Immobilien
11. Februar 2020

Immobilienspezialfonds auf Wachstumskurs

Knapp 70 Milliarden von Versicherungen und AV-Einrichtungen. Aktive Altersvorsorger.

Versicherungen schrauben die Assets der deutschen Immobilienspezialfonds in immer neue Höhen. Stand Ende November wies diese Anlegergruppe über drei Milliarden Euro Nettomittelaufkommen in Immobilienspezialfonds auf. 2014 belief sich dieses Aufkommen auf nur eine halbe Milliarde Euro. Bei den Altersvorsorgeeinrichtungen, eine für diese Anlagevehikel ebenfalls sehr relevante Anlegergruppe, zeigt der Asset-Pegel zwei Milliarden Euro an und entspricht damit in etwa dem Stand von 2013. Den Hochpunkt markiert das Jahr 2017 mit knapp vier Milliarden Euro Nettomittelaufkommen. Insgesamt haben Versicherungen 32,5 und Altersvorsorger 36 Milliarden Euro in Immobilienspezialfonds investiert. Diese Zahlen destillierte der Berater Kommalpha auf Basis von Daten der Bundesbank.

Interessant sind Vergleiche mit dem Spezialfondsmarkt allgemein und den Mittelzuflüssen aus Anteilsscheinverkäufen. Der allgemeinen Spezialfonds-Statistik ist zu entnehmen, dass Versicherungen 2015 noch über 50 Milliarden Euro netto in Spezialfonds dotiert haben – 2019 jedoch nur noch knapp zehn Milliarden Euro. Dies ist der niedrigste Wert seit 2010. Bei Altersvorsorgern liegt das Nettomittelaufkommen bei 20 Milliarden Euro, nachdem in den Jahren 2014, 2015, 2016 und 2018 noch jeweils über 30 Milliarden Euro erreicht wurden.

Viel frisches Geld von AV-Einrichtungen

Bei den Mittelzuflüssen aus Anteilsscheinverkäufen handelt es sich quasi um die frischen Gelder für die KVGen. Zieht man von diesen die Mittelabflüsse aus Anteilsscheinrücknahmen ab, erhält man das Nettomittelaufkommen. Auffällig ist gerade bei den Altersvorsorgeeinrichtungen, dass bei diesen die frischen Immobilienspezialfonds-Gelder von 2010 bis 2015 von einer Milliarde auf fünf Milliarden Euro gewachsen sind. Dieses Plateau hat sich dann bis dato in etwa gehalten – obwohl wie erwähnt das Nettomittelaufkommen gefallen ist. „Wie die Sicht auf die Einzelmonats-Ebene bestätigt, lassen diese Statistiken auf eine sehr hohe Aktivität der Altersvorsorger schließen. Anscheinend wurde viel gedreht“, erklärt Kommalpha-Vorstand Clemens Schuerhoff. „Versicherer erscheinen dagegen eher mandatstreu.“

Raus mit dem Tafelsilber

Damit stellt sich die Frage, woher diese Dynamik bei den Pensionskassen und Versorgungswerken rührt. Schuerhoff verweist darauf, dass einigen Geschäftsberichten von Pensionskassen zu entnehmen ist, dass diese Gewinne realisiert haben, um das Gesamtergebnis zu retten. Eine andere Vermutung Schuerhoffs ist, dass manche berufsständischen Versorgungswerke ihre Anlagefreiheiten genutzt haben, um vorausschauend vor dem Markt zu agieren. Dass auch vorausschauend zum Hochpunkt verkauft wurde, hält der Consultant dagegen wegen des Wiederanlagedilemmas für unwahrscheinlich. Zudem hat auch der Boom bei Nischen wie Studentenwohnheimen oder Pflegeeinrichtungen nicht zu einer Abkehr vom Immobilien-Standardsegment, Büros, geführt.

Ab 2030 flaut Boom ab

Für die Zukunft des Immobilienspezialfonds ist Schuerhoff mittelfristig optimistisch, langfristig jedoch verhalten. „Ich vermute, dass die Liquiditätsschwemme auf Grund der wachsenden Zahl an Pensionären und Leistungsbeziehern ab 2030 deutlich abnimmt. Das wird auf die Immobilienallokation drücken“, so Schuerhoff, der als weitere Hemmnisse Zinserhöhungen, die Zyklik von Immobilienmärkten und die Begrenztheit der Assets nennt. Ohne Liquiditätszuwachs dürfte auch bei einigen Altersvorsorgeeinrichtungen die bereits erreichte Immobilienquote von 25 Prozent den weiteren Ausbau hemmen. Trotzdem: „Der deutsche Immobilien-Spezialfonds wird auch nach 2030 positive Mittelaufkommen aufweisen und seine Rolle weiterhin festigen.“ Allerdings würde sich natürlich eine erneute Finanzkrise auch auf Immobilien-Spezialfonds auswirken – abhängig vom Kern der Krise positiv oder negativ.

Wenig förderlich ist für den Spezialfonds zudem die gestiegene Vorliebe für Directs, Developments und Club Deals. Immer öfters dürften auch Luxemburger AIF, Investment KGs oder ein RAIF als Hülle gewählt werden. „Dies dürfte für die Immobilien-KVGen jedoch kein Problem sein, da diese in der Regel auch in Luxemburg präsent sind“, so Clemens Schuerhoff.

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