Statement
20. September 2019

Immobilieninvestments mit Perspektive

Die Immobiliennachfrage ist in den vergangenen Jahren stark ­gestiegen. Dies verwundert im aktuellen extremen Niedrigzinsumfeld nicht, das nach Meinung unserer Volkswirte in der ­Eurozone noch einige Zeit bestehen bleiben sollte. Für den Erwerb von ­qualitativ hochwertigen und renditestarken Objekten braucht es deshalb heute einen sehr guten Marktzugang und eine tiefgehende Expertise.

Im anhaltenden Niedrigzinsumfeld treffen Investments in Immobilien nach wie vor den Nerv der Anleger. Im Jahr 2018 lag das Transaktionsvolumen gewerblich genutzter Immobilien in Deutschland bei gut 60 Milliarden Euro. Dies entspricht einer ­Zunahme von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr und einer ­Verdreifachung gegenüber 2010. Addiert man außerdem gewerbliche Wohnimmobilien wie Wohnportfolios und Pflegeimmobilien hinzu, ergibt sich ein Gesamtvolumen von 79 Milliarden Euro.

Mit dieser Entwicklung sind auch die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen Jahren kräftig nach oben geklettert. Dazu kommt, dass die Leerstandsquote vor allem in den deutschen ­Metropolen und zunehmend auch in B-Lagen sukzessive zurückgeht, während das Neubauvolumen im Gewerbebereich auf ­absehbare Zeit moderat bleiben dürfte. In attraktiven B-Städten wie Hannover, Bremen, Bonn oder Essen sind die Leerstände traditionell noch niedriger als in den A-Städten. Das Neubauvolumen ist geringer und wird häufig durch Eigennutzer dominiert. Daher ­haben sich auch hier aufgrund des Angebotsmangels die Bürospitzen­mieten erhöht. Teilweise verzeichnen dort Cityrandlagen mit hohem Neubauanteil höhere Mieten als die kleinteilig strukturierten Innenstädte.

Investoren schätzen Deutschlands Stabilität

Gleichzeitig erfreut sich Deutschland bei internationalen ­Investoren großer Beliebtheit. Auch wenn die Konjunktur unter den interna­tionalen Handelsstreitigkeiten leidet und das Wirtschaftswachstum 2019/20 laut dem Makro Research der DekaBank mit 0,2 Prozent beziehungsweise 0,7 Prozent schwächer ausfällt, sind die ­Rahmenbedingungen für die Binnenwirtschaft weiterhin stabil. Die Arbeitslosigkeit lag im Juli dieses Jahres nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit bei nur 5 Prozent. Die Löhne steigen 2019 ­weiter kräftig an, was sich dank der maßvollen Inflation auch in realen Einkommenszuwächsen niederschlägt. Die öffentliche und ­private Verschuldung ist im internationalen Vergleich niedrig. ­Diese guten Rahmenbedingungen hat sich in den vergangenen Jahren bereits der Domus-Deutschland-Fonds zunutze gemacht. Da dieser vollständig investiert ist, hat die Deka mit dem Domus-Deutschland- Fonds Nr. 2 ein Nachfolgeprodukt aufgelegt, das auf dem Erfolgsrezept des Vorgängerprodukts aufbaut.

Der Fokus der Investmentstrategie liegt wie beim Vorgängerfonds zum einen bei Core-Immobilien, also qualitativ hoch­wertigen ­Gebäuden in A-Lagen mit langlaufenden Mietverträgen und ­bonitätsstarken Mietern. Und zum anderen bei Core+-Immobilien, sowie ein kleiner Teil Value-Add-Immobilien mit möglichen Wertsteigerungspotenzial durch aktives Mieter- und Asset Management. Dazu zählen Gebäude, die aufgrund von Leerstand oder geringerer Qualität Entwicklungspotenziale bieten.

Seit der Auflage des Fonds im Jahr 2018 sind bereits neun ­Immobilien mit einem Immobilienvermögen in Höhe von rund 310 Millionen Euro in das Sondervermögen übergangen. Das erste ­Bürogebäude des Fonds war das Dock1Mainz. Der fünfgeschossige Büroneubau, der im Jahr 2017 direkt am Wasser im Neubaugebiet Zollhafen Mainz fertiggestellt wurde, weist eine Mietfläche von 5.900 ­Quadratmeter auf. Das moderne Multi-Tenant-Bürogebäude, zu dem auch 52 Tiefgaragenstellplätze gehören, überzeugt durch eine exzellente Nachhaltigkeit sowie durch eine hohe Flexibilität bei der Flächennutzung. So lassen sich die einzelnen Büroeinheiten individuell als klassische Einzelbüros, effiziente Kombibüros oder Open-Space-Areas darstellen, wobei jedes der vier Regelgeschosse mit einer, zwei oder auch vier Büroeinheiten belegt werden kann.

Im ersten Quartal 2019 wurden neben dem Ankauf der Büroimmobilie Hamburg Süderstrase zwei Einzelhandelsimmobilien in ­Göttingen und Detmold sowie ein Ibis Styles Hotel in Stuttgart ­erworben. Im dritten Quartal 2018 war bereits die Büroimmobilie „Office One“ in das Liegenschaftsvermögen des Fonds ­eingeflossen. Der Neubau in Stuttgart mit einer vermietbaren Fläche von mehr als 14.200 Quadratmetern und 318 PKW-Parkplätzen im angrenzen­den Parkhaus wurde im Mai 2018 fertiggestellt. Die Flächen sind vollständig und langfristig an die Trelleborg Sealing Solutions ­Germany GmbH, ­einen Nutzer mit hoher Bonität, vermietet. Die Immobilie liegt wie das ebenfalls erworbene Ibis Styles Hotel im Synergie-Park Vaih­ingen. Das langjährig etablierte und größte Gewerbe­gebiet der Hauptstadt Baden-Württembergs ­verfügt über eine sehr gute Verkehrsanbindung und wird durch weitere Projektentwicklungen in Zukunft eine zusätzliche Aufwertung erfahren.

Dadurch konnte das Immobilienportfolio insbesondere im ­Bereich der Nutzungsarten Hotel und Einzelhandel weiter diversifiziert werden. Aktuell befinden sich weitere Objekte in der Ankaufsprüfung, die bei einem positiven Verlauf der Due Diligence das ­Immobilienportfolio künftig stärken werden. Die aktuelle ­sektorale Allokation setzt sich wie folgt zusammen: 52 Prozent Büro, 25 Prozent Einzelhandel, rund neun Prozent Hotel und vier Prozent Logistik. Die Immobilien zeichnen sich durch eine junge wirtschaftliche Altersstruktur und langfristige Mietverträge mit einer ­durchschnittlichen Restlaufzeit von 9,5 Jahren aus.

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