Statement
29. September 2020

Auf die Auswahl kommt es an

Die Vorteile von Club Deals und die Tücken des aktuellen Marktumfelds erläutern Mark Wolter von WestInvest und Esteban de Lope von Deka Immobilien in einem Fachbeitrag und Interview.

Um die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie zu bekämpfen, haben Regierungen und Zentralbanken weltweit ­gigantische Konjunkturpakete beschlossen. Zur Finanzierung ­dieser Maßnahmen sind die Staaten auf ein langfristiges Niedrigzinsumfeld angewiesen. Wir erwarten daher, dass die Renditen an den Rentenmärkten noch einige Zeit auf ihrem aktuell niedrigen oder – wie beispielsweise zehnjährige Bundesanleihen – negativen Niveau verharren. Auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten ­blicken viele Investoren daher noch stärker als zuvor auf den Immobiliensektor. Denn als eine von wenigen Asset-Klassen bieten Immobilien die Aussicht auf langfristig stabile Renditen – angesichts der durch die Corona-Pandemie ausgelösten Schwankungen und Unsicherheiten an den Kapitalmärkten ein entscheidender Vorteil. Entsprech­end hält das Wachstum an den Immobilieninvestmentmärkten trotz der Corona-Krise an. Und es ist durchaus zu erwarten, dass die Nachfrage weiter steigt.

Ein Selbstläufer sind Immobilieninvestments indes nicht. Die ­Zukunftsaussichten und Renditechancen unterscheiden sich – abhängig von der Nutzungsart des betreffenden Objektes – erheblich. Profunde Immobilienexpertise und exzellenter Marktzugang sind von großer Bedeutung, um die attraktivsten Immobilien für die ­Investoren herauszufiltern.

Club Deals bieten Zugang zu sehr renditeträchtigen Objekten

Einen Erfolg versprechenden Ansatz stellen sogenannte Club Deals dar. Das sind nicht-börsennotierte Immobilienvehikel, bei denen sich mehrere Investoren zusammenschließen und gemeinsam ­Kapital in eine Fondsstruktur einbringen, die von einem externen Fondsmanager nach einer vorher festgelegten Immobilien­investmentstrategie verwaltet wird. Bei der Zusammenstellung des Anlegerkreises kommt es immer auch darauf an, dass die Anleger gleichgerichtete oder sich ergänzende Interessen verfolgen. So ­können sie Anteile an besonders attraktiven Objekten erwerben. Die Investorenanzahl ist in der Regel sehr klein, und oft investieren die beteiligten Parteien zu gleichen Teilen.

Zahlreiche Gespräche mit institutionellen Investoren – Bestandskunden und interessierten Neuanlegern – zeigen, dass die ­Nachfrage nach Club Deals steigt. Bei der Auswahl des passenden Asset ­Managers kommt es auf eine ganze Reihe wichtiger Aspekte an. Er sollte die erfolgsentscheidenden Faktoren miteinander verbinden: Weltweite Vernetzung, Erfahrung in puncto internationale Transaktionen, Asset Management, individuelles Reporting und – besonders wichtig – Strukturierungsexpertise.

Denn für den Anlageerfolg ist neben der Qualität des Zielinvestments eben auch die individuell zu den Erfordernissen des Investors passende Rechtsform beziehungsweise Hülle des Investments ­maßgeblich. Investoren stehen zwei Fondsvehikel in Deutschland zur Verfügung: die regulierte Investment-Kommanditgesellschaft (InvKG) und der offene Spezial-AIF. Beide sind nach KAGB ­reguliert und bieten größtmögliche Transparenz.

Gute Argumente

Für Investoren lohnen sich Club Deals aus mehreren Gründen: So sind die rechtliche und strukturelle Ausgestaltung flexibel; zudem ­handelt es sich um maßgeschneiderte Investments mit einem hohen Maß an Kontrolle und an Einbeziehung in die Entscheidungs­prozesse. Die Anlagestrategien lassen sich zielgenau und effektiv umsetzen, weil die Partner üblicherweise identische ­beziehungsweise zumindest ähnliche Interessen verfolgen. Die Zielobjekte sind ­zudem bereits häufig gesichert, was eine dezidierte Prüfung auf ­Anlegerebene möglich macht. Nach Einbringung der Immobilien in das Vehikel sind die Investoren auch weiterhin in Entscheidungen eingebunden, beispielsweise durch regelmäßige Investorentreffen und monatliche Reportings.

Zielinvestments lassen sich klar definieren

Zu den interessanten und möglichen Zielinvestments zählen unter anderem Core-Immobilien aus den Bereichen Büro, Einzelhandel, Logistik oder Hotels. Besonders aussichtsreiche Standorte sind ­neben Deutschland, Frankreich, Benelux und Skandinavien auch Länder wie beispielsweise Tschechien. Gerade im letztgenannten Markt sowie im angrenzenden Österreich sind in den vergangenen Jahren erfolgreiche Club Deals durchgeführt worden.

Mehrere Investoren erwarben zum Beispiel über eine solche ­Kon­struktion den Gebäudekomplex „The Park“ in Prag. Der ­zugrundeliegende Fonds umfasst ein Büro-Ensemble mit einer Grundstücksfläche von rund 75.000 Quadratmetern, auf der in den Jahren 2003 bis 2008 zwölf hochwertige Büroimmobilien in einer ansprechenden campusartigen Gesamtanlage mit einer Plaza in der Mitte errichtet wurden. Auf den circa 116.000 Quadratmetern ­vermietbarer Fläche haben sich überwiegend internationale ­Technologieunternehmen angesiedelt. The Park liegt in Prag 4 ­(Pankrác), dem größten und bedeutendsten Büromarkt der tschech­ischen Hauptstadt.

Über einen weiteren Fonds ebenfalls in Tschechien konnten sich ­institutionelle Investoren an einem nahezu vollständig vermieteten Logistik- und Light-Industrial-Objekt-Portfolio in Pilsen mit 37 ­renommierten Mietern aus verschiedenen Sektoren beteiligen. Das Immobilienpaket beinhaltet 22 moderne Gebäude mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt rund 216.000 Quadratmetern.

Ein aktuelles Beispiel für einen gelungenen Club Deal befindet sich im benachbarten Österreich: Das Bürohochhaus „Austro Tower“ in Wien. Verkäufer ist der österreichische Projektentwickler ­Soravia. Der Austro Tower soll nach der geplanten Fertigstellung Ende 2021 eine vermietbare Fläche von mehr als 32.000 Quadratmeter ­umfassen. Er ist bereits langfristig vorvermietet. Die staatliche ­österreichische Infrastrukturgesellschaft Asfinag, zuständig für ­Autobahn- und Schnellstraßenfinanzierungen, sowie die ebenfalls staatliche Gesellschaft für Zivilluftfahrt Austro Control belegen ­zusammen rund 85 Prozent der Flächen.

Zügiger Prozess führt in weniger als vier Monaten zum Ziel

Damit Investoren in dem wettbewerbsintensiven Umfeld Chancen wahrnehmen können, sind zügige Investmentprozesse wichtig. ­Dabei geht es darum, nach der Identifizierung eines geeigneten ­Objektes den Fonds zeitnah auflegen zu können. Dafür müssen ­unter anderem die Objektprüfung, die Wahl möglicher Finan­zierungspartner und die Umsetzung regulatorischer Vorgaben ­verzahnt werden.

Idealerweise führt der gesamte Investitionsprozess innerhalb von nur wenigen Wochen zum Ziel: Am Anfang des insgesamt fünf­stufigen Verfahrens steht die Identifikation und Vorprüfung geeigneter Immobilien. Wenn alles programmgemäß läuft, können im Regelfall nur dreieinhalb Monate später das Signing und Closing durch die ­Teilnehmer des Club Deals erfolgen. Damit ein solches straffes ­Verfahren zu einem langfristigen Investitionserfolg führt, bedarf es intimer Marktkenntnis und exklusiver Zugänge auf ­Seiten des Asset Managers.

Partnerschaftlich zum Investitionserfolg

Die Bedeutung von Club Deals wird in Zukunft eher noch steigen, denn Investoren werden aus Renditegründen immer mehr darauf ­angewiesen sein, sich nur noch in sorgfältig ausgewählten Objekten zu engagieren – oft genug geht dies aus den oben genannten ­Gründen nur gemeinsam mit anderen.

Fazit

Die verstärkte Nachfrage und das große Interesse an neuen Fokus-Produkten sollten Asset Manager als Ermutigung verstehen, in ­enger Abstimmung mit den Investoren individuelle Investment­lösungen zu entwickeln und ihren Anlegern neue Märkte und bislang nicht ­zugängliche Objekte zu erschließen.

 

„In Krisen allzu riskant zu investieren, ist keine gute Idee“

Interview mit Esteban de Lope, Geschäftsführer der Deka Immobilien

Wie können Investoren heute mit Immobilien auf attraktive Renditen kommen?

Zu Beginn des gegenwärtigen Immobilienzyklus war das Ausweichen aus dem defensiven Core-Profil eine Möglichkeit, ­attraktive Renditen zu erwirtschaften. Mittlerweile sind die Renditeaufschläge für ein höheres Investmentrisiko enorm unter Druck geraten und entschädigen kaum noch angemessen für das höhere Risiko. Gute Objekte können wir uns auch dadurch sichern, dass wir die Immobilien frühzeitig und noch vor Fertigstellung erwerben. Höhere Renditen konnten wir durch antizyklische Investitionen – wie zum Beispiel unmittelbar nach dem Brexit – oder durch komplexere Portfoliostrukturierungen erreichen. Ansonsten bleiben wir unserem defensiven Profil treu, das heißt kein Value-add und weder B- oder C-Städte noch B- und C-Lagen. Zusammenfassend kann man sagen, dass sich stabile Renditen weiter am besten über eine hohe Immobilienqualität erzielen lassen.

Homeoffice funktioniert besser als gedacht. Müssen sich Büro-Investoren sorgen?

Ein möglicher Trend zu mehr Homeoffice könnte für Bestandshalter von Büroimmo­bilien durchaus eine Herausforderung sein. Wir gehen davon aus, dass feste Büro­arbeitsplätze und Homeoffice sich nicht ­gegenseitig ersetzen, sondern ergänzen. Entscheidend ist aber, dass der stationäre ­Arbeitsplatz auch attraktiv ist. Daher investieren wir laufend in unsere Immobilien, um eine hohe Aufenthaltsqualität zu bieten.

Logistik erfreut sich großer Beliebtheit. Wo lauern in diesem Segment Gefahren?

Mittelfristig könnte die Lagerhaltung in ­Europa durch den Online-Handel und eine Rückverlagerung von Produktionsprozessen zunehmen. Allerdings lässt die sinkende Industrieproduktion einige Unternehmen ihre Expansionspläne überdenken. Ferner belasten geopolitische Spannungen. Es ist ­fraglich, ob Ankaufsrenditen für Logistikimmobilien auf dem Niveau von innerstädtischen ­Immobilien dauerhaft gerechtfertigt sind.

Non-Food-Retail und Hotels leiden unter Covid-19 am stärksten. Bieten sich nun Einstiegschancen?

Neben der Online-Konkurrenz belasten nun auch rückläufige Einkommenserwartungen und geringere Konsumneigung den Einzelhandel. Einstiegschancen bieten sich am ehesten bei Fachmarktzentren mit großem Lebensmittelanker. Absagen von Groß­veranstaltungen und Reiseeinschränkungen ließen die Hotelumsätze europaweit stark sinken und bis zur Normalisierung wird es lange dauern. Chancen sehen wir bei Standorten, bei denen die Entwicklung neuer Projekte überschaubar und die Abhängigkeit vom Geschäfts- und Messetourismus gering ist. Ein selektives Vorgehen ist hier geboten.

In schwierigen Zeiten schätzen Investoren Sicherheit wie Core-Immobilien. Sollte man aber nicht jetzt ins Risiko gehen?

Noch beobachten wir keine relevante ­Preiskorrektur an den Immobilienmärkten. ­Ausnahmen dazu bieten sich teilweise im Einzelhandels- und Hotelsegment an. So ­haben wir beispielsweise auch schon ein sehr schönes, etabliertes Hotel in Dublin ­gekauft. Sofern für ausreichende ­Sicherheiten gesorgt wird, sehen wir uns solche Investi­tionen schon sehr genau an. Gleiches gilt für den Einzelhandel. Investitionen in den zentralen Lagen der großen Städte werden auch langfristig gefragt bleiben; aber zu ­einer im Vergleich zu früher vielleicht niedrigeren Miethöhe. In der Krise allzu riskant zu ­investieren, halten wir für keine gute Idee.

Wie lässt sich ein robustes Immobilienportfolio bauen? Welche Segmente sind besonders korreliert, welche weisen zueinander niedrige Korrelationen auf? Wie wichtig ist die Diversifikation nach Segmenten, Fondsmanagern, Risikostufen, Regionen und Vintage-Jahren?

Zunächst einmal muss man sich die Zielausrichtung des Immobilienportfolios über­legen. Ein beispielsweise möglichst ­defensives Portfolio sollte über mehrere Zyklen breit diversifiziert nach Nutzungsarten, Regionen und Altersklassen aufgebaut werden. Das bietet den größten Schutz. Aber auch innerhalb eines Segmentes lässt sich gut und breit streuen. Im Handelsbereich kann über Fachmarktzentren, High Street Retail, Shoppingcenter et cetera und über unterschiedliche Regionen investiert werden. Im Ergebnis kann so ein „robustes“ Portfolio entstehen.
Einzelne Segmente waren in den ­vergangenen Jahren zwar hoch korreliert, doch innerhalb der einzelnen Bereiche waren Unterschiede feststellbar. Das zeigt die große Bedeutung der Auswahl des richtigen Fondsmanagers, der diese Entwicklungen im Blick hat und die Portfolios dahingehend aussteuert.

Wann, wenn nicht jetzt, sollte man Gewinne realisieren?

Für Investoren, die jetzt Kapitalbedarf, eine geeignete Re-Investition oder nicht mehr zum Portfolio passende Immobilien haben, ist der gegenwärtige Zeitpunkt sicherlich ­geeignet, um einen stattlichen Verkaufs­gewinn zu realisieren.

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