Immobilien
23. März 2021

Deutsche Büros bieten Stabilität

Catella: Investment-Nachfrage stabilisiert Renditen. Jährliche Gesamtrendite in Berlin von knapp 21 Prozent.

Die deutschen Büromärkte zeigen sich nach einem Jahr Pandemie, trotz nach wie vor hoher Unsicherheit und folglich teils heftigen Rückgängen beim Flächenumsatz, weitgehend krisenresilient. Die Investment-Nachfrage sorgt für stabile Renditen, während das vielerorts geringe Flächenangebot nur zu marginal ansteigenden Leerständen führt. Dies schreibt Catella Research in einem Bericht zu den deutschen Büromärkten.

B- und C-Städte haben insgesamt an Attraktivität gewonnen, so die Ergebnisse von Catella Research, nicht zuletzt durch den relativ stabilen Flächenumsatz im Vergleich zu den Top-7-Standorten. Gleichwohl bleibe der Ausblick für den wirtschaftlich nachlaufenden Bürosektor weiterhin getrübt und die starken Miet- und Preisanstiege der vergangenen Jahre werden durch Konsolidierungsmaßnahmen bei Break Options 2021/2022 in den Mietverträgen zunehmend abgelöst. Insgesamt wurden 76 deutsche Büromärkte untersucht.

Prof. Dr. Thomas Beyerle, Leiter Research Catella Group, kommentiert: „Analysiert man die Unterschiede zwischen den einzelnen Standortkategorien A bis D, zeigt sich, dass die Abstände in den durchschnittlichen Renditen immer weiter sinken und sich die Risikoparameter, vor allem an den Standorten B bis D, zunehmend vermengen. Für Investoren bietet sich dadurch ein äußerst attraktives Diversifizierungspotential mit einem breiten Spektrum an objekt- und standortspezifischen Risikofaktoren.“

Ausgewählte Fakten

Die Mietpreisentwicklung der vergangenen zwölf Monate liegt in einer sehr engen Range von +1 Prozent (A-Standorte) bis -1 Prozent (B-Standorte) und zeigt sich als feste Konstante im Jahr 2020. Die Top-7 verzeichnen aktuell eine durchschnittliche Spitzenmiete von 33,64 Euro/m², in den B-Städten ist sie moderat auf 15,87 Euro/m² gesunken. Hamburg sticht aus den A-Standorten mit einem Plus von 6,9 Prozent deutlich heraus. Spitzenreiter bei den Büromieten bleibt nach wie vor Frankfurt mit 45,00 Euro/m². Die durchschnittliche Spitzenrendite an den Top-7-Standorten liegt weiterhin deutlich unter der 3 Prozent-Marke. Die geringsten Spitzenrenditen sind nach wie vor in Berlin und München mit jeweils 2,60 Prozent zu finden.

Beim Blick auf den Total Return (TR) der vergangenen zehn Jahre steht Berlin einsam an der Spitze mit einer durchschnittlichen jährlichen Gesamtrendite von 20,64 Prozent, gefolgt von Leipzig (18,61 Prozent) und Dresden (17,06 Prozent). Diese sind überproportional stark auf gestiegene Verkehrswerte, sprich auf Renditekompressionen zurückzuführen. Auch die anderen Top-7-Standorte zeigen einen deutlich geringeren Anteil der Miet-Komponente. Insgesamt führen die A-Städte (14,56 Prozent) den ungewichteten TR deutlich vor den B-Städten mit 13,02 Prozent an, gefolgt von den C- (12,76 Prozent) und D-Städten (11,6 Prozent). Für die A-Städte sieht Catella Research einen begrenzten Spielraum, was die TR-Prognose für die kommenden Jahre angeht, da die Möglichkeit weiterer Renditekompressionen hier eingeschränkt ist. Somit könnten Mittelstädte mit einer höheren Anfangsrendite weiter an Attraktivität gewinnen.

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