Immobilien
13. Januar 2022

Immobilienprofis warnen vor unverkäuflichen Objekten

Der deutsche Immobilienmarkt boomt. Doch Investoren warnen vor Anlagen, die aufgrund von Nachhaltigkeitsaspekten unverkäuflich werden könnten.

Der deutsche Immobilienmarkt blickt auf ein weiteres Rekordjahr zurück. Der Immobilienableger der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft EY, EY Real Estate, beziffert in seinem neuen und inzwischen 16. „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt“ das Gesamtinvestitionsvolumen auf 113,8 Milliarden Euro.

Die Studie zeigt, dass ein besonders schwergewichtiges Immobiliengeschäft die Zahl gegenüber 2020 in die Höhe getrieben hat: Die Übernahme der Deutschen Wohnen durch den Wettbewerber Vonovia hatte einen erheblichen Anteil am Gesamtvolumen. Wenn man die Übernahme als Sondereffekt betrachtet und aus der Summe herausrechnet, beträgt das Transaktionsvolumen 90,3 Milliarden Euro. Dieser Wert liegt 14 Prozent über dem Vorjahresumsatz (2020: 78,9 Milliarden Euro) und erreicht nach Angaben von EY das Vor-Corona-Niveau (2019: 89,5 Milliarden Euro).

Das Trendbarometer ist eine der beständigsten jährlichen Analysen am deutschen Immobilienmarkt. Für die aktuelle Umfrage hat EY nach eigenen Angaben erneut rund 220 Investoren befragt, die am deutschen Immobilienmarkt aktiv sind.

Anhaltend hohe Umsätze zu erwarten

Nach dem Rekordjahr 2021 erwartet die Mehrheit (62 Prozent) der deutschen Investoren eine Seitwärtsbewegung des Transaktionsvolumens. Die Zahlen verharren demnach auf hohem Niveau.

Rund ein Drittel prognostiziert ein steigendes Transaktionsvolumen. Die Stimmung ist laut den Studienmachern optimistischer als im Vorjahr, als ein steigendes Volumen nur von einem Viertel der Befragten angenommen worden war.

„Die Immobilienwirtschaft ist bislang besser durch die Krise gekommen, als es die meisten erwartet haben. Für Entwarnung oder gar Sorglosigkeit gibt es allerdings keinen Anlass“, sagt Studienautor Christian Schulz-Wulkow. Er ist Managing Partner bei EY Real Estate und erläutert: „Einige Effekte der Krise können auf Grund der hohen Latenz der Immobilienmärkte erst verzögert auftreten, etwa wenn Mietverträge auslaufen und Flächen nicht adäquat nachvermietet werden können. Mit der erstmals wieder nennenswerten Inflation, der neuen Bundesregierung und der sich rasant in Richtung Nachhaltigkeit verändernden Regulatorik betreten wir zudem ein dynamischeres Marktumfeld“, kommentiert Schulz-Wulkow die Umfrageergebnisse.

Nachhaltigkeit spielt entscheidende Rolle

Nach den im Jahr 2022 bestimmenden Faktoren befragt, prognostizierten knapp 90 Prozent der Umfrageteilnehmer, dass Einflüsse des Klimawandels als Ankaufskriterien berücksichtigt werden. Rund 80 Prozent beobachten Kaufpreisaufschläge für ESG-konforme Immobilien. „Nachdem der Druck der Finanzmärkte auf den Immobilienmarkt bereits spürbar gestiegen ist, schlägt mit der Offenlegungsverordnung und der EU-Taxonomie nun zusätzlich die volle Wucht der Regulatorik durch“, sagt Paul von Drygalski. Er ist ebenfalls Autor der Studie und Director bei EY Real Estate.

Schulz-Wulkow verbindet die Veröffentlichung der Umfrageergebnisse mit einer Warnung: „Aus ureigenstem Interesse muss die Immobilienwirtschaft die nachhaltige Transformation jetzt voll annehmen. Andernfalls droht angesichts des immensen Anteils des Gebäudesektors an den Gesamtemissionen eine nicht zu unterschätzende Abqualifizierung unserer Assets.“

Furcht vor unverkäuflichen Immobilien ist allgegenwärtig

Fast alle Investoren (98 Prozent) erkennen die Gefahr von unverkäuflichen, nicht refinanzierbaren Immobilien. Das Problem gewinnt im Zuge der wachsenden Nachhaltigkeitsanstrengungen an Brisanz. Anleger reagieren darauf und schichten ihre Portfolios um. Vor diesem Hintergrund wird der beliebte „Manage-to-Core“-Ansatz, also die gezielte Aufwertung von Objekten, nach Ansicht von 88 Prozent der Investoren künftig um Nachhaltigkeitsaspekte ergänzt zu einem „Manage-to-Green“. Problematisch ist aus Sicht von mehr als 90 Prozent der Investoren dabei, dass bisher belastbare Erfahrungen mit ESG-Strategien fehlen.

Die vollständige Studie mit Details zu den einzelnen Nutzungsarten finden Sie hier. Laut einer früheren Studie der Immobiliendienstleister CBRE und Savills war die Nutzungsart Wohnen zuletzt die mit Abstand umsatzstärkste Nutzungsart am deutschen Immobilienmarkt.

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