Im Büromarkt trennt sich die Spreu vom Weizen

Forscher haben herausgefunden, dass es einen direkten Zusammenhang gibt zwischen den beliebtesten ­Bürostandorten und den angesagtesten Bars und Restaurants. Und hier kann die Redaktion von portfolio institutionell aus erster Hand von ihren Erfahrungen berichten. Das Gebäude, in dem wir in Frankfurt am Main unserem Handwerk nachgehen, ist ein mehrgeschossige Reihenhaus, in dem auch Familien leben und in dessen Keller und Außen­bereich ein beliebtes Weinlokal untergebracht ist. Das sind schon mal keine schlechten Ausgangsbedingungen, zumal sich die ­Immobilie beinahe in bester Lage befindet.

Die mit Bäumen, Lokalen, Cafés und Geschäften gesäumte Große Bockenheimer Straße und die davon abgehende Kalbächer Gasse – beide werden im Volksmund Freßgass genannt – sind nur ein paar Schritte entfernt. Mitten im Herzen der Mainmetropole gelegen, sind auch die Alte Oper, Friseure, Bäcker, Apotheken, Buchhändler, Reinigungen und viele weitere Dienstleister an ­diesem Ort versammelt. In der bei Einheimischen und Touristen beliebten Fußgängerzone befindet sich sogar ein Showroom eines US-amerikanischen Auto­bauers.

Die ebenfalls begrünte Einkaufsstraße „Zeil“ ist nicht weit weg von hier. Sie bietet weitere Shopping-Möglichkeiten und vieles mehr. Und wer den sportlichen Ausgleich sucht, ob nun im Fitnessstudio, Schwimmbad oder in einer erholsamen Grünanlage, auch der wird hier – mitten in ­Mainhattan – fündig. Diese hervorragende Mikrolage ­genießen ­natürlich nicht nur wir Redakteure, sondern auch Bankangestellte und Juristen, die in der Nachbarschaft arbeiten.

Bald wird die Zahl der Flaneure auf der Freßgass rasant steigen. Denn nur wenige Fußminuten entfernt ­errichten Bauarbeiter auf einem ehemaligen Deutsche-Bank-Grundstück das aus vier ­Hochhäusern bestehende Gebäudeensemble „Four“. Hier entstehen hochwertige Wohn-, ­Hotel- und Büroflächen mit Bereichen für Gastronomie und Einzelhandel. Und die ersten Mieter stehen schon in den Startlöchern. So ­sicherte sich die Deka-Bank in dem mächtigen und 233 Meter hohen Turm namens „T1“ zehn Etagen und damit 22 Prozent der Gesamtfläche. Auch mehrere Anwaltskanzleien wollen in dieser prestigeträchtigen Lage Büros mieten.

Eine Großbaustelle gibt Impulse

Und das Kapital für die Großbaustelle? Kommt von institutionellen Anlegern. Im vergangenen Jahr erwarb die Bayerische Versorgungskammer (BVK) in einem Joint Venture zwischen einem Fonds von Universal Investment, der in ihrem Auftrag verwaltet wird, und Unternehmen der Allianz-Gruppe den imposanten „T1“. Die angeblich 1,4 Milliarden Euro teure Immobilie soll überwiegend als Bürohaus genutzt ­werden. Insgesamt verwaltet die BVK für zwölf Versorgungs­einrichtungen Kapitalanlagen mit einem Marktwert von rund 106,8 Milliarden Euro (Stand: Januar 2023). Daran wird deutlich, dass das monumentale Bauwerk in Frankfurt bei der BVK – rein finanziell betrachtet – kaum ins Gewicht fällt.

Zugleich ist das Gebäudeensemble „Four“ für seine Eigentümer ­eine Art Trophäe, eine Trophy-Immobilie, wie manche dazu sagen. Laut der Definition in der englischen Wikipedia handelt es sich ­dabei um einzigartige, Einkommen schaffende Gebäude. Genauer gesagt um die oberen zwei Prozent der Immobilien in einer ­bestimmten Unterkategorie. Der Begriff „Trophy“ ist aber nicht auf Bürotürme in bester Lage beschränkt, sondern viel weiter gefasst. Er kann auch auf architektonisch oder historisch erhaltene Immobilien bezogen werden oder auf landwirtschaftliche Flächen mit ­außergewöhnlichen Erträgen, auf hochwertige Naturflächen und Grund­stücke mit spektakulärer Aussicht oder anderen außergewöhn­lichen Annehmlichkeiten.

Alle lieben Trophy-Immobilien

Trophy-Immobilien sind bei Immobilieneigentümern ebenso ­begehrt wie bei gewerblichen Mietern und deren Angestellten. In den besonders schönen urbanen Räumen der wirtschaftsstarken Metropolen lässt es sich gut arbeiten und entspannen; graue ­Bürostädte, wie es sie im Rhein-Main-Gebiet natürlich auch gibt, können das nicht bieten. Laut aktuellen Statistiken geht der Trend am Büromarkt weg von den Randlagen und zurück in die Innenstädte. Ein Auslöser dafür sind die positiven Erfahrungen von ­Angestellten während der Corona-Pandemie. Viele dieser Berufs­tätigen arbeiten heute lieber von zuhause aus. Manchem Arbeit­geber ist das ein Dorn im Auge. Um die Mitarbeiter zur Rückkehr in die Büros zu bewegen, verlagern mehr und mehr von ihnen ­ihren Sitz in die Innenstädte und an Top-Standorte.

Nach Angaben von Catella in Deutschland stehen derzeit vor allem Büroflächen in zentralen Lagen in großen Metropolen „im Fokus der Nachfrageseite“. Für die Objekte heißt das: Die Spreu trennt sich vom Weizen. Denn anders als für zweitklassige Liegenschaften sind die Marktbeobachter von Catella für das Spitzensegment der Büroimmobilienmärkte zuversichtlich gestimmt. Wie die Abbildung „Die Spitzenmieten in den Top-Büromärkten steigen“ auf der nächsten Seite verdeutlicht, zahlten neue Mieter im Frühjahr ­dieses Jahres bis zu 47 Euro pro Quadratmeter Büro­fläche. Die Tendenz in der Neuvermietung ist stabil bis steigend. Aus diesem Grund sind auch die Bewertungen der Top-Bürohäuser stabiler im Vergleich mit den weniger ­gefragten Liegenschaften, bei denen sie mehr und mehr unter Druck stehen.

Diese ganz besonderen Prime-Office-Immobilien stehen aber nur für einen kleinen Teil des mannigfaltigen Büromarktes. Wollte man diesen in seine Unterkategorien unterteilen, könnte man das beispielsweise anhand von ESG-Kriterien tun. In der ersten Kategorie befänden sich dann jene Immobilien, die manche als „Trophy Assets“ bezeichnen. Am anderen Ende des Spektrums würden sich die Objekte bündeln, die heute nicht mehr nachgefragt werden.

Die große Mehrheit der Büroimmobilien findet sich zwischen diesen beiden Kategorien wieder, erläutert Nicole Pötsch von Pimco Prime Real Estate. „Diese Objekte befinden sich mitunter in sehr guten Lagen, aber die Immobilien selbst sind schon in die Jahre gekommen. Für Eigentümer und Nutzer ist das ein Ärgernis“, weiß die Expertin, die gemeinsam mit einem Kollegen den europäischen Transaktionsbereich der ehemaligen Allianz Real Estate leitet. „Wir sehen hier allerdings auch Chancen für Manager, die in der Lage sind, solche Gebäude wieder durch Modernisierungen auf einen Top-Standard zu bringen.“

Das Beste vom Besten im Portfolio

Deutsche Großanleger, die in Bürohäuser an A-Standorten investieren, sind neben der Bayerischen Versorgungskammer beispielsweise die Hamburger Pensionsverwaltung, Versicherungsgruppen wie Munich Re und Ergo über ihren Vermögensmanager Meag, die Allianz und auch der Konzern Versicherungskammer. „Unsere Strategie bei Büroimmobilien in Deutschland sind Core-Immo­bilien an 1A-Standorten“, sagt Kathrin Vogels, Investment-Leiterin der Asset-Klasse Real Estate im Konzern Versicherungskammer.

Im Redaktionsgespräch weist sie darauf hin, dass die sogenannten Trophy-Immobilien in ihrem Tagesgeschäft zwar eine Rolle ­spielen. Doch Kathrin Vogels möchte sich nicht auf den Begriff fest­legen lassen. „Jedes Objekt muss rentierlich sein und in die Strategie ­passen, es muss eine entsprechende Risikobewertung vorliegen und wir müssen einen ständigen Ertrag daraus bekommen. Wenn wir investieren, dann schauen wir auf den Standort, die Objektqualität.“ Das sei in jüngster Zeit noch wichtiger geworden, ­bestätigt Kathrin Vogels die Angaben von Catella. Abseits von Rendite, Risiko und Lage achtet die Immobilienexpertin genau darauf, dass bei den Liegenschaften Megatrends berücksichtigt werden. Als Beispiele dafür nennt sie „New Work“, ESG, Urbanisierung und Mobilität.

Bei seinen Immobilieninvestments fährt der ­Konzern Versicherungskammer zweigleisig. Während er in Deutschland direkt in Immobilien investiert, greifen Vogels und ihr Team im Ausland auf Fonds renommierter Anbieter zurück. Schwerpunkte bilden dabei Nordamerika und Asien. „Wir richten den Fokus noch mehr auf die innerstädtischen Spitzenlagen“, sagt die Expertin. Anders als noch vor ein bis zwei Dekaden investiere man heute nicht mehr in Lagen außerhalb der Metropolen. Und jetzt nach Corona, wo alle Firmen die Frage umtreibt, wie sie die Mitarbeiter zurück in die Büros ­holen, sei die Lage noch wichtiger.

600 Millionen Euro für zwei Gebäude

Immobilien in bester Lage sind auch für Nicole Pötsch von Pimco Prime Real Estate und die Anleger in ihrem Hintergrund sehr ­interessant. Die Versicherer der Allianz-Gruppe haben in den ­vergangenen Jahren gemeinsam mit anderen institutionellen ­Investoren neu errichtete oder im Bau befindliche Büroimmobilien gekauft. Ein Beispiel ist das gemeinsame Vorhaben mit Aviva in London. Im Zentrum der Hauptstadt von England entstehen ­derzeit zwei hochwertige Bürohäuser an den Standorten 1 Liverpool Street und 101 Moorgate Street. Sie werden an beiden Eingängen der neuen Crossrail-Station Liverpool Street gebaut.

Die ­Gebäude im Wert von angeblich 600 Millionen Euro sollen höchsten Standards gerecht werden. Früheren Angaben zufolge werden sie den Dekarbonisierungspfad des Carbon Risk Real ­Estate Monitor (CRREM) erfüllen. Außerdem werden sie mit der ­EU-Taxonomie konform sein. Ferner sollen sie den nicht zu toppenden Green-Building-Zertifizierungs-BREEAM-Status „Outstanding“ erreichen, wie die Allianz angekündigt hat.

Im Gespräch mit unserer Redaktion ruft Nicole Pötsch in Erinnerung, was in der Vergangenheit für Büros an Top-Standorten ­gesprochen hat: „Bei uns ist schon seit vielen Jahren die Lage-­Qualität ganz klar im Fokus“, so die Expertin von Pimco Prime ­Real Estate. „Und zwar aus der Überzeugung heraus, dass man in ­diesen besten Lagen immer die höchste Mieternachfrage generieren kann.“ Das sei in der Zeit weit vor Corona schon so gewesen.

Und diese Überzeugung sei heute noch stärker ausgeprägt, wie die ­Co-Leiterin des europäischen Transaktionsbereich von Pimco ­Prime Real Estate betont. „Wir konzentrieren uns auf die größten ­Metropolen in Europa. Und innerhalb dieser Städte dann immer auch auf die besten und zentralsten Lagen.“ Nicole Pötsch ist ­überzeugt davon, dass solche Objekte auch in Zukunft auf eine ­hohe Nach­frage treffen werden. „Wenn man wirklich alle Kriterien, die heute nachgefragt werden, erfüllt, wird man immer eine relativ breite Mieterbasis haben.“

Mieter rufen nach mehr Service

Vordergründig betrachtet, ist die Vermietung erstklassiger Büros ein krisensicheres Geschäft, bei dem man eigentlich nichts falsch machen kann. Die Realität ist eine andere. Wer hier erfolgreich sein will, muss sich als Dienstleister aufstellen. Man kann das mit dem Concierge in einem Luxus-Hotel vergleichen, der den Gästen jeden Wunsch erfüllt. Man kann behaupten, dass Volker Zinkl, Leiter ­Asset Management International Real Estate bei der Meag, in ­seiner beruflichen Laufbahn in diese Rolle hineingewachsen ist. Seit über 20 Jahren ist er in der Meag tätig. In dieser Zeitspanne hat er die Auslagerung von Dienstleistungen an Dritte perfektioniert. Das von ihm aufgebaute Team „Asset Management International“ verwaltet mit lediglich zehn Mitarbeitern außerhalb Deutschlands gut 70 Immobilien im Gesamtwert von circa fünf Milliarden Euro. Dabei handelt es sich überwiegend um Bürogebäude. Der Bestand verteilt sich auf Westeuropa, die USA – mit den Schwerpunkten Washington und New York – sowie Toronto in Kanada.

In New York beispielsweise ist die Meag Manager des Hochhauses 330 Madison Avenue. Munich Re hält einen 25-Prozent-Anteil am Hochhaus 320 Park Avenue. Und mit Generali investieren sie in das moderne Bürohaus „Fen Court“ mit der Adresse 120 Fenchurch Street in London. „Einen kleinen Ausreißer haben wir in ­Australien: Eine schöne Immobilie in Sydney“, hebt Volker Zinkl in einer ­Video­konferenz mit unserer Redaktion hervor.

Dabei wird schnell deutlich, dass der Fachmann kein Fan von großen Teams ist. „Ich glaube“, sagt er, „kleine Teams mit hoch qualifizierten Fachleuten arbeiten viel effektiver. Und wenn wir einen Service brauchen, kaufen wir ihn im Markt ein.“ Zinkl arbeitet viel mit Dienstleistern, viel Know-how gibt es aber auch in den eigenen Reihen. „Ich kann hier in München auf eine Bauabteilung, An- und Verkaufsabteilung oder auch Vermietungsabteilung zurückgreifen.“

Die Meag vermietet Immobilien an Unternehmen und Privatleute. „Unser Portfolio besteht überwiegend aus Class-A-Immobilien“, ­erläutert Zinkl. Im letzten Zyklus habe sie viele Objekte, die B-­Immobilien waren, ­veräußert. „Wir konzentrieren uns ganz stark auf den Class-A-Bereich.“ Zur Begründung verweist der Asset ­Manager auf die ­hohe Bedeutung von Stabilität und Solidität, von der die Kapital­anlage des Munich-Re-Konzerns geprägt sei. „Immobilien in Top-Lagen und hoher Qualität sind angesichts von Krisen und konjunktureller Unsicherheiten besonders resilient und ­wertstabil.“ Das habe sich auch angesichts von New Work und ­flexibleren Arbeitszeitmodellen ausgezahlt“, fügt Zinkl an. Die ­Meag finanziert Immobilien weitgehend ohne Fremdkapital. Das habe bilanzielle Gründe. Versicherungen strebten danach, ihre Zahlungsverpflichtungen aus dem Kerngeschäft mit den Cashflows im Asset Management abzudecken.

„Das ist kein klassisches Mietverhältnis mehr“

Dass der Büromarkt keineswegs homogen ist, versteht sich von selbst. Dafür sind die Objekte, ihre Wertigkeit und Ausstattung ­sowie ihre Lagen zu vielfältig. Darüber hinaus beobachtet Volker Zinkl ­eine zunehmende Lücke zwischen Büroimmobilien in der Breite und denen aus dem Trophy-Segment. „Trophy läuft nach meinem Dafürhalten deutlich besser aktuell“, sagt der Immobilien-Asset-Management-Profi, der die Mieter als „Kunden“ bezeichnet. „Das ist kein klassisches Mietverhältnis mehr.“

Im Redaktions­gespräch stellt Zinkl dann auch selbst eine Frage, nämlich die,  warum ein Mieter in Trophy-Immobilien gehe. Und die Antwort darauf liefert er gleich mit. „Weil er Top-Mitarbeiter sucht. Und meine Aufgabe als Vermieter ist es, ihm dabei zu helfen.“

Das Gespräch mit Volker Zinkl vermittelt einen Eindruck davon, was Mieter erwartet: einladende ­Dachterrassen, ­Restaurants, Catering-Service und Fitnessstudios gehören ebenso zum Programm wie ein Handtuch-Service und videoüberwachte Fahrradräume. Denn viele kämen mit dem Rad zur ­Arbeit. Manche der Zweirädern kosteten bis zu 10.000 Dollar. Daher müsse eine Überwachungs­kamera vorhanden sein. „Der Mieter kauft sich diese Leistungen ein. Und am Ende des Tages bin auch ich Dienstleister“, sagt Zinkl und bekundet zum Abschluss, wie wichtig es sei, ­vorausschauend zu denken.

Nur so könne man überleben. Zinkl: „Mein Mieter ist ein Partner, ein Kooperationspartner. Wenn Sie heute ­einen Zehnjahresmietvertrag unterschreiben, wissen Sie doch nicht, wie Ihr Geschäft sich in fünf Jahren entwickelt.“ Es könne sein, dass der Mieter in der ­Zwischenzeit mehr oder weniger Fläche benötigt. „Ich als Vermieter habe doch das gleiche Interesse. Deswegen ist es wichtig, mit den Mietern eng zu kooperieren.“

Selbstredend ist ­eine Immobilie im High-end-Bereich mit allen nur denkbaren Features ausgestattet und in jeder Hinsicht auf dem ­aktuellen ESG-Stand. Manche Vermieter lassen sogar einen ­Bienenstock auf­stellen, um mehr für die ökologische Nachhaltigkeit zu tun. Dazu bedarf es aber einer Grünanlage oder – auch erstrebenswert – einer begrünten Dachterrasse. Sie bietet den Büroarbeitern die Möglichkeit, in ihren Pausen an einem angenehmen und geschützten Ort zu entspannen und Kräfte zu sammeln. Das Optimum scheint aus Nachhaltigkeitssicht aber erst dann erreicht zu sein, wenn sich dort auch noch eine Photovoltaikanlage unterbringen lässt.

Es geht auch um Wertschätzung

Versicherungen streben in der Kapitalanlage stabile Cashflows an, mit denen sie ihre Leistungsverpflichtungen abdecken können. Wie die Gespräche mit den Investoren im Rahmen der Recherche für diesen Text gezeigt haben, sind vor allem Top-Immobilien in bester Lage weiterhin durch nichts zu ersetzen. Es herrscht die Überzeugung, dass sich immer Mieter finden werden, die bereit sind, die üppige Miete zu bezahlen. Ein schickes Bürohaus in Top-Lage dient nicht zuletzt auch der Anwerbung junger Talente, denen es um mehr geht als um ein gutes Einstiegsgehalt. Nicht vergessen werden dürfen dabei die gestandenen Kolleginnen und Kollegen. Ihnen allen signalisieren Arbeitgeber mit einem erstklassigen ­Bürohaus, dass sie sie wertschätzen.

Viele Berufstätige arbeiten lieber von zuhause aus, statt zu pendeln und dabei Lebenszeit zu vergeuden – um am Ziel angekommen in tristen Großraumbüros auszuharren. Deshalb unternehmen mehr und mehr Arbeitgeber Anstrengungen, um die Mitarbeiter zur ­Rückkehr in die Büros zu bewegen und mieten nun (wenn es das Budget erlaubt) bevorzugt in bester Lage. Denkbar und sinnvoll erscheint es, bei einem Umzug in eine höherwertige Lage die gemietete Fläche zu reduzieren, weil der Bedarf infolge von Homeoffice sinkt.

Manche Vorstände der größten Firmen der Welt hadern mit dem Arbeiten im Homeoffice. Sie wollen ihre Mitarbeitenden möglichst bald wieder im Office sehen. Das hat der KPMG CEO Outlook 2023, eine welt­weite ­Umfrage unter 1.325 Vorstandschefs großer Unternehmen ergeben, darunter 125 Firmenlenker aus Deutschland. Um eine möglichst hohe Präsenz am Arbeitsplatz zu erreichen, können sich drei von vier deutschen CEOs (77 Prozent) vorstellen, Mitarbeitende zu befördern oder ihnen mehr Gehalt zu bezahlen, wenn sie häufiger ins Büro kommen.

Ein Gewinn sind Büros in bester Lage immer auch für die Eigen­tümer. Je höher die Nachfrage ist, desto leichter können sie beim ­Vertragsabschluss eine Indexierung im Mietvertrag durchsetzen, die Miete also erhöhen, wenn die Verbraucherpreise steigen.

Schlagworte: Büro | Büroimmobilien | Gewerbeimmobilien | Immobilien | Versicherungen | Versorgungswerke

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