Immobilien
7. Juni 2021

ESG-Zertifizierungen in Immobilienfonds steigen

Treiber sind EU-Taxonomie und Offenlegungs-VO. Daten zum CO2-Ausstoß fehlen.

Der Umfang der Green Building-Zertifizierungen bei Investments in offenen Immobilienfonds nimmt stetig zu. Nach einer Scope-Umfrage unter 42 Asset Managern planen mehr als 80 Prozent, in den kommenden zwei Jahren nachhaltige Immobilienprodukte aufzulegen. Während die stetig steigenden Zertifizierungsquoten in den vergangenen Jahren ein erster Beleg für die Nachhaltigkeitsausrichtung der Fonds waren, bestimmen die Taxonomie-Anforderungen und die Offenlegungsverordnung zunehmend die strategische Ausrichtung und damit die Maßnahmen, die notwendig sind, um Immobilienportfolios zukunftsfähig auszurichten. Seit März dieses Jahres stellt die Offenlegungsverordnung neue Anforderungen an die Ausrichtung und insbesondere das Reporting.

Das Gros der offenen Immobilienfonds strebt die Einstufung als sogenannter Artikel-8-Fonds nach der Offenlegungsverordnung an. Für die Einklassifizierung als Artikel-8-Fonds müssen ökologische und/oder soziale Merkmale in der Investitionsentscheidung berücksichtigt werden. In welcher Form dies konkret erfolgen muss, ist in weiten Teil noch unscharf und wird sich in der Praxis herausbilden.

28 Prozent der Objekte ohne Daten zum CO2-Ausstoß

Fest steht: Einer der wichtigsten Indikatoren für die Nachhaltigkeit der offenen Immobilienfonds ist der CO2-Ausstoß. Und hier gibt es in Bezug auf die Datenverfügbarkeit noch Herausforderungen: Bei einem bewerteten Immobilienvolumen von rund 92 Milliarden Euro verteilt auf 947 Objekte konnten Scope von den Asset Managern nur für 72 Prozent der Objekte Daten zum CO2-Ausstoß zur Verfügung gestellt werden. Dieser Wert hat sich zwar im Vergleich zum Vorjahr (54 Prozent) bereits deutlich verbessert, zeigt aber dennoch, wie sehr das Thema der mangelnden Datenverfügbarkeit die ESG-Ausrichtung und -Strategie beeinträchtigen kann.

Zwei Drittel haben ESG-Zertifizierung: BREEAM vorne

Unabhängig von regulatorischen Vorgaben bietet die Zertifizierungsquote eine Indikation für die Nachhaltigkeit der Fonds. Sie beschreibt den Anteil des Immobilienportfolios, der über eine Green Building-Zertifizierung verfügt. Diese bestätigt gegenüber Mietern und Investoren für einzelne Immobilien die Einhaltung bestimmter Nachhaltigkeitsaspekte. Zu den gängigsten Green Building-Zertifizierungen gehören BREEAM, LEED, HQE und DGNB. Offene Immobilienfonds verwenden am häufigsten die Zertifizierung BREEAM. Mehr als die Hälfte der zertifizierten Objekte trägt dieses Siegel.

Scope hat die Zertifizierungsquoten von 13 offenen Fonds mit Fokus auf Gewerbeimmobilien analysiert. Zusammen verwalten die betrachteten 13 Fonds ein Immobilienvermögen von rund 91 Milliarden Euro (exkl. Grundstücke und Projektentwicklungen). Ergebnis: Zum Ende des vergangenen Jahres haben Fondsmanager 470 Objekte (2019: 414) mit einem Verkehrswertvolumen von insgesamt 60,8 Milliarden Euro (2019: 54,4 Mrd. Euro) zertifizieren lassen.

Im Vergleich zu 2013 hat sich der Anteil der zertifizierten Objekte in den Portfolios der betrachteten Fonds signifikant erhöht. Dies gilt sowohl in Bezug auf die Objektanzahl als auch auf das Volumen: 2013 konnten rund 25 Prozent der Fondsobjekte eine Zertifizierung vorweisen. Ende 2020 waren es bereits 53 Prozent. Gewichtet man nach Objektvolumen, so erhöht sich die Zertifizierungsquote – der Trend bleibt der gleiche: Während 2013 nur rund ein Drittel der Portfolios über ein Green Building-Zertifikat verfügte, sind es mittlerweile zwei Drittel des Immobilienbestandes.

In Bezug auf einzelne Fonds reicht das Spektrum aktuell von zehn Prozent (Grundbesitz Fokus Deutschland) bis zu 87 Prozent (Deka-ImmobilienEuropa) berechnet nach dem Verkehrswert. Im Zeitraum von 2013 bis Ende 2020 weisen der UniImmo: Europa (78 Prozent) und UniImmo: Global (76 Prozent) mit einem Anstieg von jeweils rund 47 Prozentpunkten den höchsten Anstieg ihrer Zertifizierungsquote auf. Keiner der 13 betrachteten Fonds verzeichnete seit 2013 einen Rückgang der Zertifizierungsquote.

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