. Das betrifft fehlende Ressourcen beim bestehenden Asset Manager oder beim Auftraggeber, sofern dieser die damit einhergehenden Aufgaben durch eigene Mitarbeiter umsetzen lässt.

Zweitens: Die Anforderungen an das Asset Management sind gestiegen. Das betrifft etwa die Datenerfassung und die Datenanalyse sowie die Systeme, die betrieben werden müssen, berichtet Schöberl und argumentiert ähnlich wie Berkan Gülen. „So etwas ist teurer in der Anschaffung und in der Pflege. Es lohnt sich also nicht für einzelne Mandate. Und drittens sehen wir verschiedene Manager, die aus unterschiedlichen Gründen in Schwierigkeiten geraten, Mitarbeiter verlieren, die Qualität nicht mehr bringen können und auch nicht die Transparenz. Dann reagieren Investoren und vergeben Aufträge neu.“

Der Markt wird aber auch durch seine etablierten Vergütungsstrukturen umgewälzt. Asset Manager leben primär von laufenden Vergütungen und Transaktionsgebühren. Wenn die Transaktionsgebühren ausbleiben, so wie in der Gegenwart, sinkt die Profitabilität. „Es gibt Marktteilnehmer, die nicht mehr profitabel sind und gestützt werden müssen. Doch das kann niemand dauerhaft durchhalten. Auch deshalb gibt es eine Bereinigung in dem Markt“, sagt Schöberl.

Auch Florian Winkle beobachtet die Konsolidierung im Asset-Management-Markt sehr genau. „Die großen werden immer größer“, berichtet er. Es gebe viele Zusammenschlüsse. „Wir haben uns jedoch bewusst dagegen entschieden. Und wir sind überzeugt davon, dass die Investoren auf eine nachweisbare Asset-Management- Kompetenz und auf die lokale Marktkenntnis vertrauen.“

Immobilien stehen im Wettbewerb mit Anleihen

Danach gefragt, wie er das Interesse deutscher Großanleger an Immobilien einschätzt, antwortet Berkan Gülen von Savills Investment Management so: „Das Interesse deutscher institutioneller Investoren an Immobilien ist derzeit differenziert zu betrachten. Vor allem für Core- und Core+-Investoren stehen Immobilieninvestments im Wettbewerb mit anderen attraktiven Anlageformen wie Anleihen, die aktuell vergleichsweise hohe Renditen bieten.“

Gleichzeitig erschweren das volatile Zinsumfeld und unterschiedliche Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern den Abschluss von Transaktionen, so Gülen. Anleger mit hohem Finanzierungsbedarf oder bereits ausgeschöpften Immobilienquoten agierten daher zurückhaltend. Aktiv bleiben vor allem kapitalstarke Investoren mit langfristigem Anlagehorizont, etwa Versorgungswerke und Pensionskassen, „die nun auch gerne antizyklisch investieren und sich bietende Investmentchancen ergreifen“.

Doch wie geht es im Asset Management mit krisengeplagten Objekten weiter? In der Vergangenheit sind im Immobilienbereich viele Themen angegangen worden nach dem Prinzip Hoffnung, es wird schon besser werden, sagt Florian Winkle. „Viele Eigentümer haben sich auf den Standpunkt gestellt, die Immobilien in jedem Fall zu behalten. An dieser Stelle ist aus meiner Sicht eine gewisse Konsequenz, ein Umdenken notwendig. Wenn die Immobilie in der Zukunft nicht mehr die Renditen bringt, die man als Eigentümer braucht, dann muss man sich von ihr trennen.“

Schlagworte: Immobilien | Print-Ausgabe