Back Leverage reduziert die Finanzierungslücke

Das höhere Zinsniveau ist für den Immobilienmarkt und deren Financiers eine schwere Bürde. Für Linderung sorgt laut einer Analyse von AEW Research Back Leverage. Dabei handelt es sich um sogenanntes Debt on Debt: Immobilienfinanzierer nehmen dabei Kredite von weiteren Gläubigern auf, um die von ihnen an ihre Kreditnehmer vergebenen Kredite teilweise zu finanzieren. AEW zählt zu den größeren Immobilienmanagern.

Gemäß AEW Research bietet der Einsatz von Fremdkapital bei Immobilieninvestitionen keinen positiven Renditevorteil mehr. Grund ist der Anstieg der Kreditkosten. „Die Finanzierungskosten in der Eurozone sind auf 5,1 Prozent gestiegen und liegen damit gleichauf mit den durchschnittlichen Spitzenrenditen europäischer Immobilien“, schreibt AEW Research.

In ihrem Oktober-Report nennen die Experten zur Überbrückung der Finanzierungslücke folgende Maßnahmen: zusätzliches Eigenkapital, verstärkte Kreditvergabe durch Nichtbanken, umfangreiche Risikotransfer-Transaktionen, den Verkauf notleidender Kreditpositionen (NPLs) mit Abschlägen und eben Back Leverage. Gemäß dem Report hat Back Leverage dazu beigetragen die Kreditfinanzierungslücke zu reduzieren.

Die AEW-Schätzung für die europäische Dreijahres-Kreditfinanzierungslücke habe sich für den Zeitraum 2027 bis 29 auf 45 Milliarden Euro halbiert. Der Rückgang spiegle die Refinanzierung vieler der am stärksten unter Druck stehenden Kredite wider, die vor 2022 vergeben wurden – zunehmend mithilfe von Back-Leverage-Finanzierungen. 

Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bei AEW, kommentiert: „Back-Leverage, eine zunehmend verbreitete Kooperationsstruktur, wurde von Kreditgebern wie auch Kreditnehmern eingesetzt. Mit diesen Lösungen konnte der Markt bislang NPL-Portfolios und den Verkauf notleidender Objekte vermeiden.“

Der Rückgang der Finanzierungslücke deute jedoch auch darauf hin, dass die einfachsten Kredite möglicherweise bereits gelöst wurden und einige problematische Kredite bestehen bleiben. Die weiter höheren Finanzierungskosten dürften bis ins Jahr 2027 zu einer weiteren Abschwächung des Investitionsvolumen führen, so Vrensen.

Investoren scheuen das Risiko

Positiv gegenüber dem Einsatz von Back Leverage hat sich vor kurzem auch Caerus geäußert. Für den Finanzierungsspezialisten ist der Einsatz von Fremdkapital auf Fondsebene eine Möglichkeit, die geforderte Rendite ohne höheres Objektrisiko zu erreichen. „Die Präferenz für vorrangige Strukturen, die gegenwärtig überproportionale Bepreisung von Risiko und die Zurückhaltung gegenüber dem Einsatz von Leverage auf Fondsebene bestätigen die Priorität von Sicherheit und Portfolio-Resilienz bei der Anlageentscheidung“, sagt Markus Kreuter, COO von Caerus Debt Investments. „Allerdings ist die geforderte Rendite mit defensiven Bestandsfinanzierungen im aktuellen Marktumfeld kaum zu erreichen. Hier kommen Angebot und Nachfrage aktuell nicht zusammen“, so Kreuter. 

Wie Caerus in einer Investoren-Studie ermittelte, verzichten zwei Drittel auf den Einsatz von Back Leverage. Als Haupthinderungsgrund werde eine Risikoerhöhung gesehen.

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