Real-Estate-Märkte sortieren sich neu

Auf den Immobilienmärkten blasen die Kreditgeber weiterhin Trübsal, EK-Investoren zeigen dagegen verhaltene Zuversicht. Darauf lassen zwei aktuelle Umfragen von BF und Real Blue schließen.

Das BF Quartalsbarometer Q2 2025, ein Sentiment-Index für Immobilienfinanzierer, verzeichnet zwar einen Anstieg um über einen Prozentpunkt auf den höchsten Stand seit Q2 2022 – liegt mit minus 9,58 aber immer noch deutlich im negativen Bereich. Im dritten Quartal 2023 hatte das BF Quartalsbarometer den Tiefststand von minus 20,22 erreicht.

„Für bessere Stimmung unter den Immobilienfinanzierern könnte unter anderem die Bildung der neuen Regierung sorgen, auch wenn es angesichts des Koalitionsvertrags und der Ressortverteilung für die Immobilienwirtschaft wenig Anlass zu Euphorie gibt. Außerdem hat die Bafin den Systemrisikopuffer für Wohnimmobilien gesenkt. Gleichzeitig schätzt die Bankenaufsicht die Situation bei Gewerbeimmobilien weiterhin als nicht stabil ein. Diese Einschätzung wird wohl von den meisten Immobilienfinanzierern geteilt und dürfte der wesentliche Grund sein, warum die Stimmung weiterhin nicht gut ist“, sagt Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Irebs und wissenschaftlicher Berater des BF Quartalsbarometers.

Im Vergleich zu den ersten drei Monaten meldeten „nur“ noch 36,8 Prozent der Teilnehmer restriktivere Finanzierungsbedingungen, dafür 52,6 Prozent unveränderte Bedingungen. Fabio Carrozza, Geschäftsführer der BF Real Estate Finance erkennt eine anhaltende eingeschränkte Finanzierungsbereitschaft der Banken. „Die Gründe für die zurückhaltende Kreditvergabe sind vielfältig. Das Volumen und die Anzahl leistungsgestörter Immobilienkredite in den Bankbilanzen ist nach wie vor hoch. Hier liegt im Augenblick das Hauptaugenmerk der Institute. Hinzu kommt eine verschärfte Regulatorik, die auch dazu führt, dass die Neukreditvergabe nicht die oberste Priorität bei den Banken genießt.“

Wenig Bewegung gab es dagegen bei den durchschnittlichen Margen. Sie stiegen im Bestand leicht von 224 auf 225 Basispunkte, bei Projektentwicklungen von 331 auf 332 Basispunkte. Die Loan-to-Values von Bestandsimmobilien über alle Nutzungsarten legten im Quartalsvergleich geringfügig von 61 auf 62 Prozent zu, die Loan-to-Costs von Projektentwicklungen stiegen etwas deutlicher von 67 auf 70 Prozent.

Wohnen auf der Einkaufsliste ganz oben

Auf der EK-Seite sind – trotz weiter spürbaren Unsicherheiten – steigende Investitionsabsichten zu erkennen. Wie eine Umfrage der Real Blue Kapitalverwaltungs-GmbH, Investmentmanager der Drees & Sommer Gruppe, ergab, gilt dies vor allem für die Segmente Wohnen, Logistik und Büro. Auch das Interesse an Rechenzentren nehme zu. Durchgeführt wurde die Umfrage unter 58 institutionellen Investoren und Asset Managern vom 14. April bis 5. Mai 2025.

Generell planen rund 60 Prozent der Befragten in den kommenden sechs Monaten Immobilien zu erwerben, rund 52 Prozent möchten Objekte in dem Zeitraum veräußern. Als Gründe für den Verkauf nennen die Teilnehmer der Umfrage die strategische Portfoliobereinigung (63 Prozent), Erhöhung der Liquidität (50 Prozent) und bei 30 Prozent ist der Grund ESG beziehungsweise die Einhaltung von Nachhaltigkeitskriterien ihres Immobilienportfolios. Weitere 27 Prozent veräußern Objekte, um Wertzuwächse zu realisieren.

Die Preisentwicklung im Wohnsegment wird von 78 Prozent der Befragten als steigend eingeschätzt – mehr als in jeder anderen Asset-Klasse. Auf Platz zwei folgen Data Center mit 69 Prozent und auf Platz drei mit 45 Prozent Micro Living. Auch in den Segmenten Erneuerbare Energien und Gesundheitsimmobilien mit je 43 Prozent, Logistik/Light Industrial mit 41 Prozent und Pflegeimmobilien/Senior Living mit 38 Prozent gehen die Befragten von steigenden Preisen aus.

Im Bürosektor würden viele Investoren selektive Chancen sehen. Entscheidend sei die Qualität der Lagen und die ESG-Fähigkeit der Objekte. Rechenzentren wiederum entwickeln sich zum Favoriten unter den Nischensegmenten. Dies unterstreicht die wachsende Bedeutung digitaler Infrastruktur im institutionellen Portfolio. „Das Interesse an Rechenzentren spiegelt die strukturellen Veränderungen unserer Wirtschaft wider. Institutionelle Investoren setzen zunehmend auf resiliente, technologiegestützte Immobilienstrategien. Rund 74 Prozent der Befragten rechnen damit, dass sich Data Center als marktgängiges Investmentprodukt für institutionelle Investoren etablieren wird.“, kommentiert Michael Eisenmann, Geschäftsführer von Real Blue.

Schlagworte: Büroimmobilien | Immobilien | Real Estate Debt

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