Immobilien
26. März 2021

Ferienresorts: wo das Geld arbeiten soll

Nach dem Lockdown locken Ferienreisen umso mehr. Der Nachholbedarf ist enorm. Statt Massentourismus-Angebote dürfte nach Covid-19 aber eher der nachhaltige Urlaub im näheren Umkreis ­gefragt sein. Hier engagieren sich auch institutionelle Investoren aus Deutschland, die sich in einer interessanten Immobiliennische mit Fremd- und Eigenkapital engagieren.

Aktionäre von Carnival, dem größten Kreuzfahrtunternehmen der Welt, dürften ziemlich urlaubsreif sein. Im dritten Quartal fiel der Umsatz von 3,66 Milliarden Pfund um sagenhafte 99,32 Prozent auf 24,7 Millionen Pfund. Der Aktienkurs hat sich seit Ausbruch der Pandemie mehr als halbiert. Anderen Touristikunternehmen geht es kaum besser. Auch der Tui steht das Wasser bis zum Hals. Der Q3-Umsatzrückgang betrug 98 Prozent, Standard & Poor`s ­ratet den Reisekonzern mit CCC+ und auf einer außerordentlichen Hauptversammlung mussten die Aktionäre zustimmen, dass der Staat mit bis zu 25 Prozent bei der Tui einsteigen kann. Die Rewe-Tochter DER Touristik berichtet im Manager Magazin sogar von ­negativen Umsätzen, weil es mehr Stornierungen als Buchungen gab. Damit wird klar: Die Urlaubsbranche hat derzeit besonders großen Kapitalbedarf. Kapitalgebern, die bis zu einer ­Rückkehr der Normalität durchhalten, dürften sehr attraktive Renditen ­winken – aber nur, wenn sie sich auch an den richtigen Assets und Projekten beteiligen. Darüber entscheidet nicht zuletzt das Thema Nachhaltigkeit und ein für institutionelle Investoren passender Zugang.

Kredite oder Eigenkapital für Pauschalreisen anbietende Reise­konzerne sind eher keine gute Idee. Zwar sollen die staatlichen Hilfsmaßnahmen eigentlich nur Unternehmen zugutekommen, die pandemiebedingt straucheln. Die Gewinne der Tui sind jedoch schon seit Jahren rückläufig. Thomas Cook, der einstige große ­Rivale im Massentourismus-Geschäft, war bereits 2019 insolvent. Wenn es stimmt, dass die Pandemie Trends verstärkt, dann hat das Massentourismus-Geschäft mit klassischer Pauschalreise und Flug auch keine große beziehungsweise nachhaltige Zukunft. Tui gelobt zwar, nach der derzeitigen Transformation schlanker, kostenoptimiert, weniger kapitalintensiv und digitaler zu sein. Nachhaltiger zu sein, scheint jedoch weniger wichtig. Angaben zur ­Sustainability finden sich zwar in einer Unternehmenspräsentation – aber nur auf einer Seite im Anhang. Das Tonnen von Schadstoffemissionen ausstoßende Geschäftsmodell von Carnival, für das auch die Bord-Kasinos relevant sind, ist auch nur bedingt nachhaltig.

Ebenfalls eher keine gute Idee ist, in den Aktienindex Stoxx Europe 600 Travel & Leisure zu investieren. Dieser Aktienindex besteht neben Hotels und Luftverkehr vor allem aus britischen Gaming-Unternehmen. Im vergangenen Kalenderjahr verlor der Index 15 Prozent. Seit Auflage 2002 performte der Travel & Leisure annualisiert mit etwa fünf Prozent, der Stoxx Europe 600 dagegen im etwa gleichen Zeitraum mit etwa sechs Prozent. Auch die ­Diversifikation des Sektorindex überzeugt nicht: Die Top-10 kommt auf einen ­Anteil von über 80 Prozent.

Für institutionelle Investoren passendere und direktere Zugangswege zu Tourismus-Investments bieten die alternativen Asset-­Klassen Private Equity und Real Estate mit Allokationen in Hotels und Ferienresorts-Immobilien. „Hospitality“ war noch vor ­kurzem eine stark wachsende Real-Estate-Nische. Wie sich einem vom ­August 2019 datierenden Report von Preqin und Pro-Invest entnehmen lässt, stieg die Zahl der sich für Hospitality ­interessierenden Fonds, denen Ende 2018 das finale Closing gelang, auf einen ­Rekordwert von 62. Grund hierfür war die Outperformance dieser Nische im Vergleich zu den anderen Immobiliensektoren. Grund für die Outperformance wiederum war laut dem Report wiederum das stetig gestiegene Wachstum des internationalen Tourismus.

Die aktivsten Hospitality-Investoren sind interessanterweise drei Lehrerpensionsfonds, nämlich die aus New York, Texas und Kalifornien. Das Teacher Retirement of Texas hat beispielsweise bis ­August 2019 im Rahmen von 16 Commitments zu Fonds mit Hospitality-Exposure fast 2,5 Milliarden Dollar investiert. Drei britische Pensionsfonds sollen laut dem Report zusammen 182 Millionen Dollar zugesagt haben, allein 116 Millionen kamen vom East Riding Pension Fund. In den ersten acht Monaten 2019 sammelten Hospitality Funds für Nordamerika 3,9 Milliarden und für Europa drei Milliarden Dollar ein – was Stand heute zu Pandemie-Zeiten mehr oder weniger das Dry Powder dieser Fonds sein dürfte. Keine Überraschung wäre, wenn der eine oder andere dieser Investoren und Fonds nun auf den Gedanken kommt, dass separat stehende ­Ferienhäuser für den bodenständigeren Inlandstourismus mit Blick auf die Pandemie interessanter als der auf internationale ­Gäste abzielende Hotel-Massenbetrieb sein könnte. „Der Wandel zum nachhaltigen Reisen in der Region, im Einklang mit der Natur, ist ein absoluter Megatrend. Hier trifft eine kontinuierlich ­steigende Nachfrageseite auf ein noch unzureichendes Angebot“, erklärt Christian Exner von Eichkatz Asset Managers. Theodor Kubak, ­Geschäftsführender Gesellschafter Arbireo Hospitality, prophezeit: „Statt Bettenburgen wird künftig Qualitätstourismus gefragt sein. Gerade bei den Jüngeren setzt hier ein Wertewandel ein.“

Zwar sind Ferienhaus-Investments eigentlich eine Domäne für ­private Anleger, die sich die Vermietungsrenditen über den regel­mäßigen Eigengebrauch schönrechnen. Viele Ferienhäuser ergeben aber Ferienresorts – und auch hier checkt Private Equity ein und aus. 2006 erwarb Blackstone die UK-Gesellschaft der Resort-Größe Center Parcs für 1,1 Milliarden Pfund. Laut Medienberichten nahm Blackstone weitere 100 Millionen Pfund in die Hand, schuf damit in England tropische Urlaubswelten und brachte so den ganz­jährigen Belegungsgrad auf beachtliche 97 Prozent. Zum Vergleich: Der Bettenbelegungsrad auf den Balearen lag zwischen 2016 und 2019 zwischen 82 und 85 Prozent – aber nicht ganzjährig, sondern nur im Ferien­monat Juni. Ebenfalls beachtlich: Der Exit in 2015 brachte Blackstone 2,4 Milliarden Pfund von Brookfield ein. Brookfield überbot mit seinem Angebot für die damaligen fünf Ferien­resorts, in denen man im Jahr zwei Millionen Gäste erwartet, CVC und den Canada Pension Plan. Wie groß die Wertschätzung einer Kombination aus belastbaren Sachwerten und attraktiven Erträgen aus dem laufenden Resortbetrieb seitens Private Equity ist, zeigt auch ein Beispiel aus den Niederlanden. Dort war 2016 der Resortbetreiber Roompot Vakanties PAI Partners 503 Millionen Euro wert. Für den Exit aus den etwa 150 Ferien­resorts, die jährlich mit drei Millionen Gästen knapp 400 ­Millionen Euro erlösen, bekam PAI im vergangenen Jahr eine Milliarde Euro von KKR. KKR-Direktor Joerg Metzner kommentierte den Deal: „Wir haben schon seit einiger Zeit nach einer Plattform gesucht, über die wir in den fragmentierten europäischen Ferienpark-Markt investieren können. Unsere Unterstützung für Roompot und sein Managementteam passt perfekt zu unserem breiteren Investmentthema `Leisure Space´.“ Generell sieht KKR zudem „supportive structural trends around domestic tourism“.

Ins Auge fällt in der damaligen KKR-Pressemitteilung außerdem die Erwähnung von Verbesserungen bei der Digitalisierung. Schließlich haben vom Reiseboom weit mehr Portalbetreiber wie Booking oder Expedia als die „Asset-Inhaber“ wie die ­Hotelbetreiber profitiert. „Die ganze Wertschöpfungskette wandelt sich gerade“, sagte DER-Chef Lionel Souque der FAZ. „Was mit Airbnb und ­Booking.com angefangen hat, beschleunigt sich in der Krise und trifft nun immer weitere Bereiche.“ Darauf müssten sich alle Gesellschaften einstellen. Nach Meinung von Christoph Flügel, Vorstand bei Arbireo Capital, könnten aber innerhalb der Reisebranche gerade Betreiber und Eigentümer von Ferienresorts von der Digitalisierung profitieren: „Die Gäste transportieren ihre Urlaubserlebnisse über soziale Medien. Das stärkt die Bindung zum Betreiber und verringert die Bedeutung von Online Travel Agencies.“

Christian Exner, Eichkatz Asset Managers, ebnet Weg in Nischeninvestment.
Christian Exner, Eichkatz Asset Managers, ebnet Weg in Nischeninvestment.

Der erste Center Parc eröffnete 1967 in den Niederlanden. 1987 kam der erste britische Park im Sherwood Forest hinzu. Heute gibt es Resorts der Pioniergesellschaft europaweit, darunter auch sechs in Deutschland. Während vor mehr als einem halben Jahrhundert Farbfernseher und Zentralheizung die Urlauber-Lockmittel waren, sind es heute Baumwipfel-Pfade, schicke Wellness-Bereiche, Spaßbäder und Themenrestaurants. Die damaligen Hauptargumente für die Buchung in einem der bewaldeten und oft an Seen ­gelegenen Resorts von Center Parc, Roompot oder Landal Green-Parks sind heute noch stärker: der naturnahe Kurzurlaub für Familien oder Paare (fast) vor der eigenen Haustür.

Derzeit sind die Resorts allerdings in der Regel pandemiebedingt geschlossen. Absehbar ist, dass es keine wirkliche Post-Covid-19-Ära gibt, sondern allenfalls eine Normalisierung. In ­dieser wird sich der Nachholbedarf der Bevölkerung eher nicht auf CO₂-und ­Viren-trächtige Flugreisen hin zu beengten Buffets mitsamt zu ­beachtenden ausländischen Quarantänebestimmungen fokussieren. Ferienresorts bieten dagegen durch freistehende Bungalows mit ­eigener Küche sowie der Möglichkeit, mit dem eigenen PKW anreisen zu können, die Möglichkeit zum „Distanzurlaub“.

Eine andere Strategie verfolgt dagegen der Club Med, der mit 70 ­luxuriösen Resorts – auch für Skifahrer – weltweit auf betuchte Globetrotter abzielt. Die weitläufig angelegten „Feriendörfer“ ­kommen auf mehrere hundert Zimmer. Im mexikanischen Yucatan sind es beispielsweise 503. „Generell gilt: je größer ein Resort ist, desto größer auch die ökologischen und sozialen Probleme“, sagt Dr. Elke Mannigel, die sich bei der Tropenwaldstiftung Oro Verde um internationale Projekte kümmert, und verweist unter ­anderem auf Flächen- und Wasserverbrauch oder Müllmengen. Fraglich ist auch, ob Post-Covid Luxus-Cluburlaub auf den ­Malediven oder in Guadeloupe wieder gefragt sein wird? „Die Herausforderungen für Resorts in den Schwellenländern bezüglich Nachhaltigkeit und der Pandemie-Nachwehen sind zunächst eine Chance für Europa“, meint Arbireo-Vorstand Christoph Flügel. Vorteile der unter dem neuen chinesischen Eigentümer Fosun ­forcierten globalen Expansion sind für Club Med, dass auf anderen Kontinenten Resorts öffnen konnten und Destinationen im Programm sind, die ganzjährig besucht werden. Bei Arbireo Capital ist man überzeugt, dass die Hotel-Investments attraktiv machenden Eigenschaften auch für Ferienresorts gelten. Christoph Flügel ­verweist auf langfristige Betreiberverträge, das Bedürfnis der ­Bevölkerung nach Reisen und Erlebnissen sowie den Kapitalbedarf. „Für Reisen mit gutem Gewissen brauchen die ­Resorts neue und nachhaltige Konzepte“, so Flügel. Die Immobilien­gesellschaft hat bereits Spezial-AIFs für Lebensmitteleinzelhandel, Logistik und Hotels aufgelegt und lotet nun unter Investoren das Interesse für Ferienresorts und bevorzugte Zugänge aus. Dabei weist man auch auf die Herausforderungen hin. Diese liegen für Arbireo in Transparenz und Nachhaltigkeit. „Anders als bei traditionellen Investmentprodukten wie Stadthotellerie sind die für die Steuerung nötigen ­Geschäftsdaten bei Ferienresorts noch nicht in der nötigen Tiefe und Breite vorhanden“, erläutert Kubak. Diese Daten zu ­Umsätzen und Kosten werden besonders bei Resorts benötigt, um etwaige Fehlentwicklungen auch durch Vergleichsmöglichkeiten transparent zu machen. Schließlich hängt der wirtschaftliche Erfolg von Resorts nicht nur von Übernachtungen, sondern auch von der erweiterten Infrastruktur und dem Serviceangebot wie Gastronomie, Wellness oder Bäderbetrieb ab. Der zweite Punkt betrifft die langfristige Perspektive, wie Abnutzungen. Denen lässt sich aus Sicht von Arbireo mit nachhaltigerem Bauen und entsprechendem Aufbau von Rücklagen begegnen. „Beim Bau muss bei Hotels und Resorts anstatt auf Schnelligkeit vor allem auf die nachhaltige Qualität geachtet werden, um dem Erneuerungszyklus von durchschnittlich sieben bis acht Jahren gerecht zu werden“, so Kubak. „Ganz ­wichtig ist auch, dass man ausreichende Instandhaltungsrücklagen bildet. Ferienresorts mangelt es oft an FFE-Rücklagen (Furniture, Fixtures & Equipment).“

Einige deutsche Anleger haben die Asset-­Klasse „Ferien“ aber schon bereits entdeckt. Ein Beispiel: Das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Berlin ist Mitgesellschafter und strategischer Partner der europaweit agierenden 12.18., einem Investmentmanager für ­Hotel- und Touristikimmobilieninvestments für institutionelle und private Anleger. Teil der Partnerschaft ist unter anderem, dass sich die Zahnärzte mit 18 Millionen Euro an der ­Modernisierung und der Neuausrichtung des Urlaubsresorts Fleesensee in der Mecklenburgischen Seenplatte beteiligen. 12.18. betont in einer Mitteilung nicht nur, dass Urlaub in Deutschland noch nie so begehrt war wie im Krisenjahr 2020. Insbesondere streicht der Manager bei diesem Projekt auch die wichtige Rolle von ESG-Kriterien heraus. So werde etwa ein Drittel des benötigten Stroms selbst mit Photovoltaik-Anlagen produziert sowie auch die Lebensmittelversorgung regional über die resorteigene Landwirtschaft organisiert. Teil des ganzheitlichen Konzepts seien beispielsweise auch die „eigene Araucana-Hühnerschar und die Angus-Rinderherde“.

Ferien-Guide für institutionelle Investoren: Paul Wessling, Müllerei-Pk.
Ferien-Guide für institutionelle Investoren: Paul Wessling, Müllerei-Pk.

Adressat der Mitteilung sind private Investoren, denen man die 193 Ferienapartments schmackhaft machen will. Die Kaufpreise ­belaufen sich inklusive Sanierung auf 150.000 bis 255.000 Euro. Zum „Rundum-sorglos-Paket“ von 12.18. zählt der Betrieb der ­Immobilien. Dies entspricht auch der Strategie der Branchen­größen in der Anlagenische Ferienresorts, Pierre & Vacances. Der Betreiber der Center Parcs in Kontinentaleuropa verkauft die ­einzelnen Ferienhäuser an Privatinvestoren, die im Grundbuch eingetragen werden. Nach dem Verkauf mietet der Betreiber die Häuser von den neuen Eigentümern zurück. Das Unternehmen garantiert den Eigentümern Mieteinnahmen von fünf Prozent des Kaufpreises und übernimmt die gesamte Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie für etwa 15 Jahre. Dabei ist die Mietausschüttung unabhängig von der Belegung durch Feriengäste. ­Offeriert werden auch drei Prozent zuzüglich einer Beteiligung am Parkumsatz oder zuzüglich zwei Wochen Urlaub in der ­Hochsaison. Die Privatinvestoren erwerben also ein großes Betreiberrisiko. Wie gut oder schlecht die Betreiber die pandemiebedingte Schließung der Parks überstehen, hängt nicht zuletzt davon ab, ob die Verkaufserlöse vor allem für die weitere Expansion oder auch zum Schuldenabbau genutzt wurden. Der Aktienkurs von Pierre & ­Vacances hat sich in den vergangenen zwölf Monaten mehr als ­halbiert und im Januar teilte die Gesellschaft mit, dass man das ­Gespräch mit den wichtigsten Stakeholdern und Wege für eine ­Kapitalerhöhung suche.

Nachhaltiger Individualurlaub statt Massentourismus

Besser wirtschaften will man bei Your Nature. Dafür hat man sich eine Gruppe von Investoren an Bord geholt, die sich mit einer ­Anleihe an der Entwicklung des Ferienparks beteiligen. Beim Your-Nature-Projekt handelt es sich um die Entwicklung eines voll­ständig CO₂-neutralen Ökoresorts in Belgien mit einem „Hauptbaumbestand“ von 2.500 Bäumen und sieben Seen. Die mit ­größeren Abständen voneinander stehenden Niedrigenergie-Landhäuser, -Lodges oder -Baumhäuser stehen auf Stelzen, um den ­Boden nicht zu versiegeln (anscheinend ahnte man die vom ­Grünen-Politiker Toni Hofreiter losgetretene Einfamilienhaus-­Debatte). Teil des Nachhaltigkeitskonzepts ist auch, dass sich die Besucher auf dem 280 Hektar großen Areal nur per Elektromobil, Fahrrad oder zu Fuß bewegen. Zur Verfügung stehen den ­Besuchern Hallen- und Freibäder – allerdings keine überdimen­sionierte Center-Parcs-Tropen-Tempel – Wellness- und Seminarzentren, ein Restaurant, eine Bäckerei und ein Lebensmittelgeschäft. Interessant ist an dem Projekt auch, dass die TGV-Station im nordfranzösischen Lille, mit Verbindungen nach Paris, London und Brüssel, nur etwa eine halbe Stunde entfernt ist.

An der Finanzierung des ersten Bauabschnitts beteiligten sich ­verschiedene deutsche Pensionskassen und andere VAG-Anleger, deren Engagement von Eichkatz Asset Managers mundgerecht, nach deren Geschmack und vor allem sättigend gestaltet wurde. Dabei erwarb die Luxemburger Green Land Investment S.A. 57 der ersten 188 möblierten Ferienhäuser und überlässt diese im ­Rahmen eines Nießbrauchvertrags über 20 Jahre für fünf Prozent jährlich der Betreibergesellschaft Your Nature S.A. zur Vermietung. Green Land verpfändet die zufließenden Nießbrauchzahlungen an einen Treuhänder, der damit die Zinszahlungen an die Finanzinvestoren sicherstellt. Als Instrument für die Investoren wurde Ende 2020 ­eine gelistete Anleihe mit einem Kupon von 4,25 Prozent und einer Laufzeit bis 2027 aufgelegt. Das Volumen der Anleihe beträgt 16,7 Millionen Euro. Entsprechend dem Gusto der Anleger sind aber nicht nur der Kupon (4-Prozenter!) und die Laufzeit gestaltet, ­wichtig sind auch ESG- und Credit-Ratings sowie (natürlich) Be­sicherungen. „Ein ESG-Rating wird immer wichtiger. Von ISS-ESG, ehemals Oekom, hat der Emittent für die Anleihe ein sehr ­gutes Nachhaltigkeits-Rating bekommen“, sagt Christian Exner von Eichkatz Asset Managers.

Ein Bonitätsrating ist beauftragt, liegt allerdings noch nicht vor, da die Creditreform für die Bewertung auch den laufenden Betrieb analysieren möchte. Dafür existiert jedoch bereits vom Mittelstandsanleihe-Spezialist KFM, der über seinen Europäischen Fonds eine halbe Million Euro in die Anleihe investiert hat, eine Einschätzung des Bonds mit „durchschnittlich attraktiv“ sowie ein Gutachten der Axis Beratungsgruppe in Köln. Der Bond ist noch nicht voll platziert. Aufgrund des noch fehlenden Bonitätsrating im Investment Grade konnten manche Investoren – gebunden durch ihre ­internen Richtlinien – noch nicht ­investieren. Ein Hindernis kann aber auch das Aufsichtsrecht sein: „Mit Blick auf den Stresstest können wir derzeit keine weiteren ­Anleihen ohne Investment ­Grade kaufen“, sagt Paul Wessling, Vorstand der Müllerei-Pen­sionskasse. „Sobald das Rating vorliegt, können wir kaufen.“ ­Wessling war bei der regulatorischen Gestaltung der Finanzierungskonstruktion unterstützend tätig.

4,25 Prozent Zins oder fünf Prozent Nießbrauch?

Dass die Investoren am Betrieb des Resorts lieber mit einem Zins von 4,25 Prozent als mit Nießbrauchzahlungen von fünf Prozent partizipieren, liegt vor allem an den Besicherungen. ­Besichert ist der Bond sogar dreistufig. Einmal mit einer vollwertigen, 100-prozentigen Grundschuld, zweitens über die Nießbrauch-Verpfändung und drittens über eine Garantie der Muttergesellschaft ­Peronnes Invest, die Eigentümerin der ­Ländereien und ­Immobilien ist. Hinter dieser Gesellschaft steht die belgische Aristokraten­familie um Prinz Edouard de Ligne, einem Spross des belgischen Königshauses und quasi Landlord des Areals. Exner betont zudem, dass Bauland in Wallonien ­gefragt sei. Relevant für die belgischen und französischen ­Privatinvestoren der anderen 131 Einheiten ­dürfte dagegen vor ­allem sein, dass Your Nature über diese 20 ­Jahre für alle Renovierungen aufkommt und dass der Nießbrauch steuerfrei ist – und sicher auch, dass man zwei Wochen pro Jahr gratis Urlaub machen darf. Mit der Steuerfreiheit will der belgische Staat das Projekt fördern. Gefördert wird das Projekt aber auch von der EU mit 7,5 Millionen Euro. „Diese Möglichkeit zum Gratisurlaub ist für regulierte Anleger aus Compliance-Gründen ein weiterer Punkt, dem Kupon gegenüber dem Nießbrauch den ­Vorzug zu ­geben“, so Wessling. „Hinzu kommen kann als weiteres Hindernis, dass die eine oder andere interne Anlage­richtlinie zwar Wohnungen, nicht aber Ferienwohnungen als Investment ermöglicht.“

Ein Vergleich: Die ebenfalls jüngst emittierte KMU-Anleihe der Henri Broen Holding dient in den Niederlanden der Finanzierung des Umbaus eines ehemaligen Klosters in ein nobles ­Hotel sowie der weiteren Entwicklung des Areals mit Villen und ­Supermarkt. Diese Anleihe bietet Investoren eine Hypothek im ersten Rang und über ein Treuhandkonzept die Verpfändung von Betriebs- und Mieteinnahmen zur Bedienung des Kupons. Viel Erfahrungswerte darüber, was eine Hypothek auf ein ehemaliges Kloster wert ist, dürfte es jedoch nicht geben. Bei einer Laufzeit von fünf Jahren ­offeriert der Emittent mit 7,5 Prozent ­einen deutlich höheren ­Kupon. Leisure und Real Estate per ­Anleihen offeriert auch die Timeless Luxury Group. Die Mini-Bonds des Anbieters von exklusiven Luxus-Villen und -Chalets in laut Firmenangaben vor allem in Österreich, Deutschland und auf den Balearen haben gerade eine Restrukturierung erfahren und ­notieren weit unter dem Nennwert.

Für die siebenjährige Green-Land-Anleihe spricht für Exner auch, dass „man sich als Investor nicht unbedingt für 20 Jahre binden“ will. Die Anleihe bietet zumindest auf dem Papier Liquidität. Allerdings ist das Listing nicht umsonst. Die Kosten für das Listing ­werden mit etwas mehr als 100.000 Euro beziffert. „Diese Kosten ist der Emittent aber ganz bewusst eingegangen: Als Anleiheinvestoren bekommen sie zum Beispiel einen Jahresbericht, der auch die laufende ESG-Bewertung enthält. Viele Anleger schätzen an dem Listing auch die Transparenz und die laufende Bewertung.“

Potenzial für einen etwas höheren Kupon hätte aber gegeben sein können. Laut dem Vermögensverwalter KFM kommen die Häuser auf einen Wert von 17,2 Millionen Euro, womit sich der jährliche Nießbrauch auf 860.000 Euro beläuft. Die jährlichen Zinszahl­ungen betragen für Green Land aber nur 709.750 Euro. Exner räumt ein, dass der Kupon auch hätte höher ausfallen können. „Aufgrund des umfassenden Sicherheiten-Konzepts, des sehr ­guten Nachhaltigkeitsratings durch die renommierte Agentur ISS ESG sowie die Notierung am organisierten Markt der Börse Frankfurt – also nicht im Freiverkehr – haben wir von Investoren aber eher die Rückmeldung bekommen, dass mit 4,25 Prozent ein recht hoher Zins bezahlt wird.“ ­Diese Aussage ist mehr als zutreffend, wenn man diesen besicherten Kupon mit den Renditen von unbesicherten Unternehmensanleihen vergleicht. Nicht zum Schaden der Anleger sollte auch sein, wenn die Green Land Investment S.A. einen Puffer aufbauen kann.

Die einzelnen Ticketgrößen liegen zwischen 100.000 Euro und drei Millionen Euro. Auch mit diesen Größen bedient die Anleihe eine Anlegergruppe, die nicht jeden Infrastrukturfonds zeichnen kann, vertriebsseitig eher aus dem Private Wealth als aus dem ­institutionellen Business bedient wird und somit nicht immer mit einer institutionellen Maß-Schneiderung sowie institutionellen Kosten rechnen kann. „Es ist relativ selten, dass sich die Anbieterseite die Mühe macht, die Bedürfnisse auch von kleineren institu­tionellen Anlegern zu verstehen und zu bedienen. Insbesondere für diese Investorengruppe ist diese Emission eine interessante Anlagemöglichkeit“, sagt Exners Kollege Steffen Blaudszun.

Hilfreich für die Maßfertigung für kleinere Anleger ist ein gewisses Maß an Kreativität. Dieses hat dieser „Anleger-Club“ bereits vor ­einigen Jahren bewiesen, als man eine fünfjährige Schuldverschreibung bastelte, deren Verzinsungs- und Besicherungsbasis Balsamico-Essig war. Diese Schuldverschreibung ist mittlerweile getilgt und hat sich als sehr rentierlich erwiesen. Wer bei der Green-Land-Emission, die allerdings wie erwähnt noch nicht voll platziert ist, zu kurz gekommen ist, könnte vielleicht künftig bedient ­werden: Die weiteren Bauphasen will Your Nature mit weiteren Emissionen finanzieren. Der Kupon der künftigen Anleihen ­könnte dann aufgrund des dann vorhandenen Track Records jedoch etwas geringer ausfallen.

Nachhaltigere Finanzierung

Aus der Perspektive von Your Nature ist die Anleihefinanzierung zunächst einmal interessant, weil man mit dieser eine teurere Bankfinanzierung ablösen konnte. Laut Blaudszun wollen de Ligne und Peronnes mit institutionellen Anlegern für mehr Geschwindigkeit sorgen. Statt dem möglicherweise langwierigen Immobi­lien-Einzelverkauf können per Anleihe ganze Pakete veräußert werden – und die Baufinanzierung der Bank schneller abgebaut werden. Eine Option sei nämlich, dass Peronnes zur Fälligkeit der Anleihe mit dem aus dem Resortbetrieb aufgelaufenen Erträgen nicht nur den Bond zurückzahlt, sondern auch die Häuser zurückkauft. Dies wäre ein Unterschied zur bisherigen schuldenbasierten Expansionsstrategie der großen Betreiber.

Die Bevölkerung sitzt auf gepackten Urlaubskoffern. Die Entscheidung, wohin die Reise geht, dürfte mehr und mehr von den in der Pandemie gemachten Erfahrungen abhängen. Auch darum sind Ferienresorts für institutionelle Investoren eine interessante ­Nische. Absehbar ist, dass auch im Tourismus die Reise hin zu mehr Nachhaltigkeit geht – und nachhaltiger Urlaub bedingt auch nachhaltige Finanzierungskonzepte.

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