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25. November 2021

Booster für ein knappes Gut

Die künftigen Koalitionäre wollen für Deutschland 400.000 neue Wohnungen – pro Jahr. Institutionelle Investoren wollen mehr Nachhaltigkeit in ihrer Immobilienanlage – und die hat bekanntlich auch eine soziale Dimension. Das könnte ein Rezept für bezahlbaren Wohnraum werden, wären da nicht viele Hürden: Energieeffizienz-Maximierung, Baustandards und steigende Preise. Wie Investoren und Anbieter Lösungen suchen.

Die Ausgangslage ist ernst – schon seit Jahren: Es gibt zu wenig Wohnungen in Deutschland. Auf mindestens 800.000 fehlende Wohnungen schätzt der GdW, der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, die Lage, von zwei Millionen spricht gar der Mieterbund. Die Ampel aus SPD, Grünen und FDP schreibt in ihrem Sondierungspapier von 400.000 Wohnungen jährlich, die gebaut werden sollen, 100.000 davon öffentlich gefördert.

Laut Statistischem Bundesamt wurden im Jahr 2019 in Deutschland 293.000 Wohnungen fertiggestellt, zwei Prozent mehr als im Vorjahr. Weniger als ein Drittel davon seien jedoch Mietobjekte, klagt der Mieterbund. Zudem sei der Bestand an Sozialwohnungen dramatisch rückläufig, von 2,6 Millionen im Jahr 2000 auf derzeit noch gut eine Million. Allerdings wurden 2019 wie auch 2020 insgesamt deutlich mehr Baugenehmigungen erteilt, als Wohnungen fertiggestellt wurden.

Dieser Trend dürfte wohl anhalten. Dazu tragen auch institutionelle Investoren kräftig bei: So ist die Zahl der Immobilienfonds im Segment Wohnen im Zuge der Corona-Pandemie rasant gestiegen. Wie eine Erhebung der Rating-Agentur Scope vom Oktober belegt, wurden zwei Drittel der Fonds zwischen 2019 und 2021 aufgelegt. Grund dafür sind vor allem die Stabilität des Segments während der Krise und die auskömmlichen Renditen, die Investoren winken. So liegt die durchschnittliche IRR bei diesen Fonds zwischen sechs und acht Prozent.

Nur Impact Investments im Bereich Wohnen sind noch rar gesät, während Investments mit ESG-Fokus sich häufig auf den Klimaschutz konzentrieren – oder auf spezielle Segmente wie Sozial-und Pflegeimmobilien oder das betreute Wohnen für Senioren. So auch ein Angebot des Asset Managers Agora Invest. „Der Wohnungsmarkt ist nicht ausreichend auf den demografischen Wandel vorbereitet“, sagt Michael Legnaro, Gesellschafter und Geschäftsführer. „Es braucht viel mehr Wohnangebote, neben betreutem Wohnen auch mehr Wohneinheiten für spezielle Krankheiten, wie zum Beispiel Wohngruppen für Demenzkranke, die im Moment nicht ausreichend vorhanden sind.“

Mit dem Teilfonds eines Luxemburger Umbrella-Vehikels will Legnaro in genau solche Wohnformen investieren. Und zwar in Form von Projektfinanzierungen. Die Laufzeiten betragen in der Regel zwischen 18 und 36 Monate und decken die Projektierungsphase ab, meist bauen regionale Projektentwickler die Wohnungen. Die Nachfrage ergibt sich nicht nur für A-Städte, sondern ebenso in B- und C- Städten sowie im ländlichen Raum, zum Teil (30 bis 35 Prozent) erfolgt der Bau spekulativ, das heißt ohne dass ein späterer Käufer oder Mieter feststeht.

Bezüglich späterer Mietpreise will sich Legnaro nicht festlegen. „Wie definiere ich Bezahlbarkeit?“ In München können 12,5 bis 14 Euro den Quadratmeter noch bezahlbar sein, in NRW in kleineren Städten sind es vielleicht 7,5 bis 10 Euro. Zielgruppe sei das mittlere Einkommenssegment der Senioren. „Wir bauen keine Luxuswohnungen zum Beispiel am Tegernsee.“

Insgesamt verteuerten die Preise für unbebaute Grundstücke die Kosten. Man bekomme kaum günstige Grundstücke. „Und die Herstellungskostenliegen bei 1.800 bis 2.500 Euro den Quadratmeter, je nach Ausstattung und Ausrichtung“, sagt Legnaro. Viele Kommunen machen Projektentwicklern und Investoren bei Bauprojekten inzwischen eine Quote von 20 bis 30 Prozent an geförderten Wohnungen zur Auflage, wobei die Fristen für die Mietpreisbindung variieren. In Nürnberg sind es beispielsweise 25 oder 40 Jahre. Nach dieser Zeit können dann wieder Marktpreise verlangt werden. München lockt mit Mietausfallgarantien und Prämien für Eigentümer bei Vermietung mit Belegungsbindung.

Ein Teil der Rendite aus den Fonds von Agora Invest kommt durch den Bau und späteren Verkauf von Eigentumswohnungen zustande. Im ESG-Fonds „Social and Care“ liegt die Quote der Eigentumswohnungen bei 20 Prozent, im klassischen Residential-Teilfonds bei 50 Prozent. Die Preise von Neubau-Eigentumswohnungen bewegen sich in den Metropolen inzwischen schon zwischen 8.000 und 9.000 Euro pro Quadratmeter. Aber auch in den B- und C-Städten und Randlagen der Großstädte liegen die Preise bei bis zu 5.000 bis 6.000 Euro in guten Lagen. Für eine Dreizimmerwohnung mit beispielsweise 80 Quadratmetern bedeutet das Kaufpreise von über 400.000 Euro. Für Menschen mit mittlerem Einkommen und wenig Eigenkapital dürfte das kaum noch zu stemmen sein.

Hohe Baukosten und Grundstückspreise

Zudem sind in den vergangenen Jahren die Baukosten stark gestiegen. Laut Statistischem Bundesamt stiegen sie zwischen 2010 und 2020 um 29 Prozent und in diesem Jahr im Vergleich zum Vorjahr sogar um 12,6 Prozent (Baupreisindex für Wohngebäude). Die Preise für Baulandgrundstücke legten zwischen 2010 und 2020 sogar um 102 Prozent zu. Auch das macht Impact Investments für großflächige bezahlbare Wohnungen für junge und große Familien mit geringem bis mittlerem Einkommen so schwierig: „Die Schwierigkeiten resultieren aus mehreren Gründen“, meint Burkhard Sawazki, Leiter Business Development & Communication bei Instone Real Estate.

Da sei zum einen das komplexe, länderspezifische Planungsrecht. Zum anderen seien die Genehmigungsprozesse oftmals langwierig. „Und nicht zuletzt erfolgt der Verkauf von öffentlichem Bauland zu Höchstpreisen.“ Allerdings verzeichnete Instone ein starkes Interesse gerade von institutionellen Investoren an mietpreisgedämpften Wohnungen. „Die Anteile an geförderten Wohnungen verkaufen wir ausschließlich an institutionelle Investoren. Die Nachfrage nach diesem Produkt ist sehr hoch. Aufgrund der niedrigen Mieten bieten gerade diese Produkte eine hohe Vermietungssicherheit.“

Dass Genehmigungsprozesse bei den Kommunen lange dauern können, oftmals bis zu einem Jahr, weiß auch Ingo Strugalla, geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau aus Heidelberg. Um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, wünscht sich Kapitalanleger Strugalla vor allem „schnellere Prozesse und pragmatische Lösungen“ seitens der Stadtplaner und weniger Ideologien, wenn es um Fragen der Fassadenbegrünung oder andere meist ästhetische Fragen der Gebäudegestaltung gehe.

Auch müsse man wegkommen von zu hohen Baustandards mit beispielsweise enormer Dämmung und dem hausinternen Schallschutz bei Neubauten: „Wohnungen, in denen man absolut nichts an Geräuschen mehr von den Nachbarn wahrnimmt – ist das unbedingt erforderlich?“, fragt Strugalla. „Eigentlich gehört es doch auch zum gesellschaftlichen Miteinander, dass man das ein oder andere Geräusch aus der Nachbarwohnung toleriert“, meint er.

Ingo Strugalla baut bezahlbare Mietwohnungen aus Holz für die Mitte der Gesellschaft. Silke Stremlau legt Wert auf eine ethische Verwaltung der Bestandsimmobilien und faire Mietverhältnisse.

Die Stiftung Schönau ist ein Unternehmen der Evangelischen Landeskirche in Baden, das kirchliches Bauen und Pfarrstellen finanziert. Unter ihrem Dach firmieren die Evangelische Stiftung Pflege Schönau (ESPS) und die Evangelische Pfarrpfründestiftung Baden (EPSB). Nach Vermögen ist die ESPS eine der größten Stiftungen öffentlichen Rechts in Deutschland. Die Stiftung Schönau hat sich zum Ziel gesetzt, ihren Wohnungsbestand in den kommenden Jahren massiv auszubauen. Sie nutzt Entwicklungsflächen gezielt für den Bau von bezahlbaren Wohnungen. Dafür hat die Stiftung eine besondere Strategie entwickelt: Selbst Waldbesitzerin von 7.600 Hektar verbaut sie Holz aus eigenen Beständen. Das ist in Zeiten hoher Holzpreise ein Vorteil: „Überall, wo wir eigenes Holz verbauen können, gibt uns das Preissicherheit“, so Strugalla.

Baustoff Holz als CO₂-Senke

Insgesamt sind derzeit sechs erste Holzhäuser in Planung und Bau, vier im kurpfälzischen Brühl mit 39 Wohnungen, wo kürzlich der Spatenstich erfolgte, und zwei weitere Projekte sind in Heidelberg geplant mit insgesamt 23 Wohnungen. Bei diesen Projekten wird Holz aus dem eigenen Forst eingesetzt. Holz sei ein Rohstoff mit hoher Dämmfähigkeit, der es ermögliche, mehr Grundfläche aus den Wohnungen herauszuholen, weil die Dämmerfordernisse hier geringer ausfallen als bei einem Steinhaus.

Zudem, und das merkt Ingo Strugalla vor dem Hintergrund des Glasgower Klimagipfels an, „bindet Holz CO₂ über einen sehr langen Zeitraum. Holzhäuser sind sehr langlebig und vergleicht man den Lebenszyklus von Holz beispielsweise mit Zement, so hat Holz einen riesigen Vorteil gegenüber dem wahnsinnig hohen CO₂-Ausstoß von Zement bei dessen Herstellung. Holz als Baustoff ist stattdessen ein Beitrag, unsere Klimaprobleme zu lösen.“

Überwiegend wird bei den drei Neubauprojekten der Stiftung, bei denen eigenes Holz verbaut wird, Fichte verarbeitet. Die Wohnungen sind zwischen 50 und 100 Quadratmeter groß und richten sich an Mieter mit mittleren Einkommen. „Wir wollen für die Mitte der Gesellschaft ein Angebot bieten, die Menschen mit normalen und kleineren Einkommen werden zunehmend durch höhere Einkommensgruppen verdrängt. Hier wollen wir Lösungen anbieten.“

Da die Stiftung Schönau ihre insgesamt 900 Wohnungen im Bestand selbst verwaltet, mit etwa neun Personen, die sich um die Verwaltung und auch das Facility Management kümmern, entscheidet sie selbst über die Belegung. Die Vermietung erfolge je nach Einzelfall. „Im Zweifel entscheiden wir uns für die Mieter, die anderswo durchs Raster fallen.“ Mit den Neubauten strebt die Stiftung eine Eigenkapitalrendite von zwei bis drei Prozent an. „Das ist schon mager.“ Nur bei den Objekten mit Holzsystembau falle die Rendite leicht höher aus, sagt Strugalla. „Es gibt jedoch nur wenige Handwerksfirmen, die Holzsystembau können.“

Der Städte- und Gemeindebund kritisierte schon 2019 die rund 20.000 Bauvorschriften in Deutschland als Hemmnis für Bauvorhaben. Auch Silke Stremlau, Kapitalanlagevorstand der Hannoverschen Kassen, findet, dass die hohen Baustandards bei Neubauten in Deutschland ein Grund sind, warum preisgünstiger Wohnraum knapp wird. „Wir haben sehr hohe Standards etwa beim Brandschutz oder der Barrierefreiheit oder der Frage nach Stellplätzen. Bei unserem neuen Projekt, einem Studentenwohnheim auf dem Campus der Ostfalia Hochschule in Wolfenbüttel mit 70 Studentenapartments mussten wir noch zusätzliche Stellplätze bauen. Dabei haben die Studierenden doch in der Regel kein Auto“, führt Stremlau an.

Auch habe man im eigenen extern besetzten Nachhaltigkeitsrat solche Fragen diskutiert. „Braucht wirklich jede Wohnung einen eigenen Stellplatz, wo wir doch in Deutschland weg vom Auto wollen?“, fragt sie. „Hohe Baustandards treiben die Preise in die Höhe. Von diesen Standards müssen wir in Teilen wieder runter, um verschiedene Miethöhen am Markt zu haben“, fordert Stremlau. Das Studentenwohnheim sei seit Juni in der Vermietung. Die günstigsten vollmöblierten Apartments kosten ab 375,00 Euro warm im Monat.

Die Hannoverschen Kassen haben ungefähr acht Prozent ihrer Kapitalanlage in Immobilien und damit verbundenen Darlehen angelegt. Bei der Immobilienanlage investieren sie ausschließlich direkt und in Deutschland, Bestandsimmobilien gibt es an den Standorten Berlin, Hannover und Singen (Hohentwiel). Bei der Vermietung legen die Hannoverschen Kassen viel Wert auf einen fairen Umgang mit Mietern. So sollen die Mieten unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und die ausgelagerte Hausverwaltung muss ethischen Anforderungen genügen.

So ist zum Beispiel auch der Wohnungstausch innerhalb der Mieterschaft zu gleichen Konditionen möglich, wenn zum Beispiel eine junge Familie eine größere Wohnung sucht und ein anderer Mieter sich verkleinern möchte. Dann übernimmt der jeweils neue Mieter die Mietkonditionen vom Vormieter. Hohe Renditen erwartet Stremlau demnach auch nicht. „Zwei bis drei Prozent Rendite sind da schon auskömmlich. Bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist heute eine Herausforderung. Ich würde da gerne mehr tun.“

Zielkonflikte sind vorprogrammiert

Beim Thema Bezahlbarkeit scheinen Zielkonflikte zwischen den ökologischen Faktoren der Nachhaltigkeit wie Klimaschutz auf der einen Seite und sozialverträglichen Mieten auf der anderen vorprogrammiert. „Die letzten zehn Prozent Energieeffizienz rauszuholen ist sehr teuer, sagen Architekten. Aber auf lange Sicht, mit einem höheren CO₂-Preis zahlen sich PV-Anlagen, Dämmung und Wärmepumpe dann doch aus“, meint Silke Stremlau.

Doch Ingo Strugalla sieht hier ganz konkret durchaus Zielkonflikte: „Zum Beispiel ist mit einem KfW-40-Standard eine sehr komplizierte Regeltechnik verbunden, da die Belüftung der Häuser eine komplexe Haustechnik erforderlich macht. Das treibt die Baukosten und letztlich auch die Nebenkosten die dann auf die Mieter umgelegt werden, in die Höhe“, so Ingo Strugalla. Er vetritt die Auffassung: „Jede Wohnung, die auf den Markt kommt, wirkt entlastend und letzten Endes preissenkend. Wir müssen bauen, nachverdichten und Bauvorschriften müssen reduziert werden, wir müssen hier schlank werden.“

Dass der Bau von klassischen geförderten Wohnungen durchaus auch im größeren Rahmen gelingen kann, zeigt das Beispiel der Allianz Real Estate. In Nürnberg feierte sie Anfang November Richtfest für einen Neubau von 116 Sozialwohnungen, die im Frühjahr 2022 fertig gestellt sein sollen. Verteilt auf drei fünf- bis siebengeschossige Mehrfamilienhäuser entstehen auf einem bislang gewerblich genutzten Grundstück im Nürnberger Bezirk Röthenbach-West insgesamt 116 Wohnungen, davon 102 in der Einkommensstufe 1 sowie 14 weitere in der Einkommensstufe 2. Annette Kröger, CEO North & Central Europe bei Allianz Real Estate, ließ sich anlässlich der Feier zitieren: „Als Marktführer liegt es in unserer Verantwortung, bei Ankäufen einen umweltfreundlichen und sozialverträglichen Ansatz zu verfolgen. (…) Wir schaffen Wohneinheiten mit klaren Dekarbonisierungszielen und unterstützen gleichzeitig die Stadt Nürnberg bei der Bereitstellung von dringend benötigtem bezahlbarem Wohnraum.”

Impact Investments dieser Art werden also nicht immer als solche bezeichnet. Anders beim 2020 neu gegründeten Asset Manager Next Generation Invest. Die Firma konzentriert sich mit ihren neuen Impact-Fonds auf die Bedürfnisse der jungen Generation und unter anderem deren Anforderungen an angemessenen und bezahlbaren Wohnraum.

Zu den ersten Investments gehört der Bau von 324 Studierendenapartments. Dafür wurde eine Konversionsfläche mit drei ehemaligen Mannschaftsgebäuden einer Kaserne kernsaniert und nach neuestem Standard umgebaut. Diese hat die Stadt Herford zuvor an den Impact-Fonds verkauft. „Wir suchen gezielt nach Partnerschaften und der Zusammenarbeit mit Städten und Kommunen. Sale-and-lease-Back kann hier durchaus eine Rolle spielen”, sagt Sophie Kazmierczak, Sustainable Finance Manager bei Next Generation Invest, und betont, man müsse bei der Betrachtung der ökologischen Nachhaltigkeit nicht nur die Emissionen im Betrieb betrachten, sondern den gesamten Lebenszyklus. „Es gibt bei der Betrachtung der CO₂-Emissionen in der Immobilienwirtschaft noch viele negative Externalitäten, die bis dato kaum oder keinen Eingang in Entscheidungsprozesse finden. Zudem sind viele Cash-Flow-Modelle auf zehn Jahre gerechnet. Ein Abriss wird oftmals nicht eingepreist.”

Institutionelle Investoren, die über Fonds in bezahlbares Wohnen investieren wollen, sollten genau hinschauen und prüfen, was sie zeichnen. Häufig wird eine Obergrenze von 30 Prozent vom verfügbaren Einkommen genannt, um bezahlbaren Wohnraum zu definieren. Es handelt sich also um ein relatives Ziel. Diesem ist nur gedient, wenn schließlich auch die Menschen von den niedrigeren Mieten profitieren, die es sonst am Wohnungsmarkt schwer haben. Dann könnte institutionelles Geld zum Booster für ein knappes Gut werden.

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