Immobilien
7. Januar 2022

Einzelhandelsinvestmentmarkt schrumpfte 2021 um 23 Prozent

Savills: Spitzenrendite für Supermärkte sinkt auf 3,2 Prozent, Fachmarktzentren bei 3,5 Prozent. Insgesamt bei Gewerbe rund 20 Prozent weniger Umsatz als 2019.

Der deutsche Einzelhandelsinvestmentmarkt verzeichnete für das vergangenen Jahr einen deutlichen Rückgang. 2021 wurden Immobilien für 8,9  Milliarden Euro gehandelt, so der Immobiliendienstleister Savills. Damit blieb das Transaktionsvolumen 23 Prozent hinter dem Vorjahresumsatz zurück und ist gegenüber dem Fünf-Jahres-Mittel um 26 Prozent rückläufig. Zudem ist das Investmentvolumen demnach so niedrig wie zuletzt 2014. „Den rückläufigen Investmentumsatz mit einem mangelnden Interesse an Handelsobjekten gleichzusetzten, greift allerdings zu kurz und liegt vornehmlich im selektiven Ankaufsprofil und der fortwährenden Risikoaversion der Investierenden in dem Segment begründet. Zudem hat sich der Nutzen- und Lastenübergang bei einigen großvolumigen Transaktionen auf 2022 verlagert“, erläutert Jörg Krechky, Head of Retail Investment Services Germany bei Savills. Bei den abgeschlossenen Portfoliotransaktionen dominierte – wenig überraschend – 2021 das Nahversorgungssegment. Anzuführen sind hier Großdeals wie die Übernahme der 34 Real SB-Warenhäuser der SCP Group durch X+Bricks oder der Verkauf der Portfolios „Touchdown“ und „Powerbowl“ von Patrizia an die Meag beziehungsweise GPEP. „Der Bieterwettstreit für Portfolios, Fachmärkte und Fachmarktzentren mit Nahversorgungsfokus hat sich merklich verschärft. Das spiegelt den hohen Nachfrageüberhang beziehungsweise Anlagedruck in der Asset-Klasse wider“, berichtet Krechky.

Mehr Umsatz bei Logistik, weniger bei Handelsimmobilien

Im zurückliegenden Jahr habe sich die Preisschere zwischen Core-Objekten und dem Rest weiter geöffnet, berichtet Savills. So sind die Spitzenrenditen für die meisten Objektarten gesunken, teilweise drastisch. Den stärksten Rückgang verzeichnete Savills binnen Jahresfrist bei Supermärkten, wo die Anfangsrendite von 4,5 Prozent auf 3,2 Prozent zurückging. Das entspricht einem Kapitalwertanstieg von mehr als 40 Prozent. Ebenfalls stark rückläufig waren die Spitzenrenditen bei Fachmarktzentren (minus 40  Basispunkte auf 3,5 Prozent) und Logistikimmobilien (ebenfalls minus 40  Basispunkte auf 3,1  Prozent). Im Kontrast dazu stagnierten beispielsweise die Spitzenrenditen für Shopping-Center bei 5,0  Prozent, Geschäftshäuser verzeichneten sogar einen Anstieg um 20 Basispunkte auf 3,1 Prozent. Zum ersten Mal überhaupt liegen damit die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser und Logistikimmobilien gleichauf. Die Bedeutungsverschiebung zwischen Handels- und Logistikimmobilien zeigt sich auch beim Transaktionsvolumen: In beide Segmente flossen im vergangenen Jahr knapp neun Milliarden Euro, wobei der Umsatz mit Industrie-/Logistikimmobilien gegenüber 2020 um 18 Prozent anstieg und jener mit Handelsimmobilien um 23 Prozent zurückging. Büroimmobilien blieben trotz eines Rückgangs um fünf Prozent auf gut 26 Milliarden Euro die mit Abstand umsatzstärkste Nutzungsart.

ESG schlägt bei Büros bereits durch

Das Bürosegment profitierte dabei von der Stabilität der Vermietungsmärkte einerseits und von der recht vollen Entwicklungspipeline andererseits. „Angesichts steigender Nutzeranforderungen sowie der ESG-Regulatorik ist der Neubaufokus der risikoaversen Investierenden ausgeprägter denn je. Umgekehrt steigt ihre Zurückhaltung bei älteren Bestandsobjekten, nicht zuletzt mit Verweis auf deren fehlende ESG-Konformität“, beobachtet Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills. Zudem erwartet Savills künftig vermehrt ESG-veranlasste Portfoliobereinigungen. Das wiederum erhöhe das Produktangebot für Projektentwickler und andere Value-Add-Käufer. Bei zugleich unverändert hoher Transaktionsdynamik im Core-Segment rechnet Savills deshalb für das laufende Jahr im Vergleich zu 2021 mit einem leicht höheren Transaktionsvolumen von etwa 65 Milliarden Euro.

Gemessen an Finanzkrise „kleine Delle“

Der gesamte Umsatz am Gewerbeinvestmentmarkt zeigt sich im zweiten Jahr der Corona-Pandemie dennoch stabil – bei etwas mehr als 58,8 Milliarden Euro – womit der Umsatz aus dem Jahr 2020 nur knapp verfehlt wurde (circa 60,8 Milliarden Euro). Gegenüber dem Rekordjahr 2019 beläuft sich das Umsatzminus auf lediglich gut ein Fünftel. Zum Vergleich: Im ersten Jahr nach Beginn der Finanzkrise, 2008, ging das Transaktionsvolumen um zwei Drittel gegenüber dem Vorjahr zurück, im Jahr darauf nochmals um die Hälfte – in Summe also um mehr als vier Fünftel. Das Transaktionsvolumen des Jahres 2007 wurde erst zehn Jahre später wieder erreicht. „Gemessen an dem Einschlag, den die Finanzkrise am deutschen Immobilieninvestmentmarkt hinterlassen hat, ist die Covid-19-Krise lediglich eine kleine Delle“, resümiert deshalb Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe.

Im Core-Segment sei die Nachfrage Savills zufolge zudem unverändert hoch und in den risikoreicheren Segmenten beobachtete der Immobiliendienstleister zuletzt wieder steigendes Interesse. Bei zugleich unverändert hoher Transaktionsdynamik im Core-Segment rechnet Savills für das laufende Jahr im Vergleich zu 2021 mit einem leicht höheren Transaktionsvolumen von etwa 65 Milliarden Euro.

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