Immobilieninvestoren machen Druck bei ESG
Umfrage sieht Investoren und Regulierung als Treiber in der ESG-Debatte. 46 Prozent der befragten Asset Manager und institutionellen Investoren kennen den CO₂-Fußabdruck ihres Immobilienportfolios nicht.
Die Real Blue Kapitalverwaltungs-GmbH (Real Blue), der Investmentmanager der Drees & Sommer Gruppe, hat Asset Manager und institutionelle Investoren dazu befragt, wie sie ihre Immobilienportfolios hinsichtlich der Klimaziele analysieren und ertüchtigen. Ausnahmslos alle Befragten gaben demnach an, dass sie sich derzeit mit der Frage auseinandersetzen, ob ihre Bestandsimmobilien den gesetzlichen Anforderungen an die Energieeffizienz genügen.
An der Umfrage im Zeitraum vom 30. August bis zum 15. September 2023 haben insgesamt 23 Asset Manager und institutionelle Investoren teilgenommen. Mindestens zehn der anonym Befragten waren institutionelle Investoren. 56 Prozent der Befragten betreuen ein Immobilienvermögen von über einer Milliarde Euro.
50 Prozent sehen Investoren als Treiber
Auf die Frage, woher der meiste Druck bezüglich ESG-konformer Immobilien kommt, nennen die Hälfte der Befragten den Druck von Investoren, gefolgt von den regulatorischen Anforderungen (rund 46 Prozent) und den Vorgaben des eigenen Unternehmens (41 Prozent). Nur rund 23 Prozent verspüren von den Mietern der Immobilien Druck, diese ESG-konform auszurichten.
Zwar treiben Fragen der Energieeffizienz derzeit Asset Manager wie Investoren um, den CO₂-Fußabdruck ihres Immobilienportfolios kennen allerdings rund 46 Prozent der Befragten nicht. Mehr als die Hälfte (rund 54 Prozent) nutzen zur Berechnung des CO₂-Fußabdrucks das Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM)-Tool. Auf externe Hilfe bezüglich der Nachhaltigkeitsanforderungen im Asset Management greifen aktuell nur 27 Prozent zurück.
Warnung vor falschen Annahmen im CRREM-Tool
„Die hohe Unwissenheit über den CO₂-Fußabdruck des Immobilienportfolios zeigt, dass hier ein großer Handlungsbedarf besteht. Hilfreich ist es, wenn hier mehr Expertise von außen eingeholt wird, als es derzeit noch der Fall ist“, kommentiert Prof. Dr. Robert Göötz, Geschäftsführer von Real Blue. „Einerseits werden die regulatorischen Anforderungen weiter steigen. Andererseits ist bei der Analyse und Berechnung große Präzision notwendig. Bei der Anwendung von CRREM können beispielsweise falsche Annahmen und Voraussetzungen zu unkorrekten Ergebnissen führen. Schlimmstenfalls werden daraus Portfoliostrategien entwickelt, die dem Immobilienportfolio wirtschaftlichen Schaden zufügen können – so zum Beispiel, wenn Stranding-Zeitpunkte falsch berechnet werden, die Investitionsentscheidungen für Ertüchtigungsmaßnahmen beinhalten.“
Schätzungen zu Stranded Assets
Nach Stranded Assets gefragt, geben rund 40 Prozent der Befragten an, der Anteil dieser im eigenen Portfolio betrage zwischen einem und 25 Prozent, etwa ein Fünftel (22 Prozent) geht sogar davon aus, dass der Anteil des eigenen Portfolios, der aktuell als Stranded Asset hinsichtlich des 1,5-Grad-Klimaziels eingestuft wird, bei zwischen 25 und 50 Prozent liegt. Nur sechs Prozent haben aktuell keine solchen Immobilien im Bestand.
„Die Zahlen belegen den hohen Handlungsdruck in den Immobilienportfolios. Wir vermuten, dass der Anteil von Stranded Assets noch höher ist, da ein Großteil der Marktakteure laut Umfrage ihre Portfolios noch nicht ausreichend analysiert hat“, kommentiert Michael Eisenmann, Geschäftsführer von Real Blue. „Um den Anteil im Portfolio zu verringern, müssen die Immobilien entweder energetisch optimiert oder in letzter Konsequenz veräußert werden.“ Und er ergänzt: „Das Problem auszusitzen ist allerdings keine Option und wäre geradezu fatal. Je länger hier keine ganzheitliche Transformationsstrategie unter Einbezug der CO₂-Bilanz und insbesondere der wirtschaftlichen Perspektive für das Portfolio entwickelt und umgesetzt wird, desto größer werden die negativen Einflüsse auf den operativen Cashflow. Dies hat entsprechend Einfluss auf die perspektivische Wertentwicklung beziehungsweise den Verkaufserlös beim Exit. Derzeit diskutierte beziehungsweise drohende Zwangsmaßnahmen wie Vermietungsverbote, Sanierungszwang beziehungsweise Strafzahlungen für Stranded Assets könnten diesen Effekt verstärken.“
64 Prozent halten Nachhaltigkeits-Zertifikate für wichtig
Hinsichtlich der Reporting-Standards gibt es laut der Umfrage noch kein Verfahren, das mehrheitlich genutzt wird. GRESB wird von rund 32 Prozent genutzt, ECORE von 23 Prozent und 41 Prozent haben einen eigenen Reporting-Standard entwickelt. Fast ein Drittel (32 Prozent) hat sogar noch gar kein Reporting eingeführt. Auf Objektebene halten 64 Prozent Nachhaltigkeits-Zertifikate für wichtig oder sehr wichtig. Nur 14 Prozent sehen solche Zertifikate als weniger wichtig an.
„Die weiterhin große Vielfalt von Reporting-Standards erschwert Investoren die direkte Vergleichbarkeit der ESG-Konformität von Objekten“, so Michael Eisenmann. „Hier könnte ein brancheneinheitlicher Standard helfen, um Investoren die Vergleichbarkeit zu erleichtern.“
Viel Wohnen und B-Standorte im Portfolio der Befragten
Zur Immobilienallokation der befragten Investoren und Asset Manager nennt Real Blue noch folgende Details: 29 Prozent der Befragten haben Immobilien in den deutschen A-Standorten im Bestand, 45 Prozent an deutschen B-Standorten und 27 Prozent im restlichen Europa. In der Asset-Klasse Wohnen sind 42 Prozent der Befragten investiert, im Segment Büro 32 Prozent, im Einzelhandel zehn Prozent und in Logistik vier Prozent sowie in Hotel ein Prozent.
Autoren: Daniela EnglertSchlagworte: Dekarbonisierung | Immobilien | Klimapfade | Reporting
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