Immobilieninvestoren hoffen auf bessere Zeiten
Gezeichnet von drei Jahren Tristesse an den Immobilienmärkten fand nun die Investment-Expo statt. Wir zeigen, was Anlegern die Stimmung verhagelt hat und wo sie investieren wollen.
Institutionelle Investoren stehen zu ihren Immobilienanlagen. Und sie planen weitere Investments in das Anlageuniversum. Das wurde in der vergangenen Woche auf der Investment-Expo (Eigenschreibweise: INVESTMENTexpo), einem Kongress für Immobilien- und Infrastruktur-Investments in Berlin, deutlich. Die Veranstaltung umfasste Vorträge, Diskussionen, Fallstudien.
Aufgrund der sich verschärfenden regulatorischen Anforderungen ziehen sich Banken seit etwa 15 Jahren mehr und mehr aus der Immobilienfinanzierung zurück. In den letzten drei Jahren sind die Banken noch wählerischer geworden. Es heißt, es werden nur noch Immobilien finanziert, die unmittelbare Cashflows abwerfen – insofern fallen Projektentwicklungen durch das Raster. Doch die zunehmend straffere Regulatorik auf der Bankenseite und die Zurückhaltung ihrer Protagonisten schafft Chancen für Debt-Fonds.
Schlechte Erfahrungen und die Aussicht auf Besserung
Die von steigenden Zinsen, in die Höhe schießenden Baukosten und allgemeiner Kaufzurückhaltung geprägte Immobilienkrise der vergangenen rund drei Jahre hat ihre Spuren bei den Investoren, ihren Asset Managern und Projektentwicklern hinterlassen. Es gab eine Vielzahl an Insolvenzen. Unzählige Bauprojekte sind ins Stocken geraten. Vor diesem Hintergrund mussten Investoren in den Jahresabschlüssen 2022 bis 2024 die Bewertungen entsprechender Projekte und Investments korrigieren und Abschreibungen vornehmen.
Andere haben mit Debt-Fonds schlechte Erfahrungen gemacht. Die Entscheidungsprozesse, so sagen Beobachter, sind in der Folge länger geworden: einerseits das EK-Investment bei den institutionellen Investoren. Andererseits sei auch die Finanzierung zäher und Prozesse zögen sich in die Länge. Das belastet nun zum Beispiel Bestandsfonds, die ihr Laufzeitende erreicht haben. Diese werden nur schleppend liquidiert.
Und doch, so argumentieren Beobachter, sei nun vieles in den Jahresabschlüssen verarbeitet worden. Dadurch steige die Investierfähigkeit wieder, sagen manche. Doch das Interesse, jetzt antizyklisch einzusteigen, sieht man vor allem bei angelsächsischen Debt-Fonds, die mit frischem Kapital an der Seitenlinie auf ihre Chance warten.
Die Stimmung institutioneller Investoren und straff regulierter VAG-Anleger wird durch die aktuelle Lage an den Anleihemärkten mit steigenden Renditen und die erratische Zollpolitik der US-Administration zusätzlich belastet. Und Anleihen bringen seit 2022 wieder nennenswerte Renditen – da rücken Immobilien, zumal sehr arbeitsaufwändig und durch zunehmende ESG-Anforderungen belastet, für manchen in den Hintergrund.
WPV setzt auf Real Estate Debt
„Der Kapitalmarkt ist für uns ein Marathon – und kein Sprint. Bei uns sind die Entscheidungsprozesse lange durchdacht. Wir wachsen als Versorgungswerk weiter. Und wir investieren weiter“, sagte Sascha Pinger im Panel „Quo Vadis Real Estate Debt“ im Rahmen der mittlerweile siebten Investment-Expo. In der Gesprächsrunde machte der WPV-Geschäftsführer deutlich, dass das WPV anlageseitig viele Alternativen habe und dass sich jede Asset-Klasse rechnen müsse, wie Pinger mit Blick auf den Rechnungszins des WPV in Höhe von 3,25 Prozent erklärte.
Real Estate Debt bezeichnete Pinger als eine interessante Asset-Klasse. Zugleich machte er deutlich, dass die Vergabe von Immobilienkrediten über Investmentfonds nicht jedermanns Sache sei. Viele seien von Haus aus Equity-Investoren. Real Estate Debt kommt beim WPV auf einen Anteil von fünf Prozent am Portfolio, ihr Risiko-Rendite-Profil passe gut zur Gesamtallokation.
Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer beim Verband deutscher Pfandbriefbanken, gab im Rahmen dieses Panels zu bedenken, dass sich die Anforderungen an die Bankenfinanzierung durch Basel III verschärfen werden. Davon betroffen seien beispielsweise Projektentwicklungen. „Es scheint nicht so sehr an der Senior-Finanzierung durch die Banken zu hapern“, konstatierte Tolckmitt, „die Lücken entstehen weiter hinten in der Kapitalstruktur.“
Immobilien gehören ins Portfolios
Frank Winkenwerder, Hauptabteilungsleiter Immobilien bei der SV Sparkassenversicherung Holding AG, machte in einem Panel deutlich, dass 80 Prozent der Immobilienallokation der Versicherung auf Europa entfällt. Man wolle mehr diversifizieren, so Winkenwerder, den es in die USA und nach Asien zieht. Aufgrund der politischen Lage sei man hier aber zögerlicher. Ein anderer Immobilieninvestor, der seinen Namen nicht in der Presse lesen möchte, gab zu bedenken: „Ich werde aus Diversifikationsgründen auch weiterhin eine Immobilienquote aufrechterhalten. Wenn dabei Cashflow reinkommt, ist das eine Alternative zu Anleihen.“
Auch das Thema Infrastruktur bleibt für viele auf der Tagesordnung, wie die Investment-Expo gezeigt hat. Ein Treiber der Entwicklung ist die Infrastrukturquote, die noch von der alten Bundesregierung auf den Weg gebracht worden ist. Bevor hier nun aber größere Schritte unternommen und beispielsweise Immobilienanlagen als Infrastruktur deklariert werden, um neuen Raum für Immobilieninvestments zu schaffen, warten manche auf zusätzliche Leitplanken durch die Bafin: Nach den Sommerferien soll es ein Bafin-Rundschreiben geben.
Einen volkswirtschaftlichen Ausblick gab Professor Lars P. Feld, Direktor des Walter-Eucken-Instituts an der Universität Freiburg, in seiner Keynote auf der Investment-Expo. Darin beklagte das Mitglied des Wissenschaftlichen Beirats beim Bundesministerium der Finanzen die zunehmende Länge von Genehmigungsprozessen beim Bau von Infrastruktur.
Nach dem Zweiten Weltkrieg habe es zwei Jahre gedauert, bis eine neue Brücke gebaut wurde, die 40 Jahre hält. Heute brauche man für den Genehmigungsprozess acht Jahre. Bei neuen Schienenwegen sogar 20 Jahre. „Das ist unerträglich“, erklärte der Wissenschaftler, der von Februar 2022 bis November 2024 „Persönlicher Beauftragter des Bundesministers der Finanzen für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung“ war. Deutschland müsse dereguliert werden, etwa im Datenschutz, aber auch im Baurecht und im Artenschutz. Der häufig verwendete Begriff „Bürokratieabbau“ sei das falsche Wort, betonte Feld.
Autoren: Tobias BürgerSchlagworte: Immobilien | Immobilienkrise | Projektentwicklung
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