Immobilienanleger rechnen mit sinkenden Preisen in Deutschland

Professionelle Investoren aus Deutschland wollen die Immobilienquoten in ihren Gesamtportfolios stabil halten. Und das trotz des herausfordernden Marktumfeldes.

Das ergab die fünfzehnte, jährlich stattfindende Immobilien-Umfrage von Universal Investment, deren Ergebnisse in dieser Woche veröffentlicht wurden. Zuvor hatte Deutschlands größte Kapitalverwaltungsgesellschaft im Juli und August institutionelle Investoren gebeten, Aussagen zu ihrem Anlageverhalten und ihren Markterwartungen zu machen.

Die teilnehmenden Pensionseinrichtungen, Versicherungen, Kreditinstitute und Unternehmen aus Deutschland verwalten ein Vermögen von insgesamt rund 355 Milliarden Euro. Sie halten nach eigenen Angaben im Schnitt 23 Prozent ihrer gesamten Investments in Immobilien – und wollen diesen Wert in den nächsten zwölf Monaten beibehalten.

Preisanpassungen und Finanzierungsthemen treiben Investoren um

Mit Blick auf die aktuellen Bewertungen erwartet eine überwältigende Mehrheit (91 Prozent) weitere Anpassungen nach unten. Große Unterschiede gibt es bei der Einschätzung der Immobilienpreise für einzelne Regionen: In Deutschland halten 62 Prozent die Preise bei Neuinvestitionen für hoch, aber noch akzeptabel. Für Europa ohne Deutschland sagen das nur 47 Prozent.

Umgekehrt hält ein Fünftel der Befragten die Preise in Europa für fair, ein weiteres Fünftel für so niedrig, dass sich Kaufgelegenheiten ergeben. Für Deutschland sind nur knapp fünf Prozent der Ansicht, dass die Immobilienpreise im Durchschnitt aller Immobilienarten fair gepreist sind.

Mit Blick auf das nächste Jahr erwarten 64 Prozent der Umfrageteilnehmer, dass die Preise in Deutschland eher sinken, 32 Prozent, dass sie unverändert bleiben. Für Europa ohne Deutschland rechnen dagegen nur 38 Prozent damit, dass die Preise eher sinken, 44 Prozent denken, dass sie auf dem aktuellen Niveau bleiben. In Nordamerika werden die Preise nach Ansicht der Teilnehmer tendenziell unverändert bleiben, in Asien eher steigen.

Zu diesen Einschätzungen passt, dass Preisentwicklung und Bewertungen jene Themen sind, die die meisten Umfrageteilnehmer (83 Prozent) aktuell besonders umtreiben. Auch Finanzierungsfragen beschäftigen viele der Befragten (63 Prozent). Jeder Zweite (50 Prozent) hält die Fremdkapitalbeschaffung aktuell für erschwert, 21 Prozent sogar für deutlich erschwert.

Deutschland dominiert als Anlageregion

Als Anlageregion dominiert nach wie vor Deutschland, das bei drei Vierteln (75 Prozent) der Befragten der dominante Markt innerhalb ihres Immobilienportfolios ist. Es folgen das weitere Europa (21 Prozent), Nordamerika (zwei Prozent) und Asien-Pazifik (ein Prozent) sowie sonstige Märkte (ein Prozent).

Bei künftigen Investitionen soll der Anteil an Nordamerika und Asien-Pazifik etwas über den aktuellen Quoten im Immobilienportfolio liegen: Rund vier Prozent sollen dann in Nordamerika, knapp zwei Prozent in Asien allokiert sein. Deutschland soll bei Neuinvestitionen etwas weniger stark ins Gewicht fallen als bei den aktuellen Allokationsquoten, hat mit 73 Prozent aber nach wie vor den Löwenanteil. Europa soll in den nächsten zwölf Monaten etwas höher gewichtet werden und knapp 22 Prozent ausmachen.

Wohnen soll künftig mehr Raum in Immobilienportfolios einnehmen

Auch bei der Sektorallokation deuten sich anhand der Umfrage Veränderungen an. So wollen die Teilnehmer den Büroanteil innerhalb ihrer Immobilienportfolios perspektivisch deutlich reduzieren – von aktuell im Schnitt 34 Prozent auf knapp 28 Prozent. Im Gegenzug soll vor allem der Wohnanteil steigen – von aktuell 36 Prozent auf durchschnittlich 41 Prozent.

Einen leichten Zuwachs soll es bei Logistikimmobilien geben, deren Anteil momentan bei 13 Prozent liegt. Perspektivisch sollen es 14 Prozent werden. Die Gewichtungen von Einzelhandelsimmobilien und Hotels sollen mit rund neun Prozent beziehungsweise gut zwei Prozent des gesamten Immobilienportfolios stabil bleiben.

Stabile laufende Erträge und Cashflow-Renditen liefern überzeugende Argumente

Für Immobilien als Asset-Klasse sprechen nach Ansicht der Umfrageteilnehmer vor allem stabile laufende Erträge (67 Prozent), gefolgt von Inflationsschutz und einer geringen Korrelation zu anderen Anlageklassen (je 63 Prozent). „Auch wenn das Marktumfeld zuletzt herausfordernd war: Immobilien haben sich über Jahrzehnte hinweg als sinnvoller Portfoliobaustein bewährt“, sagt Kurt Jovy, Head of Real Estate bei Universal Investment. „Das fällt bei Investoren deutlich stärker ins Gewicht als vergleichsweise kurzzeitige Entwicklungen.“

Aus Ertragssicht ist bei Immobilien-Investments für jeden Zweiten (52 Prozent) die laufende Cashflow-Rendite am wichtigsten, vor der realisierten Gesamtrendite (30 Prozent) und der unrealisierten Gesamtrendite zum Beispiel nach BVI-Methode (17 Prozent).

Lesetipp: Sowohl institutionelle Immobilieninvestoren als auch kommunale Klimamanager erkennen die wachsenden Risiken des Klimawandels an und halten eine engere Zusammenarbeit für notwendig. Das zeigt eine Studie des Immobiliendienstleisters JLL.

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