Der Weg zur Wärmewende führt in die Tiefe und in die Ferne

Bis vor kurzem, genauer gesagt bis vor dem 24. Februar, war Erdgas nicht nur für die Energieversorger ein alternativloser Träger zur ­Erzeugung von Strom. Er galt auch bei Neubauten noch als probat. Dem Statistikportal Statista.de zufolge verfügten im Jahr 2021 knapp 50 Prozent des Wohnungsbestands über eine Gasheizung, 24,8 Prozent nutzten Heizöl als Energieträger. Und auch Neubauten­ wurden bis vor kurzem (2020) noch zu 39 Prozent mit Erdgas als Energieträger ausgestattet. Von der vielbeschworenen „Wärme­wende“ sind viele Hausbesitzer in Deutschland noch weit entfernt.

Innovative Wärmekonzepte sind zwar schon länger gefragt – schon allein wegen der Klimaziele von Paris und der darauf aufbauenden Regulierung innerhalb der EU und Deutschlands. Einen deutlichen Schub könnte die „Wärmewende“ jedoch jetzt durch die ­exorbitanten Preissteigerungen bei Heizöl und vor allem bei Gas ­erfahren. Um Mieter zu halten, die die teils enormen Mehrkosten nicht mehr tragen können – oder auch um neue zu gewinnen –, steigt die ­Attraktivität für energetische Sanierungen. Nach Zahlen der Bundesregierung wird fast 60 Prozent der ­Gebäudeenergie zum Heizen verbraucht, weitere zwölf Prozent für Warmwasser. Dank energieeffizienter Neubauten und Sanierungen sanken die Emissionen in dem Sektor bis 2020 auf rund 120 Mil­lionen Tonnen CO₂. Bis 2030 sollen sie weiter auf 67 Millionen ­Tonnen reduziert ­werden, also um knapp 56 Prozent, so will es die Bundesregierung. Auch Investmentmanager haben sich bis vor einigen Monaten im Neubau noch auf moderne Erdgasheizungen verlassen. Bei den Neubauprojekten beispielsweise im Wohnimmobilien­segment des Asset Managers Abrdn (ehemals Aberdeen Standard Investments) hat man bis vor dem Beginn des Krieges Russlands gegen die ­Ukraine bei vielen Neubauprojekten noch auf Erdgas als Energieträger gesetzt. „Wir haben zwar bereits vor drei Jahren ­begonnen, unseren Strom für Wohnimmobilien auf grünen Strom umzustellen­ und haben die Emissionen aus dem Erdgas über CO₂-Zertifikate kompensiert. Aber bis Kriegsbeginn waren Erdgas­heizungen auch im Neubau von uns als gangbar angesehen worden“, sagt Bernd Bechheim, Head of European Asset Management and ESG bei Abrdn: „Seit etwa einem halben Jahr setzen wir bei Neubauprojekten­ nur noch entweder Luft-Wasser-Wärme-Pumpen, Erdwärme­pumpen, Holzpellet-Heizungen oder Fernwärme ein.“

Nicht nur die EU-Taxonomie oder das Gebäudeenergiegesetz ­bringen also Bauherren und ­Projektentwickler zum Umdenken. Trotz ­geplantem Gaspreis­deckel ist zu vermuten, dass Gas längerfristig deutlich teurer bleibt als vor dem Krieg. Kann es sein, dass ­angetrieben durch die aktuelle Gaskrise, die Energieeffizienzmaßnahmen im Immobiliensektor ­einen Schub bekommen? „Absolut“, glaubt Alexander Hunzinger, Head of ­Credit Investments beim ­Infrastrukturspezialisten Susi Partners. „Wir arbeiten mit 28 ­Partnern aus zwölf Ländern zusammen, teils sind das sehr ­spezialisierte Unternehmen, die für ihre Kunden im Schnitt zehn Energie­effizienzmaßnahmen gleichzeitig umsetzen und dafür ­Finanzierungen von zehn bis zwölf Jahren laufen haben. Hier ­sehen wir seit Beginn der Energiepreiskrise eine Verdreifachung der Nachfrage nach Sanierungen­ und entsprechende ­Vertragsabschlüsse. Unsere Partner sind für das kommende Jahr 2023 alle ausgebucht.“ Das Finanzierungs-Portfolio von Susi ­Partners im Immobilien­bereich deckt knapp zur Hälfte Projekte mit Kommunen ab, das heißt, es werden öffentliche ­Gebäude wie Schulen und Regierungsgebäude saniert, die restliche Hälfte ­besteht aus Projekten für Industrie- und Gewerbekunden sowie Kunden aus dem Gastgewerbe. Zielländer sind die ­Benelux-Staaten, Deutschland, Italien, aber auch Spanien und osteuropäische ­Länder wie Slowenien. So hat der Infrastruktur­manager zum ­Beispiel die ­energetische Sanierung von 72 öffentlichen Gebäuden in der ­slowenischen Hauptstadt Ljubljana finanziert. Das Projekt umfasste­ eine Vielzahl von Maßnahmen, unter anderem die Erneuerung der Dächer und Fenster sowie die Umstellung der Wärmeversorgung auf Solarthermie und ­Blockheizkraftwerke.

Den energetischen Zustand des deutschen Wohnungsbestands hält Hunzinger kurz gesagt für „bedenklich. Gerade im Bereich Raumwärme für Mehrfamilienhäuser hat sich in den vergangenen ­Jahren nicht viel getan.“ Großen Wohnimmobilienverwaltern habe er vor acht Jahren, als Susi Partners den ersten Energieeffizienzfonds ­lancierte, Finanzierungslösungen angeboten – ohne Erfolg. „Die Möglichkeiten, die Heizkosten einfach an die Mieter zu überwälzen, sind im Wohnungsbestand einfach zu groß.“ Hohe Investitionen für Energieeffizienzmaßnahmen lohnten sich ­deshalb für die Eigentümer oft nicht und seien bei voller Belegung der ­Wohnungen auch meist schwer umsetzbar, so Hunzinger. „Bei ­Industriekunden ist das völlig anders, sie spüren die gestiegenen Kosten eins zu eins in ihrem Ebit.“ Susi Partners finanziere in der Regel ein Gesamtkonzept aus verschiedenen Energieeffizienzmaßnahmen. Geo­thermie spielt hierbei keine Rolle. „Die Investitionskosten der ­Geothermie sind leider immer noch schwer kalkulierbar“,­ findet ­Finanzierungs-Spezialist Alexander Hunzinger.

Wie eine aktuelle Umfrage unter Asset Managern von Immobilien (für die Segmente Gewerbe und Wohnen) zeigt, kann das zu lange Warten mit Sanierungen in der Zukunft teuer werden. So schätzen einer Umfrage der Beratungshäuser Aurepa Advisors AG und PWC Deutschland zufolge 65 Prozent der Asset Manager die ­Gefahr als hoch ein, dass der ältere Gebäudebestand in die Energie-Effizienzklasse F oder schlechter (Stranded Asset) abrutscht, sich also Sanierungsmaßnahmen nicht mehr amortisieren. ­Zudem sei häufig ­gerade die Wärmeversorgung der Immobilien ein Problem: Jeweils rund 17 Prozent der Befragten sehen den Austausch von Heizungs- und Klimaanlagen, die Installation von PV-Anlagen auf Dächern und die Nutzung von „grünem“ Strom als erforderlich an, um Immobilien ESG-konform zu entwickeln. 14 Prozent der ­Bestandshalter rechnen mit sinkenden Preisen für ihre Immobilien,­ weil ihr ­Bestand nicht ESG-konform genug sei. Dass es durch die unterschiedlichen energetischen Gegebenheiten der Objekte zu ­einem Auseinanderdriften bei den Bewertungen des Wohnimmobilienportfolios kommen wird, glaubt auch der ESG-Experte von Abrdn, Bernd Bechheim. „Was die Bewertung der Objekte angeht, so ­werden sich die Portfolios spreizen in solche Objekte mit einem grünen ­‚Premium‘ und solche, die einen ‚braunen‘, weil fossilen, Discount ­verzeichnen müssen.“ Spätestens dann werde es sich aber wirtschaftlich rechnen, auf neue Energieträger umzustellen, urteilt ­Bechheim. „Die Investitionskosten lassen sich mittels einer Modernisierungsumlage über viele Jahre zumindest teilweise amortisieren­ und idealerweise sinken durch die Maßnahme die ­Nebenkosten für die Mieter, sodass sich durch die Verbesserung auch tendenziell­ ­etwas höhere Mieten erzielen lassen.“

Erdwärme in Finnland – und in Hamburg

Thomas J. Becksmann, Leiter der Projektentwicklungsabteilung bei der Hansainvest Real Assets GmbH, rechnet damit, dass sich der Markt hinsichtlich der energetischen Anforderungen „deutlich ­ändern“ wird. „Wir sind daran interessiert, unseren Gebäudepark CO₂-neutral auszurichten und erproben daher auch alternative Wärmekonzepte wie zum Beispiel Geothermie.“ Im Immobilien­bereich ist die Hansainvest Real Assets in den Segmenten Büro-, Einzelhandels-, Hotel-, Logistik- sowie Wohn­immobilien in Europa, Nordamerika und Asien unterwegs. Der Immobilienarm der ­Signal Iduna hat gerade ein großes Büroareal in Hamburg in der Planung, ein Gelände mit einer Bruttogrundfläche von 42.000 Quadratmetern, für dessen Wärmeversorgung und Kühlung ­Geothermie in größerem Umfang zum Einsatz kommen soll. Die Erdwärme soll den Gebäudekomplex zu 50 Prozent mit Heizwärme und Warmwasser versorgen. Der andere Teil der Wärmezufuhr soll aus dem örtlichen Fernwärmenetz erfolgen. „Es ist unser bisher größtes Projekt unter Einsatz von Geothermie. Durch den Mix aus Geothermie und Fernwärme soll auch mehr Betriebssicherheit ­erreicht werden. Und die vergleichsweise niedrigeren Verbrauchskosten werden zum Vorteil der künftigen Mieter sein.“ Allerdings rechnet auch dieses Projekt mit steigenden Baukosten und Becksmann ­erwartet, dass „die steigenden Energie­kosten letztlich auch wieder auf den Bau durchschlagen“. Die Bohrungen für die Geothermie während der Erstellung der Baugrube werden die Bauzeit um einige Wochen verlängern. Mit der Fertigstellung des ­Areals rechnet Becksmann frühestens 2027.

Ein Fernwärmeanschluss gewinnt bei Neubauprojekten seit ­einigen Jahren an Beliebtheit. Nach Zahlen des Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) wird für rund 14 Prozent der ­deutschen Wohnungen für die Beheizung Fernwärme ­genutzt. Im Wohnungsneubau ist der ­Anteil bundesweit etwas ­höher: 2021 lag er bei 25 Prozent. Attraktiv an der Fernwärme ist, dass diese in einigen Kommunen schon ­heute zumindest teilweise mit Erneuerbaren Energien läuft und in den kommunalen Blockheizkraftwerken in Zukunft Wasserstoff eingesetzt ­werden könnte. Auch könnte die Fernwärme durch die ‚Tiefe ­Geothermie‘ grüner werden, bei der mehr als 400 ­Meter tief gebohrt wird. Einen entsprechenden ­Aufruf hat der BDEW im ­September zusammen mit dem Bundes­verband Geothermie und anderen an die Politik ­gerichtet. „42 ‚Tiefe Geothermie‘-Anlagen in Deutschland zeigen: Ist eine ­Erdwärmequelle erst einmal erschlossen, stellt sie preis­stabil und nachhaltig Energie zuverlässig über Jahrzehnte zur Ver­fügung. (…) die ­vorgeschlagenen Maßnahmen sind zudem geeignet­ die Dekarbo­nisierung der Fernwärme sowie den Ausbau der ­Wärmenetze zu b­eschleunigen.“ Projektentwickler, die mit Fernwärme arbeiten, hoffen natürlich auf einen Schub hin zur „grünen Fernwärme“. Im Moment ist das aber an vielen Standorten noch Zukunftsmusik. In anderen Projekten­ setzt Abteilungsleiter Becksmann von der Hansa­invest Real ­Assets je nach Standort und Rahmenbedingungen­ auch auf Wärmepumpen in Kombination mit Photovoltaik. Bernd Bechheim von Abrdn sieht dagegen Solarthermie als zwingend bei Neubauprojekten an – „Photovoltaik ­würden wir gerne ­intensiver umsetzen, im Segment der Spezialfonds gibt es hier aber die ­bekannten steuerlichen Schwierigkeiten durch Gewerbesteuer­risiken.“ Da der Verkauf von Strom der ­Gewerbesteuerpflicht ­unterliegt – und in Deutschland ist man ja verpflichtet, den produzierten Strom einzuspeisen – ­laufen Investmentfondsgesellschaften Gefahr, dass alle Einkünfte des Vehikels gewerbe­steuerpflichtig werden. „Dieses steuerliche Risiko ist uns hier zu ­massiv. Zudem sollte es auch den Mietern möglich sein, den Strom direkt zu ­nutzen“, sagt Bechheim. Abrdn, der ­seine ­Immobilieninvestments europaweit streut, hat selbst auch ­einige Gebäude im Bestand, die Geothermie zur Wärme­versorgung ­einsetzen, allerdings bislang keines in Deutschland. „Geothermie wird bei uns in den nordischen Ländern eingesetzt, zum Beispiel gibt es in Finnland einige Wohnanlagen, die mit ­Erdwärme beheizt werden“, so Bechheim. Abrdn halte zudem ­einen Bestand von Wohnimmobilien­ in Europa,­ deren Baujahr bis zu 20 Jahren ­zurückliege. In Deutschland sind die Immobilien ­tendenziell ­jünger, die Fertigstellung liegt bis zu zehn Jahre zurück.

Schauen wir einmal nach Kanada: Welche Dekarbonisierungs­maßnahmen werden hier umgesetzt, wo im Winter zweistellige Minusgrade herrschen: „Hinsichtlich der Wärmepumpen gibt es bei uns Bedenken, wenn die Temperaturen unter minus 20 Grad Celsius fallen. Den Einsatz von Geothermie prüfen wir, aber hier befinden wir uns noch in einem frühen Stadium“, sagt Claudia Reich Floyd, Portfoliomanagerin bei Hazelview Investments. Was die Regu­lierung angehe, liege Kanada eindeutig hinter Europa ­zurück. Net-Zero sei aber auch hier bei Unternehmen wie Institutionen im Kommen und eine CO₂-Steuer werde „teuer, wenn man als Immobilienverwalter in diesem Bereich nichts unternimmt“.

Projektentwicklungsleiter Becksmann kalkuliert in seinem ­Geothermie-Projekt in Hamburg mit Installationskosten, die die ­Kosten der Fernwärmeinstallation um das Zehnfache übersteigen. „Das lohnt sich oft, in Kauf zu nehmen, denn man hat hinterher den freien Zugang zu Wärme beziehungsweise Kälte und kann die Kosten in Teilen abgekoppelt von der Preis­entwicklung am ­Energiemarkt amortisieren.“ Doch wie groß muss eine Anlage, ob Büro oder Wohnen, denn sein, dass es sich lohnt, Geothermie zu wählen? „Wo der Break-Even liegt, ist nicht pauschal zu sagen, denn grundsätzlich ist die Geothermie skalierbar, vom Einfamilienhaus bis zum Bürokomplex, wichtige Voraussetzung ist aber die Verfügbarkeit von Frei- beziehungsweise Baufläche sowie genügend Abstände zu angrenzenden Grundstücken“, sagt Becksmann. Die Bedeutung von Freiflächen stellt auch Frank Wojtalewicz, Vorstandsvorsitzender der Deutsche Invest Immobilien AG, kurz DII, heraus. Man ­müsse ­darauf ­achten, dass genügend große Abstände zwischen den ­Bohrungen bestehen – etwa zehn Meter Abstand ­seien notwendig, damit der Boden durch den Durchlauf des ­Solewassers nicht ­gefriert – je nach Bundesland und Kommune ­gebe es unterschiedliche Vorgaben. Die Problematik mangelnder Freiflächen kennt auch Bernd Bechheim von Abrdn: „Bei vielen Wohnprojekten im ­Bestand kommt Geothermie aufgrund fehlender Freiflächen von vornherein nicht infrage. Oftmals fehlt bei kleineren Objekten ­sogar der Platz etwa in Bezug auf die Dachflächen für die Solar­thermie oder auch für eine Luft-Wärmepumpe.“

Die DII hat sich auf die energetische Bestandsentwicklung und den Neubau von Wohn­immobilien in deutschen Metropolregionen ­spezialisiert. „Gibt es die Möglichkeit, am Standort Geothermie ­einzusetzen und fällt das Bodengutachten positiv aus, setzen wir Geothermie auch ein – bei Neubauprojekten und auch bei Bestands­sanierungen.“ Hierbei ­werde zwischen 30 und 80 Meter tief ­gebohrt, entsprechend der geologischen Gegebenheiten. Ansonsten­ sei die Wärmequelle der Wahl die Luft-Wärmepumpe. Wojtalewicz sieht die Geothermie als durchaus finanzierbar. „Die Investitionskosten sind doppelt bis vierfach so hoch wie für eine herkömmliche Zentralheizungsanlage aufgewendet werden muss. Aber es ist eine CO₂-neutrale Technologie,­ die am Ende sehr viel geringere ­Verbrauchskosten hat.“ Auch Wojtalewicz sieht hier Vorteile in ­einer höheren Bewertung dieser Objekte durch die CO₂-neutrale Technologie: „Diese Projekte ­lassen sich teurer verkaufen.“ Zur ­Finanzierung ziehen Wojtalewicz und seine Kollegen traditionell die Banken als Partner und vorzugsweise die Fördertöpfe der Bafa (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) heran. „Für KfW-40-Standard sind hier bis zu 40 Prozent ­Förderung möglich für die Investitionskosten. Wir haben in der ­Regel Förderquoten von 25 bis 30 Prozent.“ Er wirbt gleichzeitig für mehr ­Verlässlichkeit seitens der Politik: „Es ist wichtig, dass der Gesetzgeber eine Technologie­offenheit zulässt, denn es ist noch gar nicht absehbar, wie weit zum Beispiel die Wasserstoffentwicklung in fünf Jahren sein wird“, so Frank Wojtalewicz. Auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) setzt sich für eine technologieoffene Wärmewende­ ein. ­Gefragt nach Alternativen nennt der Verband ­neben dem ­Einsatz von Wärme­pumpen unter anderem grüne Fernwärme, grüne Gase und „Hybridlösungen für die nähere Übergangsphase“, sowie grünen Wasserstoff. Die Wärmepumpe ist also in der Energiekrise zwar en vogue, aber nicht alternativlos. Geothermie und ­eine Um­rüstung der Fernwärme können die Wärmeversorgung ­dekarbonisieren helfen, doch Incentives sind hier ­nötig, ­damit die lang ersehnte Wärmewende zügig gelingt.

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