Strategien
3. Januar 2013

Betongold mit grünem Anstrich

Institutionelle Investoren flüchten aus klassischen Renteninvestments hinein in Real Assets. Gefragt sind Immobilien,­ allen voran Green Buildings. Nachhaltigkeit ist in den Immobilienanlagen angekommen. Die Zertifizierung von Objekten zahlt sich aber nicht unmittelbar in höheren Ausschüttungsrenditen aus. Dafür sinkt das Risiko.

Wenn es ein Wort gibt, das bei institutionellen Investoren derzeit besonders oft fällt, dann ist es „Sachwerte“. Diverse­ Studien zeigen: Viele­ Großanleger haben an ihrer strategischen Asset Allocation geschraubt und suchen ihr Heil in Real Assets. Besonders großer Beliebtheit erfreuen sich dabei Immobilienanlagen. Laut einer Studie von Rueckerconsult wollen die 40 befragten Anleger, darunter­ Versicherungen,­ Pensionskassen und Banken, in den kommenden drei Jahren im Durchschnitt rund 500 Millionen Euro in Immobilien investieren. Zu den begehrten Kaufobjekten gehören vor allem Green Buildings. Das Thema Nachhaltigkeit ist längst auch im Immobilienbereich angekommen. Wie das Trendbarometer 2012 von Ernst & Young Real­ Estate zeigt, spielen für die große Mehrheit, nämlich 83 Prozent, der rund 80 befragten institutionellen Investoren Green-Building-­Standards bei ihren Immobilieninvestments künftig eine größere Rolle.

Dies ist bereits heute schon bei der Gothaer der Fall. „Bei Neubauten ist für uns eine Zertifizierung eine harte Bedingung“, sagt Ingo­ Bofinger, Abteilungsleiter Real Estate bei dem Versicherungskonzern. Als Immobilieninvestor mit mehr als 2,5 Milliarden Euro in Real Estate­ ist die Gothaer allerdings nicht auf der Asset-Management-Seite­ tätig, sondern hat das Thema Nachhaltig­keit ausschließlich bei der Produktauswahl auf dem Radar. „Auf dieser Ebene sehen wir, dass Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft angekommen ist“, sagt Bofinger. „Wenn eine Fondsstrategie auf Neubau setzt, wird die Zertifizierung von Objekten bereits sehr gut umgesetzt“, berichtet er.   
   
Mit ihrem Bekenntnis zu nachhaltigen Immobilien steht die Gothaer nicht allein. Aus seiner Arbeit im GDV weiß Bofinger zu berichten: „Es gibt ein vitales Interesse am Thema Nachhaltigkeit unter institutionellen Investoren, insbesondere in der Versicherungswirtschaft.“ Dem steht auch der größte Versicherungskonzern Deutschlands in nichts nach. Vor zwei Jahren hat die Allianz­ Real Estate ein Nachhaltigkeits­programm gestartet und versucht seither, die Nachhaltig­keits-Performance ihrer Gebäude­ zu verbessern. „Bei Renovierungsprojekten und Neubauimmobilien wird eine Zertifizierung von Green Buildings angestrebt“, sagte Nikhil Srinivasan, Chief Investment Officer bei Allianz SE, gegenüber portfolio im Frühjahr dieses Jahres. „Für bereits bestehende Gewerbeimmobilien in unserem Portfolio nutzen wir die Green-Rating-Methode, um so die aktuelle Performance zu bestimmen und das Verbesserungspotenzial zu erkennen“, fügte er hinzu.

Dem offenbar regen Interesse an Green Buildings steht ein Mangel­ an entsprechend zertifizierten Objekten gegenüber. So verfügen Neubauten zwar heutzutage fast ausnahmslos über eine Zertifizierung, jedoch­ gibt es davon nur wenige. „Durch die Finanzkrise 2008 sind die Finanzierungszusagen für anstehende Projektentwicklungen jäh abgebrochen. Risikoreichere Projektentwicklungen werden kaum noch durch Banken finanziert. Da die Finanzkrise vor der Wirtschaftskrise kam, gibt es nur wenig Neubauten“, erklärte Jochen Schenk, Vorstand bei Real IS, auf dem portfolio-Seminar „Nachhaltigkeit in der Kapitalanlage“. Neben Neubauten fehlt es im deutschen Markt außerdem an zertifizierten Bestandsobjekten. Das ist allerdings nur logisch, da erst seit 2011 überhaupt die Möglichkeit besteht, Gebäude nachträglich mit einem entsprechenden Gütesiegel zertifizieren zu lassen. Nicht zuletzt aus diesem Grund hat sich die Münchner Immobilien-KAG Real IS­ dazu entschieden, für ihren Green-Office-Fonds nur Gebäude zu kaufen, die noch nicht zertifiziert sind. „Wir kaufen Gebäude und investieren noch einmal bis zu fünf Prozent, um dieses dann zertifizieren zu lassen“, erläutert Schenk. „Wir wollen den Schnaps mehr, den man dadurch bei der Wertschöpfung erzielt, im Fonds umsetzen“, fügt er hinzu.

Bei der Zertifizierung von Bestandsobjekten ist allerdings Vorsicht angesagt. Nicht in jedem Objekt lohnt es sich. Als Faustformel zur Orientierung nennt Schenk: „Gebäude mit Baujahr vor 1995 sind kaum ohne großen Aufwand zu zertifizieren.“ Ob eine Zertifizierung dennoch sinnvoll ist, hänge vom Standort und auch Segment ab. „Wenn man eine Büroimmobilie in Frankfurt verkaufen will, hilft eine Zertifizierung viel, weil auch die internationale Mieterschaft dies zunehmend nachfragt. Verkauft man eine Handelsimmobilie in einer Kleinstadt, hat das Thema Zertifizierung kaum Einfluss auf die Anmietungsentscheidung“, berichtet Steffen Hofmann, Head of Retail bei Henderson Global Investors Deutschland. Deshalb wird bei Henderson im Einzelfall geprüft, ob die Zertifizierung einer Bestands­immobilie sinnvoll ist. Eine generelle Policy gibt es hierzu nicht. „Eine­ Zertifizierung für alle Objekte zur Grundvoraussetzung zu machen, würde am Ziel der Nachhaltigkeitsdebatte vorbeiführen“, so Hofmann. „Es muss immer auch die ökonomische Nachhaltigkeit der Immo­bilie gegeben sein“, fügt er hinzu. 

_Negative Wirkung auf die Ausschüttungsrendite

Die entscheidende Frage lautet somit: Inwieweit zahlt sich eine Zertifizierung aus? Bei der  International Real Estate Business School (Irebs) an der Universität Regensburg ist man von dem Mehrwert der Zertifizierung überzeugt. Dieser sei jedoch kein Automatismus und hänge von den lokalen Marktgegebenheiten ab. An dieser Stelle darf jedoch ein Fehler nicht gemacht werden, nämlich Mehrwert als höhere­ Miete fehlzuinterpretieren. Denn statistisch lässt sich heute noch nicht beweisen, dass sich in Europa mit der Zertifizierung von Objekten höhere Mieten erzielen lassen. „Mieter sind nicht bereit, mehr zu zahlen“, weiß auch Schenk. In der Konsequenz bedeutet dies: Die höheren­ Baukosten für Green Buildings – in der Regel liegen die Mehrkosten zwischen zwei und fünf Prozent der Baukosten – können nicht unmittelbar kompensiert werden. Die Folge: Die Ausschüttungsrenditen sind sogar geringer. Das musste auch Real IS bei einem Vergleich zweier Fonds aus ihrem Portfolio feststellen. „Wir haben einen­ Fonds, der europaweit streut, aber nicht ausschließlich auf Nachhaltig­keitsgebäude abzielt. Der bringt etwa 0,5 Prozent mehr Rendite als der Green-Office-Fonds“, erläutert Schenk. Angesichts dessen überrascht es kaum, dass der Europa­fonds derzeit einen besseren Zulauf hat als der Green-Office-Fonds. „Die Immobilienabteilungen der Investoren haben den Auftrag, etwas Druck aus dem Niedrigzins­umfeld zu nehmen. Da fällt es natürlich schwer, auf einen halben Prozentpunkt laufende Ausschüttung zu verzichten“, zeigt sich Schenk verständnisvoll. „Sicherheit, in Form von einem geringeren Risiko, hat an dieser Stelle ihren Preis, nämlich geringere laufende Renditen“,­ fügt er hinzu.

_Getrieben von der Mieterseite

Ungeachtet dessen ist der Vorstand von Real IS überzeugt, dass sich die Zertifizierung von Gebäuden mittel- bis langfristig für Investoren auszahlt. „Wir nennen das aktives Risikomanagement. Wir senken das Risiko, denn zertifizierte Gebäude lassen sich später besser verkaufen und man bekommt schneller Mieter“, meint Schenk. Diese Einschätzung teilt auch Hans-Joachim Lehmann, Leiter Transaktionen­ und Mitglied der Geschäftsleitung bei der HIH: „Eine Zertifizierung lohnt sich vor allem für die Neuvermietung. Insbesondere Großunternehmen­ fragen: Wie ist der Standard? Was kann man tun, um ihn zu erreichen?“ Hintergrund hierbei ist, dass gerade große Corporates Nachhaltigkeitsberichte erstellen müssen, in denen auch die Nachhaltigkeit ihrer Immobilien thematisiert wird. „Mieter entscheiden sich in den meisten Fällen für das zertifizierte Gebäude, wenn sie die Wahl haben“, ist Lehmann überzeugt. „Die Nachfrage nach Green Buildings ist getrieben durch große Mieter“,­ stimmt Bofinger zu. Genau an diesem Punkt setzt Dr. Andreas­ Kretschmer, Geschäftsführer bei der Ärzte­versorgung Westfalen-Lippe, seine Kritik­ an dem Hype um nachhaltige Immobilien an. „Green Buildings sind en vogue. Dort mietet aber nur noch, wer es sich leisten kann. Der normale Mittelstand ist das nicht, sondern Behörden und große Konzerne“, bemerkte Kretschmer auf der Uhlenbruch-Tagung im Sommer dieses Jahres. Dies sehe er auch an der Mieterstruktur im Kölner Kranhaus, das zum Immobilien­portfolio des Versorgungswerkes gehört.

Kretschmers Sorge dürfte in erster Linie auf Objekte zutreffen,­ die nach dem höchsten Standard im deutschen Gütesiegel, DGNB, zertifiziert werden. Denn das deutsche Zertifizierungssystem gilt – wen wundert’s – als das strengste unter den weltweit rund elf zur Verfügung stehenden Labels.­ „Das DGNB ist das Label mit dem höchsten Anspruch“, bemerkt beispielsweise Bofinger. Insbesondere die Anforderungen an den Goldstandard seien extrem hoch. Einige Marktteilnehmer halten diese sogar für zu hoch. Zu diesen Vertretern zählt Lehmann von der HIH. „Bei der deutschen Zertifizierung nach Goldstandard wird stark auf die Nutzung des Mieters eingegangen und damit­ Barrieren für die Vermietung von Flächen gesteckt. Wenn zum Beispiel das Parkett eine bestimmte Quadratmeterzahl überschreitet, ist der Nachhall zu groß. Das gibt Abzüge“, gibt er zu bedenken.

Ein weiteres Beispiel für die Strenge im deutschen Goldstandard ist die Verwendung der richtigen Putzmittel. Diese sind genau vorgeschrieben. Da der Vermieter selbst nicht für das Putzen der Gebäude zuständig ist, muss er die Mieter in seinem Goldgebäude dazu verpflichten, das für den Goldstandard adäquate Putzmittel zu verwenden. Dazu sind bei weitem nicht alle Mieter bereit. Besonders schwierig lässt sich das in klein­teiligen Objekten mit komplexer Mieterstruktur durchsetzen. Aus diesem­ Grund zertifiziert Real IS nicht alle seine Objekte nach dem höchsten Standard. „Gold nimmt man regelmäßig in Gebäuden, die ‚built to suit‘ sind. Das heißt, nur in Gebäuden, die speziell auf die Bedürfnisse eines Mieters ausgerichtet sind“, erklärt Schenk. Dies war unter anderem bei einer neugebauten Büroimmobilie­ in Regensburg der Fall, deren einziger Mieter die Eon Bayern AG ist. Hier hat sich Real IS für eine Zertifizierung nach dem DGNB-Goldstandard entschieden. Bei einer 2002 erbauten Bestandsimmobilie in Düsseldorf  wurde hingegen eine Zertifizierung in Bronze als ausreichend befunden. „Für das Gebäude in Düsseldorf hätten wir auch Silber­ bekommen können, aber dann hätten wir für bestimmte Dinge die Mieter einbeziehen müssen. Das wollten wir zum jetzigen Zeitpunkt nicht“, erläuterte  Schenk auf dem Expertenseminar. 

_Bronzestandard nur ein Marketing-Gag

Deutlich kritischer sieht man bei der Gothaer den Bronzestandard.­ „Für mich ist ein Bronzestandard nur ein Marketing-Gag. Wenn sie in die Regularien hineinschauen, stellt sich die Frage: Was hat das mit Nachhaltigkeit zu tun? In solche Produkte würden wir nicht investieren“, erklärt Bofinger. „Wir haben eine langfristige Brille auf und fragen uns: Ist der Mieter auch noch in zehn Jahren mit Bronze zufrieden? Wir glauben nein“, führt er weiter aus. Bei Neubauten kommt für den Versicherungskonzern also nur Silber oder Gold infrage. Anders sieht die Sache bei Bestandsimmobilien aus. Hier gibt die Gothaer eine Zertifizierung nicht als harte Bedingung vor. „Die Kosten für eine Zertifizierung sind sehr hoch. Das muss man sehr differenziert betrachten“, begründet Bofinger. Grundsätzlich geht er davon aus, dass sich Nachhaltigkeit langfristig als Marktstandard in der Immobilienwirtschaft durchsetzen wird. Der Leiter der Immobilienabteilung bei der Gothaer sieht hier gewisse Parallelen zur Automobilbranche: „Das Antiblockiersystem wurde früher nur in großen Nobelautos eingebaut, heute ist es Standard in jedem Auto.“ Bis es im Immobilien­bereich so weit ist und zertifizierte Gebäude Marktstandard sind, wird es aber wohl noch etwas dauern. Dies ist allein der Tatsache geschuldet,­ dass es bislang nach DGNB, LEED oder BREEAM zertifizierte­ Gebäude hierzulande kaum gibt. „Im Moment ist die Zertifizierung von ­Gebäuden vor allem ein Imagethema“, so Bofinger.

Trotz der optimistischen Zukunftsprognosen für Green Buildings dürfte es ein Wunschtraum bleiben, dass Mieter in der Zukunft bereit sein werden, einen Aufpreis in der Miete für Green Buildings zu bezahlen. Vielmehr ist zu erwarten, dass sich für Gebäude, die nicht dem neuen Marktstandard entsprechen, ein Abschlag einstellen wird. Und so bemerkt Hofmann von Henderson Global Investors: „Derzeit sehen wir für zertifizierte Gebäude keine ‚grüne Prämie‘. Ineffiziente Immobilien, die nicht dem einem vernünftigen Mindeststandard entsprechen, werden jedoch im Einzelfall bereits mit einem ‚braunen Discount‘ abgestraft.“ Das heißt, nicht nachhaltige Objekte müssen zum Teil heutzutage schon einen Abschlag hinnehmen.

portfolio institutionell, 14.12.12

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