Immobilien
31. März 2020

Bulwiengesa: Projektentwicklungen gehen zurück

Wachstum bei Investor-Developments kompensiert teils Rückzug von Trader-Developments. Berlin trotzt Trend der A-Städte.

Laut der Projektentwicklungsstudie 2020 des Analyseunternehmens Bulwiengesa gehen die Zahlen von Projektentwicklungen im Bereich Wohnen im Jahr 2020 zurück. Speziell Projektentwickler, die nicht für den eigenen Bestand bauen, sondern die Projektentwicklungen für den Weiterverkauf erstellen (Trader-Developer), zeigten sich weniger aktiv im Markt. So ging die Flächenerstellung für das Jahr 2020 gegenüber 2019 um 2,7 Prozent zurück und das, obwohl „Bestandshalter wie städtische Wohnungsunternehmen kräftig weiterbauen“, so Bulwiengesa.

Studienleiterin Ellen Heinrich betont gleichwohl, dass dieser Fokus auf die A-Städte das Bild bundesweiter Trends verzerren könnte: „Dieser Trend gilt nur für die gemeindescharf abgegrenzten sieben A-Städte. Diese Entwicklung darf aber gerade im Wohnsegment nicht mit einem bundesweiten Trend gleichgesetzt werden. Wohnprojektentwickler bleiben dem deutschen Wohnungsmarkt weiter treu, sie sind nur deutlich seltener mit Wohnprojekten direkt in einer der A-Städte aktiv.“

Investor-Developments und Büro stützen Entwicklung

Besser als im Bereich Wohnen entwickelt sich der Markt im Segment Büro, was wie in den vergangenen Jahren von den sehr guten ökonomischen Rahmenbedingungen profitierte und einen Zuwachs von 16 Prozent verzeichnen konnte. Auf den Gesamtmarkt gesehen kompensierte die anhaltend hohe Bautätigkeit von Investoren für den Eigenbestand den Einbruch der für den Handel bestimmten Projektentwicklungen. Studienleiterin Ellen Heinrich: „Die Detailbetrachtung zeigt: Der Projektentwicklermarkt driftet deutlich auseinander. Zwar wachsen die Entwicklungen für den Eigenbedarf, die sogenannten Investor Developments, noch um 5,4 Prozent. Dagegen ist der klassische Projektentwicklermarkt (Trading Developments) zum ersten Mal seit Beginn der Studienreihe vor 14 Jahren zurückgegangen. Für den Weiterverkauf wurden gegenüber dem Vorjahr 1,9 Prozent weniger Flächen entwickelt. Die Trader Developer ziehen sich zurück.“ Bereits vor der Corona-Krise deutete sich somit eine Stagnation an, so Bulwiengesa.

Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei Bulwiengesa, ordnete die Zahlen in den größeren Kontext ein: „Binnen zehn Jahren, zwischen 2010 und 2020, haben allein die klassischen Projektentwickler ihre Flächen in den sieben deutschen A-Städten um rund 30 Prozent gesteigert. Und dennoch reichte das Volumen nicht aus, die Nachfrage nach Wohnungen und Büros zu decken. Und nun stehen wir vor einer Rezession, die voraussichtlich eine tiefe Zäsur für den Projektentwicklungsmarkt sein wird.“ Um diesen wiederzuanimieren, lenkte er die Aufmerksamkeit auf den Grundstücksmarkt: „Das alte neue Thema Grundstückspreise wird in den A-Städten ein wichtiger Schlüssel für eine schnelle Renaissance von Projektentwicklungen sein. Politik und Öffentlichkeit sollten diesen Markt besonders in den Fokus nehmen, etwa über die lokalen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Der Grundstücksmarkt in den A-Städten war auch schon in den Vorjahren maßgeblich verantwortlich für wenig Angebot bei hoher Nachfrage.“

Berlin trotzt dem Trend

Den Debatten um den Mietendeckel zum Trotz koppelte sich Berlin von der Entwicklung in den anderen A-Städten ab. Während in den übrigen sechs Städten das Volumen stabil blieb oder ein leichter Rückgang zu verzeichnen war, konnte Berlin die Fläche gegenüber 2019 noch einmal steigern. Allerdings sind die Aussichten aufgrund des Abschwungs wenig positiv: „Berlins Erfolg dürfte ab jetzt am meisten gefährdet sein. Besonders Einzelhandels-, Hotel- und Büroimmobilien werden nun sehr empfindlich auf die Rezession reagieren“, so Schulten.

Die von der aktuellen Situation besonders betroffenen Segmente Einzelhandel und Hotels waren davor schon stark getroffen. Demnach brachen die Flächenvolumina für den Einzelhandel um 12,1 Prozent ein. Bei Hotels, wo bereits vereinzelt Überangebote befürchtet wurden, flachte das Wachstum bis zum Stichtag 31.12.2019 deutlich ab. Bulwiengesa lieferte zudem eine aktuelle Befragung zum 27.03.2020 mit einer deutlich kleineren Grundgesamtheit, wobei nur die 23 größten Projektentwickler befragt wurden. Demnach rechnet die Mehrheit der Befragten (76 Prozent) mit Verzögerungen am Bau durch die Corona-Krise. Allerdings sind 84 Prozent zuversichtlich, dass es nicht zu Abbrüchen der Projekte kommt.

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