Immobilien
14. April 2021

Hohe Nachfrage nach Gesundheitsimmobilien

CBRE: Einzige Asset-Klasse mit Wachstum beim Transaktionsvolumen. Pflegeheime dominieren, gefolgt von betreutem Wohnen und Ärztehäusern.

Die Baisse in einigen Segmenten des Gewerbeimmobilienmarkts in Folge der Corona-Krise hat zu einem Boom bei Gesundheitsimmobilien geführt. Wie aktuelle Zahlen des globalen Immobiliendienstleisters CBRE belegen, stieg das Transaktionsvolumen am Gesunheitsimmobilienmarkt im ersten Quartal 2021 im Vorjahresvergleich um 67 Prozent auf 790 Millionen Euro und verzeichnete damit das stärkste Auftaktquartal seit Beginn der Aufzeichnungen, so CBRE. „Gesundheitsimmobilien waren die einzige Assetklasse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt, die hinsichtlich des Transaktionsvolumens im ersten Quartal 2021 verglichen mit dem ersten Quartal 2020 zulegen konnte. Dieser Anstieg entspricht auch dem Investoreninteresse und der damit einhergehenden massiven Nachfrage des vom Produktmangel geprägten Marktes. Aufgrund des vergleichsweise geringen absoluten Investitionsvolumens und der hohen Portfolioquote kann das Investitionsvolumen bei Gesundheitsimmobilien in einzelnen Quartalen immer noch starken Schwankungen unterliegen“, sagt Dirk Richolt, Leiter Gesundheitsimmobilien bei CBRE in Deutschland. So betrug die Portfolioquote im ersten Quartal 2021 68 Prozent (plus 16 Prozentpunkte). Maßgeblich verantwortlich dafür war insbesondere der Kauf eines Portfolios von Aedifica, das aus 19 Pflegeheimen und einem Investitionsvolumen von circa 245 Millionen Euro bestand. Dementsprechend dominierten erneut Pflegeheime den Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien mit einem Anteil von 57 Prozent am Investmentvolumen, gefolgt von einem deutlich gestiegenen Marktanteil von betreutem Wohnen von 32 Prozent, 22 Prozentpunkte mehr als noch im Vorjahreszeitraum. An dritter Stelle stehen Ärztehäuser mit einem Anteil von rund elf Prozent.

Nicht zuletzt aufgrund der eingeschränkten internationalen Reisetätigkeiten und Vor-Ort-Besichtigungen waren CBRE zufolge deutsche Investoren für die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich, ein Plus von knapp 16 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dennoch hatten Marktteilnehmer aus den Benelux-Staaten immer noch einen Anteil von rund 37 Prozent – anteilsmäßig zwar ein Rückgang, jedoch, bezogen auf das absolute Investmentvolumen, ein Anstieg von 18 Prozent.

Spitzenrendite bei Pflegeheimen sinkt auf vier Prozent

Die Spitzenrendite für Pflegeheime lag im ersten Quartal 2021 weiterhin bei vier Prozent – ein Niveau, das bereits Ende 2020 erreicht wurde. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum stellt dies jedoch eine Renditekompression um 0,25 Prozentpunkte dar. „Diese Renditekompression setzt sich seit einigen Jahren fort. Sie ist nicht nur eine Folge das Anlagedrucks der Investoren und des Niedrigzinsumfelds, sondern geht auch auf eine Neuadjustierung der Risikobewertung der Assetklasse durch die Investoren zurück. Hier schlagen die fortschreitende Professionalisierung und Konsolidierung des Betreiberumfelds positiv zu Buche. Und auch die verlässlichen Cashflows, die sich in der aktuellen Krise erneut bewiesen haben, sind ein wichtiger Faktor“, sagt Tim Schulte, Director Valuation Advisory Services. „Die Spitzenrendite für Pflegeheime dürfte bis zum Jahresende weiter nachgeben und damit erstmals eine Drei vor dem Komma haben“, erwartet Schulte.

Es mangelt an Objekten

„Zu den größten Herausforderungen des Gesundheitsimmobilienmarkts zählt weiterhin die niedrige Neubauaktivität. Dabei mangelt es weder an Kapital noch an der gesellschaftlichen Nachfrage, vielmehr müssen neben bezahlbarem Bauland auch bonitätsstarke Betreiber für die Objekte gefunden werden. Und deren Erfolg hängt maßgeblich von der finanziellen Tragkraft ihrer Konzepte sowie der Verfügbarkeit potenzieller Pflegekräfte ab. Wenn die Ankaufs- und Baukosten zu hoch sind, wird die spätere Miete oder Pacht für die Betreiber oft nicht attraktiv“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Für eine Prognose des gesamten Transaktionsvolumens am Gesundheitsimmobilienmarkt in diesem Jahr ist es aktuell noch zu früh. Es zeichnet sich jedoch ein weiterhin reges Marktgeschehen ab, welches durch einen starken Nachfrageüberhang einer immer breiteren Investorenschaft geprägt wird“, sagt Dirk Richolt.

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