Immobilien
28. Mai 2024

Altersversorger stellen ein Drittel des Vermögens in Immobilienspezialfonds

Mit einem Anteil von 29 Prozent sind Altersvorsorgeeinrichtungen die größte Investorengruppe (52,4 Milliarden Euro) in Deutschland. Versicherungen folgen auf Platz zwei mit 47,4 Milliarden Euro.

Die 2010er Jahre waren für Immobilienanleger erfreulich: Bewertungen stiegen und insbesondere in der Niedrigzinsphase machte das „Betongold“ Furore. Den Zeitraum 2010 bis 2023 nimmt jetzt das Beratungshaus Kommalpha in einer Analyse des Marktes für Immobilienspezialfonds in den Blick. Ein Ergebnis: Immobilienspezialfonds haben seit dem Jahr 2010 im Vergleich zum gesamten Spezialfondsmarkt überproportional zugelegt und ihren Marktanteil konstant ausgebaut. Ihr Volumen stieg von Anfang 2010 bis Ende 2023 um 153 Milliarden Euro auf über 182 Milliarden Euro an.

Vermögen hat sich versechsfacht

Insgesamt hat sich das Immobilienspezialfondsvermögen laut der aktuellen Kommalpha-Analyse in den vergangenen 13 Jahren um den Faktor 6,1 von knapp 30 Milliarden Euro Anfang 2011 auf besagte 182 Milliarden Euro per Ende 2023 vervielfacht. Die Anzahl von Immobilienspezialfonds in Deutschland ist zudem in den letzten 13 Jahren von 154 Anfang 2011 auf 671 per Ende 2023 gestiegen.

Zum Vergleich der gesamte Spezialfondsmarkt: Ende 2023 betrug das gesamte Spezialfondsvolumen 2.035 Milliarden Euro, was eine Zunahme von 1.238 Milliarden Euro in den vergangenen 13 Jahren oder Vervielfachung um den Faktor 2,5 bedeutet. Das Segment der Immobilienspezialfonds nahm also in diesem Zeitraum überproportional zu.

Grundlage der Marktanalyse über Immobilienspezialfonds sind Kommalpha zufolge Datensätze, die von der Deutschen Bundesbank zur Verfügung gestellt werden. Dabei handele es sich um rund 650.000 Datenpunkte der letzten 13 Jahre. Datenstichtag ist der 31. Dezember 2023. Die Unterscheidung der ausgewiesenen Anteilsinhabergruppen erfolge gemäß der Kundensystematik der Bundesbank.

Auf Ebene der Fondskategorien liegen gemischte Wertpapierspezialfonds mit Abstand vorne. Sie vereinen 1.064 Milliarden Euro auf sich, was einen Marktanteil von 52 Prozent entspricht. Dahinter folgen Rentenspezialfonds mit 402 Milliarden Euro und einem Marktanteil von 20 Prozent. Immobilienspezialfonds sind die drittgrößte Spezialfondskategorie mit 182 Milliarden Euro und einem Marktanteil von neun Prozent.

AV-Einrichtungen stiegen als erste in den Immobilienboom ein

In seiner Analyse hat Kommalpha unter anderem untersucht, welche Anteile am Volumen die jeweiligen Anlegergruppen im Bereich der Immobilienspezialfonds halten und im Zeitverlauf gehalten haben. Dazu gehören Altersvorsorgeeinrichtungen, Versicherungen, Kreditinstitute sowie unter anderem Sozialversicherungen / Öffentliche und kirchliche Zusatzversorgungseinrichtungen. Demnach sind im Immobilienspezialfondsgeschäft Altersvorsorgeeinrichtungen mit 52,4 Milliarden Euro und einem Anteil von 29 Prozent die größte Investorengruppe in Deutschland. Versicherungen kommen auf Rang zwei mit 47,4 Milliarden Euro, was einen Marktanteil von 26 Prozent ausmacht. Kreditinstitute halten Platz drei mit Kapitalanlagen in Höhe von 35,7 Milliarden Euro in Immobilienspezialfonds und einem Marktanteil von 20 Prozent. Die Immobilienspezialfondsbestände von Altersvorsorgeeinrichtungen legten im Betrachtungszeitraum um 45 Milliarden Euro zu, gefolgt von Versicherungen mit 33 Milliarden Euro und Kreditinstituten mit 32 Milliarden Euro fast gleichauf.

Auch berichtet Kommalpha, dass bei Altersvorsorgeeinrichtungen das Niveau der jährlichen Nettomittelaufkommen in den letzten 13 Jahren leicht angestiegen sei. Spitzenreiter sei das Jahr 2017 mit 3,9 Milliarden Euro, gefolgt von 2021 und 2014 mit jeweils 3,5 Milliarden Euro sowie 2015 mit 3,3 Milliarden Euro. Das geringste Nettomittelaufkommen sei im Jahr 2020 mit 856 Millionen Euro festzustellen. Das vergangene Jahr 2023 befinde sich mit einem Nettomittelaufkommen von 1,9 Milliarden Euro zwar unter den beiden Vorjahren, aber immer noch auf einem guten Niveau.

Das Immobilienspezialfondsgeschäft von Versicherungen zog laut Analyse erst so richtig ab 2016 an. Bis dahin befanden sich die jährlichen Nettomittelaufkommen auf einem recht geringen Niveau zwischen 500 und 1.000 Millionen Euro. In 2016 verdoppelte sich das Nettomittelaufkommen auf über zwei Milliarden Euro und baute sich ab dann konstant bis zu dem Spitzenwert von knapp vier Milliarden Euro in 2020 auf, um dann vorerst leicht und in 2023 etwas deutlicher auf den Wert von 2,3 Milliarden Euro zurückzugehen. Das jährliche Nettoneugeschäft, aber auch die Mittelzuflüsse seien im Vergleich zu Altersvorsorgeeinrichtungen weit weniger volatil.

Banken mit hoher Dynamik

Kreditinstitute wiesen laut Analyse in den vergangenen 13 Jahren die mit Abstand größte Dynamik bezüglich des relativen Wachstums der jeweiligen Bestände an Immobilienspezialfonds von Investorengruppen auf. Dies gelte insbesondere für die letzten drei Jahre des Betrachtungszeitraums. Die Netto- und Brutto-Cashflows bei Kreditinstituten hinsichtlich der Dotierung von Depot-A-Beständen in Immobilienspezialfonds wiesen zudem analog zu Versicherungen in der zweiten Hälfte der Betrachtungsperiode eine stark steigende Tendenz auf.

Allerdings sei das Immobilienspezialfondsgeschäft von Kreditinstituten im vergangenen Jahr 2023 deutlich verhaltener gewesen. Der Spitzenwert des jährlichen Nettomittelaufkommens im betrachteten Zeitraum liege im Jahr 2022 bei 4,7 Milliarden Euro. Das sei das höchste Nettomittelaufkommen in einem Kalenderjahr von allen betrachteten Investorensegmenten.

Auch macht Kommalpha Angaben zu jährlichen Ausschüttungsrenditen von Immobilienspezialfonds: Diese wiesen eine Bandbreite von 2,46 Prozent in 2023 und 4,05 Prozent in 2017 auf. Die Phase der höchsten Ausschüttungsrenditen befinde sich tendenziell in der Mitte des Betrachtungszeitraums 2010 bis 2023.

Ein weiterer interessanter Aspekt: Das Niveau des Nettomittelaufkommens der beiden vergangenen Jahre zeige, dass die Zinswende im Frühjahr 2022 sowie das schwierige Umfeld im Immobilienbereich (bisher) keinen signifikanten Einfluss auf Nettodotierungen von institutionellen Investoren in Immobilienspezialfonds hatten. In der Phase des steilen Zinsanstiegs ab Frühjahr 2022 sei das Nettomittelaufkommen nicht eingebrochen. Allerdings habe sich der Markt zeitverzögert ab Februar 2023 etwas eingetrübt. Die gesamte Kommalpha-Analyse finden Interessierte hier.

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