Regionale Differenzen auf Europas Immobilienmärkten

Auf den europäischen Immobilieninvestmentmärkten spricht derzeit offenbar viel für regionale Ansätze. Gemäß einer aktuellen Analyse, dem „Emea Capital Markets Snapshot Q3 2026“ von Colliers, ist das Transaktionsvolumen in Spanien, Polen und Irland in den ersten neun Monaten 2026 kräftig gestiegen. Dagegen bleibt die Marktbelebung in Deutschland verhalten. Insgesamt gelte, dass höhere Finanzierungskosten, wirtschaftliche Unsicherheiten und die noch nicht vollständig abgeschlossene Anpassung der Immobilienpreise an das veränderte Zinsumfeld die Transaktionsaktivität in Europa bremsen.

Hierzulande bremsen laut Colliers insbesondere unterschiedliche Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern sowie hohe Anforderungen an die Finanzierung die Investitionstätigkeit. Europaweit konzentrieren sich Investoren verstärkt auf Immobilien mit stabilen Erträgen und strukturellen Wachstumsperspektiven. Besonders gefragt seien Rechenzentren, Wohn- und Logistikimmobilien.

Spanien, Polen und Irland melden mehr Transaktionen

In Spanien erreichte das Transaktionsvolumen in den ersten neun Monaten 2026 etwa 16,8 Milliarden Euro und lag damit 28,2 Prozent über dem Vorjahreswert. Den größten Anteil hatten Wohnimmobilien mit 5,9 Milliarden Euro. In Polen stieg das Investmentvolumen im gleichen Zeitraum um 90 Prozent auf mehr als 4,8 Milliarden Euro. Besonders kräftig fiel das Wachstum bei Einzelhandels- und Logistikimmobilien aus. Irland verzeichnete einen Zuwachs von 34 Prozent auf 2,16 Milliarden Euro. In Schweden erhöhte sich das Transaktionsvolumen um 25 Prozent auf umgerechnet rund 13 Milliarden Euro.

In Deutschland wurden in den ersten neun Monaten Immobilien im Wert von 21,6 Milliarden Euro gehandelt. Das entspricht einem Rückgang um neun Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Auf dem deutschen Investmentmarkt konzentriere sich das Interesse derzeit auf ausgewählte Strategien und Objekte. Im Bürosegment rücken kleinere Core-Investments in den Fokus, während bei Industrie- und Logistikimmobilien insbesondere Spezialimmobilien gefragt sind.

„Kapital ist vorhanden, wird aber zunehmend gezielt eingesetzt. Investoren konzentrieren sich auf Märkte und Immobiliensegmente mit überzeugenden Fundamentaldaten, stabilen Erträgen und langfristigen Wachstumsperspektiven. Dabei gewinnen größere Portfolios, Investmentplattformen und Partnerschaften an Bedeutung. Entscheidend bleibt, dass die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zusammenfinden und sich Transaktionen wirtschaftlich darstellen lassen“, sagt Luke Dawson, Head of Global & Emea Capital Markets bei Colliers.

In Deutschland bleibt Preisfindung offen

„Das dritte Quartal war in Deutschland weiterhin von einer verhaltenen Transaktionsaktivität geprägt. Dabei ist weniger fehlendes Kapital das Problem als vielmehr die weiterhin schwierige Preisfindung zwischen Verkäufern und Käufern. Internationale Investoren zeigen wieder zunehmendes Interesse am deutschen Immobilienmarkt, allerdings zu klar definierten Risiko-Rendite-Anforderungen. Für das vierte Quartal rechnen wir daher mit einer selektiven Marktbelebung. Mit Blick auf 2027 erwarten wir eine zunehmenden Transaktionsaktivität, insbesondere weil der Handlungsdruck auf Eigentümer und Banken steigt“, sagt Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany bei Colliers.

Bei Wohnimmobilien stützen laut Colliers der anhaltende Wohnungsmangel in zahlreichen europäischen Märkten und die Nachfrage nach Mietwohnungen das Investoreninteresse. Besonders gefragt sind größere Wohnungsportfolios, speziell für die Vermietung entwickelte Wohnimmobilien sowie Plattforminvestments. Im Segment des studentischen Wohnens (Purpose-Built Student Accommodation, PBSA) zeichnet sich nach einem verhaltenen Jahresauftakt eine Erholung der Transaktionsaktivität ab.

Vonovia drücken Finanzierungskosten

Dass die Nachfrage nach Mietwohnungen weiterhin groß ist, andererseits Finanzierungskosten belasten, zeigt sich auch in den Q3-Zahlen von Vonovia. „Auf Basis eines kleineren Portfolios wächst das Ergebnis aus dem Vermietungsgeschäft weiter“, sagte Vonovia-CEO Luka Mucic. „Höhere Finanzierungskosten bremsen unseren Fortschritt bei den Verkäufen. Das wirkt sich natürlich auch auf unsere Ergebnisse in diesen Segmenten aus.“

Der Ausblick von Vonovia fällt nun vorsichtiger aus. Grund dafür sind geringere Investitionen als ursprünglich geplant, insbesondere im Neubau für den eigenen Bestand. Gleichzeitig belasten höhere Finanzierungskosten. Auch für die verkaufsbezogenen Segmente rechnet Vonovia mit einer schwächeren Entwicklung. Neue Manage-to-Green-Investitionen setzt Vonovia zunächst aus. Auch den Neubau für den eigenen Bestand fährt das Unternehmen zurück.

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