Aktuelle Trends auf dem deutschen Immobilienmarkt
Immobilieninvestoren sind derzeit eher zurückhaltend. Das liegt aber nicht nur an den steigenden Zinsen.
Die geopolitischen Verwerfungen, eine drohende Energiekrise und die weiterhin nicht reibungslos funktionierenden Lieferketten belasten die konjunkturelle Entwicklung der deutschen Wirtschaft zunehmend – und wirken sich auch auf die Immobilienmärkte in Deutschland aus. Das zeigt der aktuelle Marktausblick von CBRE Research. Die Autoren des Berichts befassen sich neben dem Markt für Wohnimmobilien auch mit den anderen bedeutenden Nutzungsarten. Dabei handelt es sich um Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel sowie Senioren und Gesundheit.
Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt
Wie die Analysten von CBRE hervorheben, führen steigende Finanzierungskosten sowie die Aussicht auf attraktivere Bondrenditen zu einer abwartenden Haltung von Wohninvestoren. Aufgrund von Bauverzögerungen während der Pandemie und steigender Baupreise fallen die Baufertigstellungen deutlich niedriger aus als politisch gewünscht. Die Marktbeobachter von CBRE schließen daraus, dass der Nachfrageüberhang für „überwiegend stabile Preise“ sorgen sollte.
Büromarkt vorerst robust
Die Bürovermietungsmärkte zeigen sich laut CBRE vorerst robust. Vor allem „flexible und hybride Arbeitsplatzstrategien“ setzten sich durch und sorgten für anhaltende Angebotsknappheit im Premium-Segment. Laut CBRE findet eine weitere Polarisierung der Vermietungsmärkte in Richtung Qualität und zentrale Lagen statt. Der Investmentmarkt sei durch eine Neubewertung und eine Flucht in Qualität geprägt.
Stark steigende Kosten im Einzelhandel
Nach Einschränkungen im Zuge der Corona-Pandemie, einem geänderten Einkaufsverhalten und unterbrochenen Lieferketten sieht sich der Einzelhandel nun stark steigenden Kosten ausgesetzt, die laut CBRE „schlussendlich an den Verbraucher weitergegeben werden“. Die merklichen Preissteigerungen führten zu einer Zurückhaltung der Verbraucher. Der Handel sei davon jedoch nicht einheitlich betroffen. Den vollständigen CBRE-Report finden Sie hier.
Mieter zieht es ins Umland von Großstädten
Am Markt für Wohnimmobilien gibt es einen bemerkenswerten Trend, der Immobilieneigentümer ebenso wie Mieter betrifft: Die Zahl der Einwohner in den sieben größten Städten in Deutschland schrumpft. Nach Angaben des Immobiliendatenanbieters Empirica Regio war das sogenannte Wanderungssaldo in den meisten Metropolen im vergangenen Jahr negativ. Doch das sei keine neue Entwicklung. Vielmehr setze sich der Schrumpfungstrend der vergangenen Jahre fort.
Ein Großteil der Abwanderung fand demnach in das direkte Umland statt. Den stärksten Rückgang der Bevölkerung verzeichnete den Angaben zufolge Köln. Unter dem Strich verlor die Stadt knapp 10.000 Menschen. Zusätzlich schwäche sich auch die Auslandszuwanderung weiter ab.
„Die neuen Zahlen für das Jahr 2021 bestätigen die sich schon länger abzeichnende Trendumkehr“, sagt Jan Grade, Geschäftsführer von Empirica Regio. „Während vor allem ländliche Regionen höhere Wanderungsgewinne verzeichnen, verstärkt sich die Abnahme der Zuwanderung in die Kernstädte.“ Bereits 2020 sei Hamburg die einzige unter den sieben größten Städten gewesen, die ein positives Wanderungssaldo vorweisen konnte. Immer mehr Menschen seien bereit, längere Fahrzeiten in die Städte auf sich zu nehmen – auch Landkreise in einer Entfernung von einer Stunde und mehr profitierten davon, so Grade.
Trotz der Chancen für die Umlandgemeinden durch den Zuzug ergeben sich nach Einschätzung des Immobiliendatenanbieter Empirica Regio auch neue Herausforderungen. Ein höheres Verkehrsaufkommen, ein steigender Bedarf an Bauland sowie wachsende Anforderungen an die Nah- und Energieversorgung müssten zukünftig stärker berücksichtigt werden.
Euroraum droht in Schwierigkeiten zu geraten
In einer aktuellen Untersuchung der Kapitalanlagen von Schweizer Pensionskassen kommt der Investmentberater Mackewicz & Partner zu einer ernüchternden Einschätzung: Inzwischen hätten Inflation, höhere Zinsen, Lieferengpässe, Personalsorgen und Energieknappheit besorgniserregende Dimensionen angenommen. „Die Sorgen gehen so weit, dass mit den Zinserhöhungen der Euroraum wieder in Schwierigkeiten gerät und wir es mit einer neuen Eurokrise zu tun bekommen könnten.“
Der Zuwachs der Renditen mache Anleihen wieder attraktiver und reduziere das Chance-Risiko-Verhältnis für Aktien und Private Equity. „Es ist davon auszugehen, dass die steigenden Zinsen den Einsatz von Fremdkapital verteuern werden und sich die Eigenkapitalrendite einzelner Transaktionen aufgrund der vorsichtigeren Nutzung von Leverage reduzieren wird.“
Autoren: Tobias BürgerSchlagworte: Immobilien
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