ESG als wesentliche Wertkomponente im Rahmen von Immobilieninvestments

Der Nachhhaltigkeitsanspruch von Investoren und Gesellschaft steigt. Damit nimmt auch für ­Immobiliengesellschaften die ­Bedeutung des Themenkomplexes ­Environmental, Social und Governance stetig zu. Um auf die Folgen einer fortschreitenden ­Klimakrise bestmöglich vorbereitet zu sein, ist es unablässig, ­ökologische und soziale Aspekte als zentrale Bestandteile einer ­Geschäftskultur auszubauen.

So können Investment Manager von gewerblichen Immobilien in der Auswahl, der Bewirtschaftung und der Verwertung von Immobilien einen maßgeblichen Beitrag zur Erreichung der Pariser ­Klimaziele leisten, indem sie proaktiv an der Reduzierung der ­Kohlenstoffdioxid-Emissionen mitwirken.

ESG im Portfolio-Management von Logistikimmobilien

Künftige Treiber und Trends bei Logistikimmobilien werden die Intralogistik, die steigenden ESG-Anforderungen und der damit verbundene ressourcenschonende Betrieb von Logistikimmobilien sein. Bereits jetzt bauen Logistikunternehmen ihre IT aus und ­forcieren die Automatisierung innerhalb ihrer Warenwirtschaft. Dies wird zu einem verringerten Bedarf an Lagerarbeitern führen, deren Verfügbarkeit schon seit längerem nicht mehr selbstverständlich ist. Flächenbedarfe werden sich zwischen 30 und 50 Prozent ver­ringern lassen.

Handlungsimpulse von Politik und Investoren

Außerdem werden im Zuge der Umsetzung der Klimaziele Deutschlands und des Pariser Klimaabkommens enorme regulative Herausforderungen auf die Logistikimmobilienbranche zukommen. Denn die Objekte sind oft sehr energieintensiv und weisen einen hohen Flächenverbrauch auf. Dies zu ändern, wird eine der größten ­Herausforderungen für die nächsten 20 Jahre sein. Dabei ist zu ­bedenken, dass Anlagehorizonte und Ankaufentscheidungen schon heute von der energetischen Zukunftsfähigkeit einer Immobilie ­geprägt sind. Maßnahmen, die den Ausstoß von Kohlenstoffdioxid reduzieren, müssen daher zeitnah umgesetzt werden, will man ­zukunfts- und damit konkurrenzfähig bleiben. Zudem wird in ­diesem Zusammenhang verstärkt darauf geachtet, dass ­Immobilien langfristig erhalten bleiben. Das bedeutet, dass sie so konstruiert werden, dass sie veränderten Anforderungen angepasst oder umgenutzt werden können.

ESG-Pilotprojekt im Baubestand

Diesem Anspruch folgend haben wir uns entschieden, ein ESG-­Pilotprojekt zu initiieren. Dazu haben wir aus unseren über 80 ­Logistik- und Industrieimmobilien aus dem Bestand von Palmira Capital Partners einzelne Objekte unterschiedlicher Baujahre, ­diverser Nutzungen und Mieterstrukturen ausgewählt und näher unter ESG-Gesichtspunkten analysiert. Ziel war es, entscheidungs- und investitionsbezogene Erkenntnisse zu gewinnen und gleich­zeitig unterschiedliche Objekte von Immobilienportfolios aus ESG-Sicht vergleichbar zu machen.

Unter Einbeziehung der Expertise mehrerer externer Berater wurde eine ESG-Due-Diligence der einzelnen Objekte durchgeführt. In der Potenzialanalyse ging es im ersten Schritt um die energetische ­Zustandsbewertung der einzelnen Objekte (Ist-Zustand) sowie ­ableitend um die Identifikation betrieblicher und technischer Maßnahmen, deren Implementierung nach derzeitigem technologischem Verständnis sinnvoll erscheint (Klimastrategie). Im Rahmen der Umsetzung von mehreren zeitlich hintereinander geschalteten ­Maßnahmen (Klimaschutzfahrplan) ist es so möglich, abschließend als langfristiges Ziel die seitens der Bundesregierung bis 2050 ­avisierte Klimaneutralität (Zero Carbon) zu erreichen.

Fünf Schritte auf dem Weg zur klimaneutralen Immobilie

Objektweise wurde dazu ein Klimaschutzfahrplan definiert, der sich in fünf Schritte aufteilen lässt:
1.) Ausschöpfung von Energieeffizienzpotentialen
(zum Beispiel Energiemonitoring)
2.) Nutzung von Eigenstrom (zum Beispiel Installation von Photovoltaik-Anlagen)
3.) Bezug von grüner Wärme/Kälte (zum Beispiel Biogas)
4.) E-Mobilität (zum Beispiel E-Ladestationen)
5.) Grüner Strom oder Kompensation über CO2-Zertifikate

Das Pilotprojekt hat uns darin bestärkt, aufzuzeigen, dass ESG-Kriterien eine wesentliche Wertkomponente und ein deutliches ­Unterscheidungsmerkmal in der Immobilienbranche darstellen. Eine viel diskutierte Frage ist, ob energieeffiziente Immobilien ein höheres Marktpotenzial bieten und sich künftig Nachhaltigkeits­aspekte auch in adaptierten Verkaufspreisen niederschlagen. Allerdings steht die monetäre Bewertung noch ganz am Anfang.

Ökonomische Messbarkeit

Deutlich wurde jedoch bereits, dass der Schritt zu mehr Nachhaltigkeit für Real Estate Asset Manager sowohl Chancen als auch Risiken beinhaltet. So spiegeln die Verkaufspreise in gewissem Maße bereits die Nachhaltigkeit von Gebäuden wider, ­beispielsweise durch eine Aufwertung als „Green Premium“. Doch das ist bislang nur bei einzelnen Spitzenimmobilien in fortgeschrittenen Volkswirtschaften der Fall. Ob die dafür notwendigen Sanierungs­maß­nahmen und die damit verbundenen Kosten durch einen entsprechenden Preisaufschlag vom Markt honoriert werden, kann aktuell noch nicht seriös eingeschätzt werden. Allerdings ist zu erwarten, dass zunehmend gesellschaftlicher Druck hin zu mehr ­ökologischer ­Effizienz schnell und stark wächst. Objekte, die diesen Ansprüchen nicht gerecht werden, könnten einen „Brown Discount“ erhalten.

Künftige Erwartungen an die Immobilienbranche

Es bedarf der weitergehenden Beschäftigung der Immobilien­branche mit der finanziellen Messbarkeit der ESG-Performance ­einer Immobilie. Das seitens der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz (DENEFF), PricewaterhouseCoopers (PWC) und des Buildings Performance Institute Europe (BPIE) veröffentlichte Projekt, einen methodischen Ansatz zu entwickeln, klimarelevante Faktoren mit Elementen der Immobilienbewertung zu verknüpfen und damit ESG-Kriterien finanziell bewerten zu können, ist hierbei ein richtiger und unterstützungswürdiger Ansatz.

Neben dem Schutz von Umwelt und Gesellschaft geht es letztendlich darum, valide Grundlagen für die Zukunftsfähigkeit von ­Immobilien und eine gesamtgesellschaftliche Akzeptanz zu schaffen. Das gelingt nur durch die Harmonisierung von Ökologie und Ökonomie. Dafür tragen nicht nur die Investoren oder Asset ­Manager die Verantwortung, sondern auch die in den Planungs- und Betreiberprozess involvierten Branchen und Berufsgruppen, beispielsweise Architekten, Ingenieure und schlussendlich die ­Nutzer von Immobilien selbst.

Auf dieser Basis ist es möglich, Investoren die mit einer ESG-­Strategie verbundenen Kosten, Chancen und Risiken aufzuzeigen. Gleichzeitig wird so die Transparenz innerhalb von Immobilienportfolios erhöht und damit insgesamt deren Resilienz gestärkt. Das ist am Ende ein Gewinn für Investoren, Nutzer und ­Gesellschaft.

Logistik: mehr Nachfrage, mehr Herausforderungen

Interview mit Mathias Leidgeb, Managing Partner, Palmira Capital Partners

Ist Logistik ein Gewinner der Pandemie?

Um es klar zu sagen: In einer weltweiten Krise gibt es keine Gewinner. Man kann nur von resilienten und weniger resilienten Unternehmen sprechen.
Die Logistik ging stark in die Krise. Die Auftragslage für die Logistikunternehmen war sehr gut und die Auslastung im Bahn-, Schifffahrts- und Luftfrachtbereich wies ebenfalls stabile Steigerungsraten auf.

Jetzt sehen wir Trends, die der Logistik eine ­weitere Dynamik verleihen: Während der Krise waren Lieferketten unterbrochen oder Industriegüter nicht verfügbar. Dem wird mit Nearshoring und einer Erhöhung der Lagerkapazitäten innerhalb der EU künftig begegnet. Gerade für Health-Care-Artikel kommen höhere Lagermengen in Frage und für den medizintechnischen Bereich eben auch der Aufbau von Produktionskapazitäten innerhalb Europas. Beides kommt dem Logistiksektor nachhaltig zugute.

Welche Renditen sind zu erwarten?

Bei den Renditen bewegen sich die Core-Logistik-Immobilien, damit meine ich neuwertige Objekte in gesuchten Lagen mit ­einem generischen Zuschnitt sowie einem länger als fünf Jahren laufenden Mietvertrag mit einem Nutzer von guter bis sehr guter Bonität, durchschnittlich noch 100 Basispunkte über denen vergleichbarer Büro­immobilien. Steigende Renditen sind derzeit nicht zu erwarten. Denn noch immer ist die Nachfrage nach Logistik hoch und das ­Angebot mangels Verfügbarkeit geeigneter Flächen und restriktivem Baurecht niedrig.
Nicht zuletzt wegen der Resilienz der Asset-Klasse in der Krise und der Logistik als Branche selbst tendieren überdies immer mehr Investoren dazu, in ­Logistikimmobilien zu investieren oder ihre Allokation in diesem Bereich weiter zu erhöhen.

Sind Investments und der Betrieb bei Logistikimmobilien im Vergleich simpel?

Für alle Immobilien-Segmente gilt: Man darf die Aufgabe, investitionssicher, wertsteigernd und renditestark zu kaufen und zu betreiben, nicht unterschätzen. Hierfür ist Spezialexpertise gefragt. ­Logistikimmobilien stellen hierbei keine Ausnahme dar. Die ­Außenhülle einer Logistikimmobilie mag simpel erscheinen – die Anforderungen, die sie erfüllen muss, sind es nicht. So müssen beispielsweise Lage und Ausgestaltungen korrelieren, nur so sind Wertstabilität und Drittverwendungsfähigkeit zu erzielen. Auch braucht es ein erfahrenes Team, das die verschiedenen Nutzungsstrategien der homogenen Mietergruppe aus der Logistikbranche in zukunfts­fähige und nachhaltige Investition­sentscheidungen übersetzen kann. Dazu sind international aber nur eine bis zwei Handvoll Investoren in der Lage.

Welche Rolle spielt die Last-Mile-Logistik?

In erster Linie ist Last-Mile-Logistik ein Treiber der Logistikbranche und speziell der E-Commerce-Logistik. Für die 24-Stunden-Belieferung mit allen erdenklichen Gütern entwickelte die Logistikbranche immense intralogistische und IT-Voraussetzungen. Die Logistikimmobilienbranche wiederum sorgte für die dafür erforderlichen zentrumsnahen und hocheffektiven Verteilzentren, ohne die eine schnelle Belieferung undenkbar wäre. Aber Last Mile ist nur ein Beispiel. Auch in anderen Logistikbereichen treten derartige Synergien zutage.
Vereinfacht kann man sagen: Nur in der passenden Immobilie werden Logistikmieter erfolgreich wirtschaften – und damit auch dem Investor einen stabilen Cashflow und eine Rendite sichern.

Was sind Herausforderungen und Trends?

Künftige Treiber und Trends bei Logistikimmobilien werden die Intralogistik, die steigenden ESG-Anforderungen und der damit verbundene ressourcenschonende Betrieb von Logistikimmobilien sein. Bereits jetzt bauen Logistikunternehmen ihre IT aus und forcieren die Automatisierung innerhalb ­ihrer Warenwirtschaft. Dies wird zu einem verringerten Bedarf an Lagerarbeitern führen, deren Verfügbarkeit schon lange knapp ist. Flächenbedarfe werden sich zwischen 30 und 50 Prozent verringern lassen.
Außerdem werden im Zuge der Umsetzung der Klimaziele Deutschlands und des Pariser Klimaabkommens enorme regulative Herausforderungen auf die Logistikimmobilienbranche zukommen. Denn die Objekte sind oft sehr energieintensiv und weisen einen hohen Flächenverbrauch auf. Dies zu ­ändern, wird eine der größten Herausforderungen für die nächsten 20 Jahre sein.
Dabei ist zu bedenken, dass ­Anlagehorizonte und Ankaufentscheidungen schon heute von der energetischen Zukunftsfähigkeit einer Immobilie geprägt sind. Maßnahmen, die den Ausstoß von CO2 reduzieren, müssen daher zeitnah umgesetzt werden, will man zukunfts- und damit konkurrenzfähig bleiben. Zudem wird in diesem Zusammenhang verstärkt darauf geachtet, dass Immobilien langfristig erhalten bleiben. Das bedeutet, dass sie so konstruiert werden, dass sie ­veränderten Anforderungen angepasst oder umgenutzt werden können. Denn der Energieverbrauch ist bei einem Neubau erst nach circa 50 Jahren Nutzung neutralisiert.