Immobilien
10. Oktober 2022

Immobilienmanager fürchten viele Stranded Assets

65 Prozent der befragten Asset Manager sehen ältere Gebäude im Risiko, zu stranded assets zu werden. Bei rund einem Drittel sind mehr als die Hälfte der Bestände nicht ESG-konform.

Nachhaltigkeit ist gerade im Immobilienbestand ein großes Thema. Energieeffizienzmaßnahmen umzusetzen und zu finanzieren oftmals schwierig und teuer. So ist ein Großteil der Gebäude in Deutschland älter als 20 Jahre: Wie groß ist die Gefahr von Wertverlusten? Wie lassen sich diese Immobilien entwickeln? Wie groß ist ihr Anteil in den Portfolios von Immobilien-Bestandshaltern? Antworten darauf sucht eine Umfrage unter Asset Managern von den Beratern Aurepa Advisors AG sowie PWC Deutschland, durchgeführt von Rueckerconsult, zu geben.

Demnach schätzen rund 65 Prozent der Befragten die Gefahr, dass der ältere Gebäudebestand in die Energie-Effizienzklasse F oder schlechter (Stranded Asset) abrutscht, als hoch ein. Denn dieser ist energetisch so ungenügend, dass sich Sanierungsmaßnahmen nicht mehr amortisieren. Nicht-ESG-konforme Immobilien sind zudem laut 38 Prozent der Befragten schon jetzt schwieriger zu finanzieren, die anderen 62 Prozent sehen aktuell noch keine Probleme, erwarten aber, dass sich dies künftig ändern wird.

Der größte Druck, Immobilien ESG-konform zu entwickeln und sie nicht „stranden“ zu lassen, kommt laut 57 Prozent der Umfrageteilnehmer von regulatorischen Anforderungen. 36 Prozent der Befragten vernehmen diesen vor allem aus dem eigenen Unternehmen, nur sieben Prozent von Investorenseite.

13 Prozent der Befragten sehen nur Abriss als Lösung

Bei rund 29 Prozent der befragten Asset Manager machen Nicht-ESG-konforme Immobilien sogar 50 bis 75 Prozent ihres Immobilienbestandes aus. Bei weiteren 36 Prozent sind es zwischen 25 und 50 Prozent. Nur bei rund 36 Prozent der Umfrageteilnehmer besteht das Portfolio zu maximal einem Viertel aus Immobilien, die als Stranded Asset eingestuft werden können. Die Strategien, mit diesen Immobilien umzugehen, sind verschieden. 46 Prozent der Befragten werden sie im Bestand entwickeln, 25 Prozent wollen verkaufen und rund 16 Prozent planen, sie zu halten, bis sie ihre wirtschaftliche Nutzungsdauer erreicht haben. Weitere rund 13 Prozent sehen im Abriss und der Neuentwicklung eine Lösung.

Jan Rehbock, Founding Partner der Aurelius Immobiliengruppe und Vorstand der Aurepa, führt aus: „Um Immobilien langfristig im Bestand zu halten, sind individuelle Manage-to-ESG-Strategien sowohl auf Einzelobjekt- als auch auf Portfolioebene unerlässlich. So können auch verschiedene Energieeffizienzklassen und der damit verbundene CO2-Wert ausgeglichen werden. Nicht jede Immobilie, wie beispielsweise historische Klinkerbauten, lassen sich durch Dämmung und den Austausch der Heizungsanlage zu einer ESG-idealen Immobilie entwickeln. Der komplette Abriss sollte aber immer nur die absolute Ausnahme sein.“

Austausch von Heizungs- und Klima-Anlagen

Häufig ist die Wärmeversorgung der Immobilien ein Problem: Jeweils rund 17 Prozent der Stimmen entfielen auf den Austausch von Heizungs- und Klimaanlagen, die Installation von PV-Anlagen auf Dächern und die Nutzung von „grünem“ Strom. Weitere zwölf Prozent nannten die Nutzung sonstiger erneuerbarer Energien, die Dachsanierung und -dämmung sowie die Fassaden- und Fenstererneuerung als erforderliche Maßnahmen, um Immobilien ESG-konform zu entwickeln.
Außerdem gaben rund 43 Prozent der Befragten an, noch mit keinem Mieter Green Leases abgeschlossen zu haben, weitere 50 Prozent haben diese mit einem Viertel umgesetzt und sieben Prozent mit bis zu der Hälfte ihrer Nutzer.

Thorsten Schnieders, Partner PwC Deutschland, führt aus: „Nicht nur generelle Asset-Management-Maßnahmen sind von essentieller Bedeutung, um Wertschöpfungspotenziale zu heben. Um Energie einzusparen, müssen auch die Nutzer mit in die Pflicht genommen werden. Green Leases sind ein probates Mittel, das leider noch zu wenig genutzt wird. Denn für die Umsetzung von beispielsweise Energieeffizienz-Maßnahmen oder Mülltrennung müssen auch die Mieter ihren Beitrag leisten.“

14 Prozent rechnen mit sinkenden Preisen

Generell ergibt die Frage nach den Auswirkungen der ESG-Anforderungen auf die Immobilienpreise ein gemischtes Bild: 57 Prozent der Bestandshalter gehen von einer Steigerung aus, 29 Prozent rechnen mit gleichbleibenden Preisen und 14 Prozent rechnen mit sinkenden Werten.

Abschließend wurden die Immobilienmanager nach der Bedeutung von Nachhaltigkeitszertifikaten befragt. Die Meinung hierzu ist geteilt: Jeweils 50 Prozent sehen in solchen Zertifikaten einen Gradmesser für ESG-Konformität, 50 Prozent verneinen dies hingegen.

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