Immobilien
23. April 2021

Immobilien: Renditen spiegeln Risiken nicht immer wider

Bulwiengesa untersucht Renditen der einzelnen Segmente. Top-Hotels mit IRR unter vier Prozent.

Die Risiken nehmen auf einigen Immobilienmärkten zu – doch nicht überall spiegelt sich das auch in den Renditen wider. Dies ist ein Ergebnis der am Donnerstag vorgestellten Fünf- Prozent-Studie 2020/21, für die das Immobilienmarktanalysehaus Bulwiengesa erneut die Renditepotenziale (IRR) auf den deutschen Immobilienmärkten untersucht hat. Anhand eines dynamischen Modells ermittelt die Studie die wahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Die Studie untersucht die Performance-Erwartung der wichtigsten Immobiliensegmente: Wohnen, Büro, Shoppingcenter und Fachmarktzentren, Hotel, Logistikimmobilien, Micro-Apartments und Unternehmensimmobilien.

Büro: Fünf Prozent und mehr in D-Städten

Im vergangenen Jahr ist es selbst für professionelle Investoren in den meisten Asset-Klassen noch einmal anspruchsvoller geworden, sichere Renditen zu erzielen, selbst bei traditionell häufig gehandelten, stabilen Assetklassen wie Büroimmobilien. Carstensen: „Derzeit suchen Investoren intensiv nach Immobilien mit einem gesicherten Risikoprofil wie langen Mietverträgen mit bonitätsstarken Mietern. Bei den Spitzenrenditen erwarten wir somit in den kommenden Jahren nur eine leichte Bewegung.“ Mit erkennbaren Preisabschlägen ist eher bei opportunistischen Investments zu rechnen, also bei Immobilien, die aufgrund ihrer Lage- und Objektqualitäten Defizite aufweisen. Sven Carstensen, Vorstand bei Bulwiengesa, sagt dazu: „Allerdings zeigt sich, dass die Kaufpreisvorstellungen von Käufern und Verkäufern hier noch auseinanderliegen. Schnäppchenjäger müssen noch warten. Wer mit Büroimmobilien hohe Renditen erzielen möchte, muss sich mit einem gewissen Mut zum Risiko in kleinere Städte wagen. In D-Städten sind fünf Prozent und mehr immer noch erzielbar.“

Renditen bei Hotels entwickeln sich auseinander

Gute Investments im Hotelbereich definieren sich vor allem durch einen langen Pachtvertrag mit einem liquiden Betreiber. Hier trennt sich derzeit die Spreu vom Weizen: Während kleinere Akteure mit geringem finanziellen Rückhalt um die Existenz kämpfen oder bereits aufgeben mussten, sind größere Ketten auf Expansionskurs. Insbesondere Hotels mit großen Veranstaltungskapazitäten oder Flughafenhotels könnten die Verlierer der Krise sein. Für den Investor bedeutet dies, dass die Pachtausfallrisiken zunehmen und dass solvente Pächter bei Vertragsverlängerungen in einer sehr guten Verhandlungsposition stehen und Pachtreduzierungen erwarten. Entsprechend der stark vergrößerten Risiko-Bandbreite haben sich auch die Renditespannen geweitet. Für Top-Hotels werden weiterhin sehr geringe Anfangsrenditen von unter vier Prozent gezahlt. Die Risiken von Pachtreduzierungen oder sogar Pachtausfällen während der in der Studie angenommenen Haltedauer von zehn Jahren nehmen jedoch zu – dies drückt auf die interne Verzinsung. Die erzielbare IRRs sind noch einmal im Vergleich zur Vorstudie (Stand 30.06.2019) auf ein Niveau von rund drei Prozent gesunken. Allerdings finden im Hotelbereich derzeit kaum Transaktionen statt, im Vergleich zum Vorjahr halbierte sich das Volumen. Selbst bei einer zeitnahen Rückkehr zur Normalität kann der Tourismus in Deutschland frühestens 2022 wieder das Niveau von 2019 erreichen. Bulwiengesa-Vorstand Carstensen sagt: „Investoren werden sich intensiver mit Konzept und Betreiber auseinandersetzen als bisher und auch Drittverwendungsoptionen im Ankauf stärker berücksichtigen.“

Renditespreizung bei Shoppingcentern

Auf der anderen Seite befindet sich die Nachfrage nach Shoppingcentern, die schon vor der Krise deutlich zurückgegangen war, auf einem neuen Tiefpunkt. Zwar steigen hier die IRR-Erwartungen etwas an – da sich erhöhte Ankaufsrenditen zunächst auch positiv auf die Wirtschaftlichkeit auswirken. Unsicherheiten bzgl. der Nachvermietungsszenarien lassen aber auch das Risiko und damit die Renditespanne wachsen. 2019 konnte noch eine Rendite von 3,2 Prozent bis 3,9 Prozent festgestellt werden, diese hat sich 2020 auf 2,5 Prozent bis 4,3 Prozent erweitert.

Wachsende Nachfrage nach Logistikflächen

Das Logistiksegment gilt als Gewinner in der Pandemie, zumal strukturelle Veränderungen im Handel und die wachsende Bedeutung des E-Commerce den Sektor nachhaltig stärken. Während der Corona-Krise wurde die Systemrelevanz der Logistik sichtbar. Die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen nimmt permanent zu. Sie trifft auf ein begrenztes Angebot, wobei die regionalen Schwerpunkte der Logistikflächenentwicklungen nach wie vor in den etablierten Logistikregionen liegen. Investments in Logistikimmobilien werden als nachhaltig attraktiv und – in den meisten Logistikregionen – als stabil wahrgenommen: Daher ist die Renditespanne mit 3,2 bis 4,4 Prozent recht gering und im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben.

Gewerbeparks profitieren

Interessante Investments für Investoren mit guter lokaler Marktkenntnis sind Unternehmensimmobilien. Trotz Corona-Krise sind diese nicht zuletzt aufgrund ihrer diversifizierten und teilweise eher kleinteiligen Mieterstrukturen stabil. Unternehmensimmobilien bieten weiterhin überdurchschnittliche Renditen – trotz deutlicher Rückgänge in den vergangenen sechs Jahren liegen die Verzinsungsmöglichkeiten bei Gewerbeparks weiterhin bei fünf Prozent im Basiswert. Carstensen: „Gerade Gewerbeparks profitieren von den Angebotsengpässen im Bürobereich. Die Mieten sind in den vergangenen Jahren konstant gewachsen. Sie sind eine managementintensive und renditeträchtige Alternative im Core-Bereich.“ Bei Produktionsimmobilien liegt der Wert sogar bei etwa 5,5 Prozent. Damit führen diese beiden Gattungen der Unternehmensimmobilien das Renditefeld an. Die IRR für Lagerimmobilien sind seit dem Jahr 2015 um 35 Prozent geschrumpft – hier spiegelt sich das zunehmende Investoreninteresse insbesondere auch an urbanen Logistikobjekten wider.

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