Immobilieninvestments mit Perspektive

Club Deals als Anlagemöglichkeit

Interview mit Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer, Deka Immobilien Investment GmbH

Herr Knapmeyer, was gibt es Neues von den Immobilieninvestmentmärkten?

Laut unserem Immobilienresearch verzeichnete der europaweite Investmentumsatz mit Büroimmobilien 2018 mit 127 Milliarden Euro, ein um sechs Prozent höheres Ergebnis als im Vorjahr. Stärkste Märkte mit 32 beziehungsweise 30 Milliarden Euro waren Deutschland und Großbritannien. Die Spitzenrenditen gaben weiter, aber weniger stark als im Vorjahr nach. Die stärksten ­Rückgänge um 50 Basispunkte ­verzeichneten Amsterdam und Lissabon. Auch in den britischen Regionalmärkten sowie in den Docklands sanken die Renditen. In Paris stagniert die Anfangsrendite seit 2016 bei drei Prozent. In Berlin und München fielen die Niveaus unter drei Prozent. Das erste Quartal 2019 war überwiegend durch Stagnation geprägt. Der Umsatz mit Bürogebäuden betrug 47,9 Milliarden Euro und war somit zwölf Prozent niedriger als im Vergleichsquartal 2018. Im anhaltenden Niedrigzinsumfeld dürften die Renditen historisch niedrig bleiben und zum Teil weiter leicht nachgeben.

Wo stehen die Mietmärkte?

Die europäischen Büromärkte verzeichnen eine robuste Entwicklung. Die Nachfrage ist unverändert hoch, wird aber vielerorts durch das unzureichende Angebot an verfügbaren Flächen ausgebremst. Selbst in den osteuropäischen Märkten mit einer insgesamt regen Bauaktivität sanken die Leerstandsquoten wegen der wirtschaftlichen Dynamik deutlich. Rückläufige Leerstände sorgten auch 2018 für weiter steigende Mieten.
Das stärkste Wachstum im ersten ­Quartal 2019 verzeichnete Amsterdam mit 4,9 ­Prozent. Höhere Fertigstellungen und ­weniger Flächenkonversionen sowie die konjunkturelle Abkühlung dürften dazu führen, dass sich das Mietwachstum ab 2020 deutlich verlangsamt.

Was bedeutet das für institutionelle Investoren?

Die Nachfrage von institutionellen Investoren nach Immobilien ist auch im ersten Halbjahr 2019 weiterhin hoch. Dies verwundert nicht, da zum Beispiel zehnjährige ­Bundesanleihen weiter negative Renditen aufweisen und unsere Volkswirte davon ausgehen, dass das extreme Niedrigzinsumfeld in der Eurozone noch einige Zeit bestehen bleiben wird. Dabei stehen institutionelle ­Investoren vor der Herausforderung, den richtigen Weg für eine ­Immobilieninvestition zu finden. Seit Jahren setzen Profiinvestoren zum Beispiel vermehrt auf Club Deals.

Wie funktionieren Club Deals und was bieten sie Investoren?

Im Rahmen von Club Deals möchte die Deka unter anderem Banken, ­Versicherungen, Pensionsfonds und Family Offices einen ­erweiterten Marktzugang zu ­nationalen und internationalen Top-Immobilien ­bieten. Ist beispielsweise ein Investment für einen einzelnen Anleger zu groß, können sich mehrere Investoren zu einem Club Deal zusammenschließen und gemeinsam ein Einzelobjekt oder ein Portfolio erwerben. Entscheidend für den Erfolg ist dabei die weltweite ­Vernetzung der Deka mit ihrem breiten Marktzugang zu einer Vielzahl von Objekten, ihrer Erfahrung in puncto Transaktionen, ihrem Asset Management und dem individuellen Reporting sowie ihrer Strukturierungsexpertise.
Die Vorteile von Club Deals für Investoren sind vielfältig: So sind die rechtliche und strukturelle Ausgestaltung flexibel; zudem handelt es sich um maßgeschneiderte Investments – mit einem hohen Maß an Kontrolle und an Einbeziehung in die Entscheidungsprozesse. Anlagestrategien lassen sich zielgenau und effektiv umsetzen, weil die Partner üblicherweise identische beziehungsweise zumindest ähnliche Interessen verfolgen.

Können Sie uns konkrete Beispiele für Club Deals nennen?

Im Jahr 2016 hat die Deka mit dem ­Ankauf des Gebäudekomplexes „The Park“ in Prag ihre Club-Deal-Reihe gestartet. Der „Fokus“-Fonds umfasst ein ­Büroensemble mit einer Grundstücksfläche von rund 75.000 Quadratmetern, auf der in den Jahren 2003 bis 2008 zwölf hochwertige ­Büroimmobilien in einer ansprech­enden campusartigen ­Gesamtanlage mit einer Plaza in der Mitte errichtet wurden. Auf den circa 116.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche haben sich überwiegend internationale Technologieunternehmen ­angesiedelt. „The Park“ liegt südöstlich der City in Prag 4 (Pankrác), dem größten und bedeutendsten Büromarkt der tschechischen Hauptstadt. Die großflächig eingeglasten Wintergärten entlang der Autobahn D1 ­sichern einen ­hohen Wiedererkennungswert. Im abgelaufenen Fondsgeschäftsjahr erzielte der Fonds eine Rendite von rund fünf ­Prozent. Mit der Auflegung des Deka-­Immobilien Fokus Logistik ­Tschechien in 2018 hat die Deka Immobilien die Fokus-Reihe fortgeführt. Mit dem Fonds ­konnten sich institutionelle Investoren an einem ­nahezu vollständig vermieteten Logistik­portfolio in Pilsen mit renommierten ­Mietern aus verschiedenen Sektoren ­beteiligen. Es wird eine attraktive Rendite in Höhe von fünf Prozent angestrebt.

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