Immobilien
23. September 2020

Einzelhandel: Investoren shoppen selektiv

Differenzierung bei Retail-Immobilien nach Betriebsformen und Sortimenten. Appetit auf Lebensmitteleinzelhandel.

Ausgewählte Segmente des Einzelhandelsimmobilienmarktes bieten auch unter dem Einfluss der Corona-Pandemie vergleichsweise renditestarke Investmentmöglichkeiten. Dabei erfordern sie jedoch ein selektives Vorgehen. Es zeichnet sich am Einzelhandelsimmobilienmarkt eine immer stärkere Differenzierung nach Betriebsformen und Sortimenten ab, so die Einschätzung von Experten.

Bulwiengesa sieht am Einzelhandelsimmobilienmarkt typische High-Street- und Shopping-Center-Formate derzeit mit hohen Umsatzverlusten konfrontiert. Dagegen seien Do-it-yourself-Märkte und der Lebensmitteleinzelhandel die beiden Bereiche des stationären Einzelhandels, die auch in der Corona-Krise signifikante Umsatzzuwächse erzielen konnten. „In den am stärksten vom Lockdown betroffenen Segmenten Textilien, Bekleidung, Schuhe und Lederwaren wird es zwar voraussichtlich zu einem V-förmigen Verlauf der Umsatzkurve und mithin zu einer deutlichen Erholung kommen, allerdings wird der rechte Schenkel des „V“ dabei kürzer ausfallen und die Umsätze werden sich nach der Corona-Krise vermutlich unterhalb ihres Vorkrisenniveaus einpendeln“, prognostiziert Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter der Bulwiengesa AG, auf einer Pressekonferenz.

Lebensmitteleinzelhandel wächst

Im stationären Lebensmitteleinzelhandel sind die Umsätze kontinuierlich auf zuletzt 125 Milliarden Euro gewachsen. Dies berichtete Susanne Klaußner, Geschäftsführerin und Gesellschafterin der DIR Deutsche Investment Retail. Generell verlaufe die Umsatzentwicklung in diesem Segment sehr stabil, weil die Grundversorgung mit Lebensmitteln weitgehend konjunkturunabhängig verlaufe. Zum Teil resultierten die Umsatzzuwächse auch aus der Ausweitung des Convenience-Angebots, welches höhere Gewinnspannen erlaube. Einer der Hauptgründe für die Stabilität der stationären Nahversorger liege in der hohen Versorgungsdichte in Deutschland. „Abgesehen von einigen Regionen in Mecklenburg-Vorpommern braucht niemand mehr als fünf Minuten von seiner Wohnung zum nächsten Versorgungsstandort zu fahren, und der Kunde entscheidet sich normalerweise für den schnelleren, einfacheren und bequemeren Einkaufskanal“, erläutert Klaußner. In keinem anderen Einzelhandelssegment sei die kurzfristige und nahezu jederzeitige Verfügbarkeit so ausgeprägt wie im Lebensmitteleinzelhandel. Daher sei der Onlinehandel für die stationäre Grundversorgung keine Konkurrenz. Nahversorgungsimmobilien behielten auch in Zukunft ihre Systemrelevanz und ihre zentrale Rolle bei der Versorgung der Bevölkerung. Über sie werde die „letzte Meile“ organisiert, weil allein dieses System Wirtschaftlichkeit gewährleiste.

Veränderungen werde es dagegen im Highstreet- und Shopping-Center-Besatz geben. Handelskonzepte der Zukunft müssten schlüssige Multi-Channel-Strategien und mehr Serviceangebote beinhalten, sodass der Handel in der Kundenansprache zu „alten Tugenden“ zurückfinden und diese neu leben könne. Investoren müssten im Blick behalten, dass Einzelhandelsmieter ihr Filialnetz aktuell stärker im Hinblick auf Wirtschaftlichkeit screenen und unrentable Filialen abstoßen. Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung ermöglichten außerordentliche Mietvertragskündigungen zur Bereinigung des Filialnetzes. Davon seien nicht nur Non-Food-Filialisten, beispielsweise aus dem Modesegment, sondern auch Backwaren-Ketten betroffen. Die Stabilität und Attraktivität des Lebensmitteleinzelhandels motiviere derzeit neue Marktteilnehmer ohne Track Record oder ausgewiesene Kompetenzen zu einem Markteintritt im Segment Nahversorgung. Banken berücksichtigten bei ihren Finanzierungsentscheidungen jedoch den Track Record und die Erfahrung derjenigen, die die zu finanzierenden Einzelhandelsimmobilien managen werden. Gleichzeitig erwarteten auch die Mieter professionelle und fachkundige Investoren und Manager.

Investoren sind wählerisch

Trotz der wirtschaftlichen Sondersituation nehmen die im Rahmen des Hahn Retail Real Estate Reports befragten Investoren hinsichtlich ihrer derzeitigen Investmentstrategie eine optimistischere Haltung als im Vorjahr ein. So wollen 58 Prozent bis zum Jahresende 2020 zum bestehenden Immobilienbestand stark beziehungsweise moderat hinzukaufen (Vorjahr: 44 Prozent), siehe Grafik. Weitere 33 Prozent der befragten Investoren möchten den verwalteten Immobilienbestand halten (Vorjahr: 32 Prozent). Ein im Vergleich zu den Vorjahren geringerer Anteil von 8 Prozent möchte in den kommenden sechs Monaten den Immobilienbestand moderat beziehungsweise stark verkleinern (Vorjahr: 24 Prozent).

Die Investorennachfrage fokussiert sich laut dem Report aber auf nur einige wenige Objekttypen, nämlich Lebensmittelformate oder Objekte mit einem Ankermieter aus dem Lebensmitteleinzelhandel. Auf der Wunschliste ganz oben stehen entsprechend Supermärkte und Lebensmittel-Discounter (65 Prozent), dahinter Fachmarktzentren (61 Prozent) und SB-Warenhäuser/Verbrauchermärkte (43 Prozent). Ein deutlich verringertes Investmentinteresse besteht in diesem Jahr an Geschäftshäusern in 1A-Lagen (26 Prozent). Das Schlusslicht bilden Shopping-Center, die derzeit als mögliche Neuinvestitionen kaum eine Rolle in den Überlegungen der Investoren spielen.

Kritischer Blick auf E-Commerce und Wirtschaftsentwicklung

Die bereits Prä-Corona existierenden Herausforderungen für den stationären Einzelhandel als auch für Handelsimmobilien-Investments haben nach Einschätzung der befragten Investoren und Banken beziehungsweise Finanzinstitute im Vergleich zum vergangenen Jahr teilweise weiter an Bedeutung gewonnen. Die jährlich wachsende Konkurrenz im Einzelhandel durch E-Commerce (81 Prozent gegenüber 91 Prozent im Vorjahr) sowie die Eintrübung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (79 Prozent gegenüber 50 Prozent im Vorjahr) werden in diesem Jahr als die größten Herausforderungen bei Handelsimmobilien-Investments angesehen. Neu dahinter folgt die Corona-Pandemie mit 58 Prozent Nennungen. Der dynamische Wandel der Konsumpräferenzen hat im Vorjahresvergleich an Bedeutung eingebüßt (45 Prozent gegenüber 63 Prozent im Vorjahr).

 

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