Administration
20. April 2022

Externe Manager steuern nun auch Immo-Spezialfonds

Experten von außerhalb der KVGen verwalten inzwischen mehr als ein Drittel der Spezial-Immobilienfonds. Das und mehr zeigt eine aktuelle Untersuchung des BVI.

Das Vermögen offener Spezial-Immobilienfonds wird mehr und mehr von externen Managern verwaltet. Damit sind Gesellschaften gemeint, die außerhalb der Unternehmensgruppe der jeweiligen Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) tätig sind. Das zeigt eine aktuelle Untersuchung des Fondsverbands BVI, der „Fokus Immobilienfonds“.

Demnach lag die Portfoliosteuerung für Vermögen im Wert von 49,4 Milliarden Euro des insgesamt 133,4 Milliarden Euro großen Spezial-Immobilienfondsmarktes Ende 2021 in den Händen von Externen. Damit entfallen bereits 37 Prozent des Vermögens auf die „arbeitsteilige Praxis, bei der die Fonds-Administration durch die KVG erfolgt und ein externer Berater die täglichen Anlageentscheidungen übernimmt“, so der BVI.

Wie sehr sich die Entwicklung in den vergangenen Jahren beschleunigt hat, zeigt Abbildung 1: Im Jahr 2010 lag der Anteil bei lediglich drei Prozent. Und mit insgesamt 30,1 Milliarden Euro war der Markt für Immobilien-Spezialfonds zu der Zeit auch deutlich kleiner als heute.

Fünf Jahre später umfasste der Gesamtmarkt bereits Immobilienvermögen im Wert von 56,1 Milliarden Euro, wobei die große Mehrheit der Anlagen durch „eigenes Management“ innerhalb der KVG betreut wurde. Lediglich 8,5 Milliarden Euro (15 Prozent) entfielen auf externes Management. Vor diesem Hintergrund und mit Blick auf die Abbildung 2 zieht der BVI das Fazit, „Spezial-Immobilienfonds holen damit eine Entwicklung nach, die bei Wertpapierfonds schon unmittelbar nach der Jahrtausendwende einsetzte und mit 45 Prozent weiter vorangeschritten ist“.

Abbildung 1 

Abbildung 2 

Unterschiedliche Anlässe führen zu organisatorischer Trennung

Wir der Fondsverband in Erinnerung ruft, gab es im Wertpapier- und Immobilienbereich unterschiedliche Anlässe für die organisatorische Trennung, obwohl in beiden Fällen der Wunsch nach Spezialisierung und Effizienzverbesserung dahintersteht: Bei Wertpapierfonds führten Anleger ihre bis dahin von mehreren KVGs verwalteten Spezialfonds administrativ unter dem Dach einer „Service-KVG“ und in Form weniger (Master-)Fonds zusammen.

Bei Sachwertefonds sei der Anstoß hingegen meist von externen Initiatoren wie Projektentwicklern oder Bauträgern gekommen. Konzeption und Steuerung des Anlageportfolios liegen in ihrer Zuständigkeit, die administrativen Aufgaben werden hingegen an die KVG ausgelagert.

Niedrigzins beschleunigt Professionalisierung

Die Professionalisierung bei Sachwertefonds hat sich nach Einschätzung des BVI vor allem durch die steigende Bedeutung von Immobilienanlagen in der Niedrigzinsphase beschleunigt. So hat sich das Netto-Fondsvermögen der offenen Spezial-Immobilienfonds binnen zehn Jahren auf nun 133,4 Milliarden Euro mehr als vervierfacht. Die Netto-Zuflüsse lagen in diesem Zeitraum bei knapp 80 Milliarden Euro. Neue Fondskonzepte (zum Beispiel Nutzungsarten wie Rechen- und Forschungszentren oder Sozialimmobilien) erfordern den Angaben zufolge „immer mehr entsprechendes Expertenwissen“.

Allerdings ist die Transparenz in dem Segment nicht sehr ausgeprägt. Denn die Zahlen einzelner Spezialfonds, und damit die ihrer Initiatoren, sind laut BVI nicht öffentlich. Dennoch lassen sich für ein Teiluniversum von 37,0 Milliarden Euro der eingangs genannten 49,4 Milliarden Euro aus den statistischen Meldungen der BVI-Mitglieder weitere Erkenntnisse gewinnen. Dafür hat der Fondsverband alle Fonds ausgewertet, die zweifelsfrei „White-Label-Produkte“ sind – also Fonds, die nicht unter dem Namen der jeweiligen KVG vermarktet werden. Bei der Suche sind insgesamt 210 Wertpapier-Identifikationsnummern zusammengekommen.

Markt für Labelfonds ist stark konzentriert

Der Markt für Labelfonds ist den Angaben zufolge stark konzentriert. Wie die dritte Abbildung vor Augen führt, decken die drei großen Service-KVGs (Intreal, Universal-Investment und Hansainvest) mit einem Netto-Vermögen etwa 84 Prozent des Gesamtvolumens ab. Dies seien laut BVI Häuser, „bei denen das arbeitsteilige Geschäftsmodell eine vorherrschende Rolle spielt: nach Maßgabe des Anteils an den verwalteten Vermögen und/oder in der Eigendarstellung der Unternehmen“.

Die verbleibenden 16 Prozent verteilen sich auf neun weitere KVGs, die auch ohne Spezialisierung auf Leistungen in der Fondsadministration Labelfonds verwalten (wie umgekehrt Service-KVGs Fonds verwalten können, für die sie zugleich das Portfoliomanagement übernehmen). Die Namen der KVGen nennt der Verband nicht.

Abbildung 3 

Externe Initiatoren aus der Realwirtschaft

Externe Initiatoren stammen bei Sachwertefonds – im Gegensatz zum Wertpapierbereich – meist aus der Realwirtschaft, so der BVI, der auch hier Zahlen nennt: Freie Immobilien-Portfoliomanager stellen 45 der insgesamt 58 Initiatoren und treffen für etwa die Hälfte des Gesamtvermögens die täglichen Anlageentscheidungen. Details dazu finde Sie in Abbildung 4.

Die nach Zahl zweitstärkste Gruppe stellen mit acht Fällen andere KVGs, was mit Besonderheiten der Anlageobjekte im Fonds, einer vom Anleger gewünschten Übertragung des Fonds an eine andere KVG oder auch personellen Wechseln zusammenhängen kann, wie der BVI schreibt. Bei den drei Banken handelt es sich den Angaben zufolge um Adressen mit Schwerpunkt in der Vermögensverwaltung, teils mit ehemals eigener Immobilienfonds-KVG oder aktuell noch bestehender Wertpapierfonds-Plattform außerhalb Deutschlands.

Die zahlenmäßig mit zwei Namen kleinste Gruppe von Initiatoren ist die nach betreutem Fondsvermögen (13,7 Milliarden Euro) zweitgrößte. Dahinter stehen eine Versicherung und eine Versorgungseinrichtung mit jeweils eigener Fachsparte für die Immobilienanlagen.

Initiatoren sind auf Nutzungsarten spezialisiert

Im sich entwickelnden Markt für Labelfonds sind viele Initiatoren auf bestimmte Nutzungsformen, Kunden, Regionen, Gebäude und Entwicklungskonzepte spezialisiert. Das Segment ist insbesondere durch die, auch „Boutiquen“ genannten, kleinen freien Immobilien-Portfoliomanager geprägt: Trotz des in den letzten Jahren erheblichen Wachstums entfallen bei ihnen auf rund zwei Drittel der Adressen nur ein bis drei Fonds.

Nur fünf Häuser managen mehr als 900 Millionen Euro. Darüber hinaus arbeiten 80 Prozent der Portfoliomanager nur mit einer einzigen Service-KVG zusammen.

Abbildung 4 

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