Die öffentliche Verwaltung will schönere Büros mieten

Die öffentliche Verwaltung hat sich als zuverlässiger Stabilitätsfaktor auf dem deutschen Büromarkt etabliert. Mit einem Anmietungsvolumen von jährlich rund 300.000 Quadratmetern stützt sie den deutschen Büromarkt auch in wirtschaftlich anspruchsvollen Zeiten. Das geht aus einer aktuellen Analyse des Immobilienspezialisten JLL hervor, bei der die sieben größten deutschen Bürostandorte untersucht wurden.

In den vergangenen zehn Jahren lag der Flächenumsatz von Ämtern und Behörden lediglich im Jahr 2023 deutlich unter dieser Marke, wie das Diagramm zeigt. Bei den Anmietungen stehen laut JLL immer häufiger große und hochwertige Büroflächen im Fokus.

„Die öffentliche Verwaltung ist der größte Büromieter in Deutschland und sorgt in einigen Metropolen seit geraumer Zeit für die größten Einzelabschlüsse der jeweiligen Märkte“, kommentiert Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing JLL Germany. Beispiele seien im Jahr 2024 sowie im ersten Halbjahr 2025 die Anmietung der Landeshauptstadt Stuttgart über rund 26.400 Quadratmetern in der Stuttgarter City und zwei Anmietungen des Jobcenters Köln mit zusammen mehr als 30.000 Quadratmetern.

Ein weiteres Beispiel ist die Anmietung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) über mehr als 25.000 Quadratmetern in Berlin-Kreuzberg. Mit einem Portfolio von Grundstücken mit einer Gesamtfläche von rund 453.000 Hektar und mehr als 38.400 Wohnungen ist die Bima eine der größten Immobilieneigentümerinnen Deutschlands.

Zur öffentlichen Verwaltungen gehören Bürgerämter und Bezirksregierungen ebenso wie die Bundesagentur für Arbeit. Das Spektrum umfasst außerdem Gefängnisse und Universitäten, Ministerien und Museen, Regulierungsbehörden und Stadtwerke sowie Krankenkassen.

Markante Unterschiede beim Marktanteil

Im Median-Mittel mietet die öffentliche Verwaltung laut JLL Büroflächen in der Größenordnung von 1.500 Quadratmetern. Damit übertrifft sie alle anderen Branchen deutlich, wie die folgenden Zahlen verdeutlichen. Telekommunikationsunternehmen liegen mit 650 Quadratmetern auf dem zweiten Platz, gefolgt von den Branchen Industrie, Versicherungen, neue Medien und Transport, Verkehr, Lagerhaltung mit jeweils 600 Quadratmetern.

Verwaltungsaufgaben bleiben auch in Krisenzeiten bestehen und erforderten entsprechende Raumkapazitäten. „Zudem sind öffentliche Immobilienentscheidungen oft Jahre im Voraus geplant und durchlaufen mehrstufige Genehmigungsprozesse, wodurch sie weniger anfällig für kurzfristige Marktvolatilitäten sind“, erklärt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Auf regionaler Ebene zeigen sich markante Unterschiede. So fällt der Marktanteil in Köln mit 17 Prozent, in Stuttgart mit 14 Prozent und Berlin mit zwölf Prozent deutlich höher aus als in Hamburg (zehn Prozent), Düsseldorf (acht Prozent), München (sieben Prozent) und Frankfurt (sechs Prozent). „Die Unterschiede resultieren aus den verschiedenen Verwaltungsfunktionen der Städte, wobei Landeshauptstädte und Behördenstandorte naturgemäß höhere Anteile aufweisen“, so Scheunemann.

Auffallend ist laut der neuen Untersuchung städteübergreifend der Wandel bei den Qualitätsansprüchen. Zwischen den Jahren 2015 und 2019 hatten 42 Prozent der angemieteten Flächen der öffentlichen Verwaltung A-Qualität, seit 2020 ist dieser Wert auf 59 Prozent gestiegen. Einen so kräftigen Zuwachs gab es bei keiner anderen Branche in dem betrachteten Zeitraum. „Der Trend zu modernen und hochwertigen Büroflächen etabliert sich zunehmend auch in der öffentlichen Verwaltung. Vorangetrieben wird diese Entwicklung durch Nachhaltigkeitsanforderungen, gesetzliche Klimaneutralitätsziele und den Bedarf nach modernen Arbeitsplätzen zur Fachkräftegewinnung“, beobachtet Rodriguez Thielen.

Behörden expandieren und konsolidieren ihre Standorte

Die Untersuchung von JLL zeigt außerdem, dass die Lagequalität im Gegensatz zur Gebäudequalität eine eher untergeordnete Rolle spielt. Ämter und Behörden mieten deutlich seltener in zentralen Toplagen als die anderen Branchen. Während beispielsweise unternehmensbezogene Dienstleister mehr als die Hälfte ihrer Flächen in Toplagen anmieten, liegt dieser Anteil bei der öffentlichen Verwaltung nur bei 28 Prozent. Dafür ist sie in Zweit- und Drittlagen mit insgesamt 72 Prozent im Vergleich überproportional vertreten.

In den kommenden Jahren dürften sich die bereits eingeschlagenen Entwicklungen fortsetzen, erwarten sie bei JLL. Rodriguez Thielen rechnet mit einer zunehmenden Nachfrage, die allein schon dadurch getrieben werde, dass der öffentliche Gebäudebestand größtenteils veraltet sei und modernisiert werden müsse. Infolgedessen müssten Flächen für interimistische Nutzungen angemietet werden. Für zusätzliche Impulse könnten Investitionen und Mittel aus dem Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität sorgen, erwartet der Head of Office Leasing JLL Germany.

Gleichzeitig könnte die fortschreitende Digitalisierung und Etablierung hybrider Arbeitsmodelle zu einer gewissen Reduzierung des Flächenbedarfs führen. „Von Berlin bis Stuttgart sehen wir einen deutlichen Trend: Behörden expandieren oft flächenmäßig und konsolidieren gleichzeitig historisch verteilte Standorte zu modernen Verwaltungszentren“, so Rodriguez Thielen.

Bürohäuser im Portfolio

Bürohäuser waren lange Zeit die mit Abstand wichtigste Nutzungsart institutioneller Anleger im Immobilienspektrum. Weil der Trend zum Homeoffice ungebrochen ist und auch gewerbliche Mieter mit verwöhnten Mitarbeitern immer höhere Anforderungen an die Büroausstattung, die Lage und die Energieeffizienz stellen, stehen zunehmend mehr Bürohäuser, die hier nicht mithalten können, leer. Warum die rückläufigen Büro-Quoten weiter sinken werden und wie man schwer vermietbare Objekte für Nutzer attraktiver macht, haben wir hier aufgeschrieben.

Schlagworte: Büroimmobilien