Alternative Anlagen
6. Oktober 2021

Anleger weichen auf Projektentwicklungen aus

„Frustriertes Kapital“ auf Objektsuche. Abstand zwischen Büro- und Logistikrenditen halbiert.

Es läuft für deutsche Gewerbeimmobilien. Der Markt scheint die pandemiebedingte Krise zunehmend hinter sich zu lassen. Wie die Immobilienspezialisten von Savills berichten, war das 3. Quartal mit einem Transaktionsvolumen von knapp 14,7 Milliarden Euro das bislang umsatzstärkste im laufenden Jahr. Für das Schlussquartal deute sich ein noch höherer Umsatz an. Zwischen Januar und September 2021 summierte sich das Transaktionsvolumen nach Berechnungen von Savills auf circa 38,3 Milliarden Euro, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum nur noch ein Minus von zehn Prozent bedeutet.

„Die Pandemie hat zweifellos zu einer Neubewertung der Risiken an den Immobilienmärkten geführt, zugleich jedoch den Anlagedruck der Investoren weiter erhöht. Viele Investoren haben ihr Ankaufsprofil nachgeschärft und konzentrieren sich nun wieder darauf, ihre Anlageziele zu erreichen. Auch auf der Verkäuferseite beobachten wir wieder mehr Aktivität. Im Großen und Ganzen scheinen die Investoren die Krise also hinter sich gelassen zu haben, auch wenn sich im Kleinen manches verändert hat“, resümiert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills.

Weniger Ausländer, mehr Projektentwicklungen

Wie Savills weiter berichtet, wird der Markt von einheimischen Investoren und von Projektentwicklern dominiert. Mit 64 Prozent am Transaktionsvolumen erreichte der Anteil deutscher Käufer seinen höchsten Wert seit 2013. Lediglich zwölf Prozent der Käufer kamen aus dem nicht-europäischen Ausland – im Durchschnitt der Jahre 2015 bis 2019 lag deren Anteil noch bei 20 Prozent. Mit den zu erwartenden Rückgängen bei Reiseverkehrs-Beschränkungen und krisenbedingtem Home Bias dürfte künftig der Anteil nicht-europäischer Käufer wieder steigen.

Die höheren Anforderungen der Investoren an ein Core-Objekt verbunden mit der geringen Verkaufsbereitschaft vieler Eigentümer solcher Objekte führen dazu, dass die Investoren immer stärker auf Projektentwicklungen ausweichen. Der Anteil der Projektentwicklungsankäufe am Gesamtvolumen lag im bisherigen Jahresverlauf bei 18 Prozent. Bleibt er bis Jahresende auf diesem Niveau, wäre das ein neuer Höchststand. Auch die größte Transaktion des laufenden Jahres, der Erwerb des Frankfurter Projekts T1 von Groß & Partner durch ein Konsortium um die Allianz, fällt in diese Kategorie.

Projektentwickler sind die größte Verkäufergruppe

Mit einem Verkaufsvolumen von circa 7,8 Milliarden waren Projektentwickler auch die größte Verkäufergruppe. Viel bemerkenswerter ist für Savills jedoch deren Präsenz auf der Käuferseite: Nach offenen Spezialfonds (36 Prozent) und Asset/Investment Managern (22 Prozent) waren sie mit einem Volumenanteil von elf Prozent die drittgrößte Käufergruppe – das sei ein Novum. Zudem wurde jedes zehnte gehandelte Objekt vom Käufer mit der Absicht einer Nutzungsumwidmung erworben. „Die Pandemie hat den gesellschaftlichen Wandel beschleunigt und sorgt so dafür, dass eine steigende Zahl von Immobilien den Nutzeranforderungen nicht mehr genügt. Umgekehrt stand noch nie so viel Anlagekapital für Objekte zur Verfügung, die heutige und für die Zukunft erwartete Nutzerbedürfnisse befriedigen und damit langfristige Erträge versprechen. Für Projektentwickler ist das ein ideales Umfeld“, kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, diese Zahlen.

Frust-Shopping

Marcus Lemli ergänzt: „Die Ankaufsaktivität der Projektentwickler ist schon seit geraumer Zeit auf einem bemerkenswert hohen Niveau. Da deren Ankäufe von gestern und heute das Core-Produkt von morgen sind, wird hier zumindest angebotsseitig die Basis für ein weiterhin hohes Transaktionsvolumen geschaffen. Dieses Angebot trifft auf eine Welle ‚frustrierten Kapitals‘, das in bisherigen Bieterprozessen nicht zum Zuge gekommen ist. Zusammen mit der erwarteten Rückkehr der Übersee-Investoren spricht das für eine weiter steigende Aktivität am deutschen Immobilieninvestmentmarkt.“ Für das laufende Jahr rechnet Savills mit einem Transaktionsvolumen von knapp 60 Milliarden Euro (2020: 60,8 Milliarden Euro). Im kommenden Jahr dürfte dieser Wert noch übertroffen werden.

Büro-Spitzenrendite fällt auf 2,80 Prozent

Das nach wie vor hohe Interesse an Core-Produkten drückt weiter auf die Renditen. Laut Daten von Cushman & Wakefield liegt der Mittelwert der Spitzenrenditen für Büroobjekte in den Top-7 aktuell bei 2,80 Prozent und damit um 14 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahreszeitraums. München ist der teuerste Markt (2,50 Prozent). Köln (3,00 Prozent) und Stuttgart (3,15 Prozent) sind die vergleichsweise preiswertesten Märkte.

Logistik-Spitzenrendite fällt um 55 Basispunkte

Bei Logistikobjekten ist der Mittelwert der Spitzenrenditen in den vergangenen zwölf Monaten um 55 Basispunkte auf aktuell 3,11 Prozent gesunken. Der Abstand zwischen mittlerer Büro- (2,80 Prozent) und mittlerer Logistikimmobilienrendite hat sich in diesem Zeitraum von 72 Basispunkten auf 31 Basispunkte mehr als halbiert. Das zeigt, wie hoch der Wettbewerb der Investoren um Logistikobjekte ist. Mit Ausnahme von Stuttgart (3,20 Prozent) gilt für alle Top-Standorte der Wert von 3,10 Prozent. Der Mittelwert der Spitzenrenditen für erstklassige Geschäftshäuser liegt aktuell bei 3,63 Prozent und damit sieben Basispunkte niedriger als Ende September 2020. Die Bandbreite der Werte reicht von 3,15 Prozent in München bis 3,80 Prozent in Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Bis Jahresende erwartet Cushman & Wakefield, dass es wegen des unvermindert anhaltenden hohen Nachfragedrucks für Spitzenobjekte in den wesentlichen Nutzungsklassen zu weiteren, aber überwiegend leichten, Renditekompressionen kommt.

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