Immobilien
23. März 2016

Auch bei Immobilien kommt nicht mehr alles aus einer Hand

Der Trend zur Trennung der Wertschöpfungskette setzt sich im Immobiliensektor immer mehr durch. Der Fokus der Anleger liegt auf den Cashflow-Renditen, wie eine neue Umfrage zeigt.

Im Wertpapierbereich ist es schon längst gang und gäbe: die Trennung der Wertschöpfungskette in Asset Management und Administration. Dieses Prinzip setzt sich nun zunehmend auch im Immobiliensektor durch. Dies ist ein Kernergebnis der Ende 2015 abgeschlossenen Umfrage von Universal-Investment, an der sich institutionelle Investoren mit einem verwalteten Gesamtvermögen von über 100 Milliarden Euro beteiligt haben. Das Immobilienkapital der Befragten liegt bei acht Milliarden Euro. Laut der Umfrage bewerten knapp zwei Drittel der Befragten die Master-KVG positiv. 36 Prozent planen sogar innerhalb der nächsten zwölf Monate eine Master-KVG zu nutzen.  „Die Anleger goutieren vor allem die höhere Transparenz gegenüber Lösungen, die alles aus einer Hand bieten. Auch die größere Flexibilität bei der Auswahl der jeweils besten Partner spielt eine Rolle und spricht für die Master-KVG“, erklärt Alexander Tannenbaum, der als Geschäftsführer für das Immobiliengeschäft von Universal-Investment verantwortlich ist. 
Den Schwerpunkt bei ihren Immobilienanlagen legt die große Mehrheit mit rund 82 Prozent auf die Erzielung laufender Ertragsausschüttungen und damit auf die Cashflow-Rendite. Die Gesamtrendite mit einem gewinnbringenden Verkauf von Immobilien steht entsprechend nur noch bei 18 Prozent im Fokus. Das sah in der Vorjahresumfrage noch etwas anders aus. Damals waren noch 40 Prozent darauf fokussiert, während für 60 Prozent die Cashflow-Rendite im Blickpunkt stand. Wie die Umfrage weiter zeigt, haben die Investoren ihre Erwartungen bezüglich des Cashflows etwas gedämpft. Sie gehen von einer vergleichsweise moderaten Mindestverzinsung  von 4,2 Prozent aus. Im Vorjahr waren es 4,3 Prozent. „Mit einem weiteren Anstieg der Preise an den Immobilienmärkten schwächt sich zumindest bei Neuinvestitionen auch der Cashflow ab. Insofern passen sich die Erwartungen der Anleger an die aktuelle Marktsituation an“, so Tannenbaum. 
Ein weiteres Ergebnis der Umfrage: Institutionelle Anleger geben der indirekten Immobilienanlage den Vorzug. Rund 64 Prozent wollen bei Neuanlagen indirekt investieren. Das ist gegenüber der Vorjahresumfrage nochmals eine leichte Steigerung. Damals bevorzugten 60 Prozent die indirekte Variante gegenüber Direktinvestitionen. Bei der Wahl des Vehikels hat der offene Immobilienspezialfonds nach deutschem Recht deutlich an Zuspruch verloren. Nur 18 Prozent der Neuanlagen soll über den deutschen Klassiker erfolgen (Vorjahr: 30 Prozent). Den Vorzug erhalten die Luxemburger Varianten der deutschen Investment-Kommanditgesellschaft. 
„Der Trend hin zu indirekten Anlageformen hat sich verstärkt. Ob die luxemburgischen Varianten der deutschen Investment-KG tatsächlich so hoch im Kurs der Investoren bleiben werden, muss sich noch zeigen. Zumindest scheint der offene deutsche Immobilienspezialfonds nicht mehr eine Alleinstellung zu besitzen. Die Investoren diversifizieren offenbar nicht nur zunehmend bei den Immobiliensegmenten und der geografischen Ausrichtung, sondern auch bei der Wahl des Immobilienanlagevehikels“, so Tannenbaum.
Auch wenn der indirekte Zugang zu Immobilien verstärkt gesucht wird, will die Mehrheit der Investoren (73 Prozent) bei den Anlageentscheidungen eng eingebunden sein. Lediglich 27 Prozent wollen dem Asset Manager oder der KVG alleine das Feld überlassen.
portfolio institutionell newsflash 23.03.2016/Kerstin Bendix 
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