Umfrage: Real Estate Debt gewinnt weiter an Bedeutung

Real Estate Debt hat sich in den breit diversifizierten Portfolios deutscher Großanleger etabliert. Laut einer neuen Studie zum Anlageverhalten institutioneller Investoren, die die Hochschule Rhein-Main in Kooperation mit dem in Düsseldorf ansässigen Anbieter Caerus Debt Investments durchgeführt hat, ist Real Estate Debt ein Wachstumsmarkt in Deutschland.

An der Studie haben 54 Verantwortliche unter anderem von Versorgungswerken, Kreditinstituten, Versicherungen, Pensionskassen und Family Offices teilgenommen. Zwar sei Real Estate Debt in den Portfolios der meisten institutionellen Investoren bislang nur schwach vertreten, aber rund ein Drittel der Befragten möchte ihre Aktivitäten ausbauen, so die Prognose. Aktuell liegt die Quote dieser Anlageklasse im Schnitt bei 1,6 Prozent des Gesamtportfolios.

Fürsprecher und Widersacher

Real Estate Debt umfasst die Finanzierung von Immobilienprojekten durch nicht-bankliche, meist institutionelle Investoren. Der Rückzug der Banken gilt weltweit als Hauptwachstumstreiber für alternative Finanzierer.

Diejenigen Umfrageteilnehmer, die ihre Aktivitäten in den nächsten ein bis drei Jahren ausbauen wollen, nannten als Größenordnung durchgängig Volumina von mehr als 75 Millionen Euro. Dem gegenüber stehen 41 Prozent, die keine Neuanlage in dieser Anlageklasse planen, sowie ein gutes Viertel, das sich noch nicht festgelegt hat.

Die Studienautoren um Prof. Dr. Bernd Wieberneit, Professor für Investment- und Asset-Management von Immobilien an der Hochschule Rhein-Main, haben prognostiziert, was das für die kommenden 36 Monate bedeuten könnte: Bei pessimistischen Vorannahmen läge das Neuanlagevolumen im Bereich Real Estate Debt im Markt der DACH-Region bei rund 1,1 Milliarden Euro, im realistischen Fall bei rund 2,3 Milliarden Euro und im optimistischen Fall bei rund 3,7 Milliarden Euro.

Investoren schätzen die Ausgewogenheit von Rendite und Risiko

Befragt zur Motivation der Investoren für ein Engagement in Real Estate Debt wird als wichtigster Treiber die Ausgewogenheit von Rendite und Risiko der Investition benannt (4,31 von 5 möglichen Punkten). Ein Engagement in Real Estate Debt bietet laut der Studie ähnlich einem Core-Investment ein gesichertes Cashflow-Profil, eine geringe Volatilität und eine schwache Korrelation zu anderen Asset-Klassen wie beispielsweise den Anleihe- sowie Aktienmärkten.

Renditeseitig erreichten vorrangige besicherte Immobilienkredite das Niveau risikoreicherer Anlageklassen wie hochverzinslicher Unternehmensanleihen oder übertreffen es. Und zwar bei einem niedrigeren Risiko durch die dingliche Besicherung.

Laut Studienergebnis werden von den Kapitalgebern Whole Loans als Kapitalstruktur der vergebenen Darlehen bevorzugt, sie vereinen erstrangiges und nachrangiges Fremdkapital in einer einzigen Finanzierung. Die Interessenten erwarten im Schnitt eine Brutto-IRR von 8,0 Prozent pro Jahr und akzeptieren im Median einen Beleihungsauslauf – das ist der prozentuale Anteil der Kreditsumme im Verhältnis zum Beleihungswert einer Immobilie – von 70,0 Prozent.

Caerus Debt Investments hebt hervor, dass sich die geforderten Verzinsungen durch Immobilien im Core-Segment kaum bezahlen lassen. Die Ertragserwartung verlange Objekte mit einem höheren Risikoprofil wie etwa Value-Add-Repositionierungen oder Projektentwicklungen mit Vorvermietung, deren Projektrenditen eine höhere Verzinsung der Fremdmittel erwirtschaften würden.

Mehr Rendite durch Back Leverage

Eine Möglichkeit, die geforderte Rendite ohne höheres Objektrisiko zu erreichen, sei der Einsatz von Fremdkapital auf Fondsebene, das sogenannte Back Leverage. Die Befragten zeigten hier jedoch eine deutliche Zurückhaltung.

Nur zwölf Prozent von ihnen setzen Back Leverage bereits ein, weitere drei Prozent planen eine Implementierung. Dem gegenüber stehen 67 Prozent, die den Einsatz auch für die kommenden Jahre nicht beabsichtigen.

Als Haupthinderungsgrund werde eine damit einhergehende Risikoerhöhung (37 Prozent der Antwortenden) gesehen. Zudem sei der Markt für diese Strukturen noch nicht ausgereift beziehungsweise entsprechende Standards fehlten (19 Prozent). Außerdem seien die Strukturen zu komplex und erforderten ein zusätzliches Reporting (13 Prozent).

Real Estate Debt als Ergänzung klassischer Bankendarlehen

Nachfrageseitig präsentiert sich Real Estate Debt in Deutschland somit bis auf Weiteres als Ergänzung klassischer Bankendarlehen. Real Estate Debt komme idealerweise dann ins Spiel, wenn die Immobilie „knapp“ nicht in das Finanzierungsraster der Banken passe, heißt es bei Caerus Debt Investments. Beispiele hierfür sind etwa Transformationsobjekte, die in Richtung ESG repositioniert werden sollen. Denkbar ist auch, dass ein sogenanntes Aufvermietungsthema vorgesehen ist oder eine Änderung der Nutzungsart ansteht, um die Immobilien vermarkten zu können.

Ein Aufvermietungsthema beschreibt in der Immobilienwirtschaft den strategischen und operativen Vorgang, eine ganz oder zu großen Teilen leerstehende Immobilie durch gezielte Akquise von Mietern wieder vollständig zu vermieten. Ziel ist es, den Leerstand zu beseitigen, die Mieteinnahmen zu maximieren und den Marktwert der Immobilie nachhaltig zu steigern.

Lesetipp: Die Bereitschaft Immobilien zu finanzieren, bleibt weiter eingeschränkt. Immerhin hat sich die Stimmung im dritten Quartal verbessert, wie das BF Quartalsbarometer zeigt, das die BF Direkt AG in Kooperation mit dem Handelsblatt Research Institute erstellt. Zur Ermittlung des Barometers werden vierteljährlich aktuell 38 Experten befragt, die alle unmittelbar mit der Kreditvergabe an Immobilienunternehmen betraut sind. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und alternativer Finanzierer.

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