Immobilien
7. Oktober 2020

Inrev: 0,87 Prozent für Immobilienfonds vor Performance Fees

Inklusive Performance Fees deutliche Steigerung insbesondere bei opportunistischen Strategien. Ältere Vintage-Jahre günstiger.

Der europäische Immobilieninvestmentverband Inrev ermittelt in ihrer aktuellen Studie zu Kosten von nicht-gelisteten Immobilienvehikeln in etwa gleichbleibende Managementkosten für Investmentprodukte. Demnach liegt der durchschnittliche Total Expense Ratio (TER) auf der Basis des Gross Asset Value (GAV) im vergangenen Jahr bei 0,87 Prozent, während dieser 2017 bei 0,86 Prozent gelegen hatte. Allerdings gibt es große Unterschiede zwischen kleineren und größeren Vehikeln: Während Fonds mit einem Volumen von mehr als einer Milliarde Euro (gemessen am GAV) auf 0,62 Prozent kamen, liegen die Kosten für Vehikel mit weniger als 500 Millionen Euro Investmentvolumen bei 1,18 Prozent. Auch zwischen offenen (0,68 Prozent) und geschlossenen Fonds (1,2 Prozent) gibt es überraschend deutliche Unterschiede. Begründet liegt dies zumindest teilweise darin, dass offene Fonds fast ausschließlich Core-Strategien verfolgen, welche mit 0,8 Prozent geringere Kostenquoten aufweisen als Value-Add- und opportunistische Strategien (jeweils 1,05 Prozent). Geschlossene Fonds verfolgen oftmals eine Mischung dieser Strategien.

Doch auch ein anderer Umstand spielt eine Rolle bei der Erklärung der deutlichen Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Fonds, nämlich das Vintage-Jahr. So finden sich unter den Fonds mit Vintage-Jahr vor 2001 ausschließlich offene Fonds, welche wiederum eine geringere Kostenquote besitzen als neuere Fonds. Diese Erkenntnis durchkreuzt natürlich den Wunsch der Inrev, gleichbleibende Kosten für Immobilienfonds zu diagnostizieren. Über einen längeren Zeitraum betrachtet lassen sich ansteigende Kosten beobachten.

Einbeziehung von Performance Fees essentiell

Vor allem sind jedoch in der TER noch keine Performance Fees enthalten. Addiert man diese ergibt sich endgültig ein für Investoren unschönes Bild: Während diese Core-Produkte lediglich auf durchschnittlich 0,92 Prozent gemessen am GAV verteuern und diese bei Value-Added-Funds auf immerhin 1,15 Prozent steigen, explodieren die Fees bei opportunistischen Fonds auf 1,83 Prozent.

Iryna Pylypchuk, Director of Research and Market Information bei Inrev, kommentierte: „Diese Ergebnisse verstärken die Tatsache, dass die Größe wirklich eine Rolle spielt; wie auch alle anderen Merkmale, sei es Stil, Struktur, Geographie und Sektorstrategien, Jahrgang und Gearing. Die Zahlen lassen vermuten, dass risikoreichere Strategien höhere Gebühren im Verhältnis zum GAV eines Fahrzeugs zu entrichten haben, während große Kernfonds geringere Kostenquoten aufweisen. Allerdings ist die Komplexität der Diversifizierung eindeutig mit höheren Kosten verbunden, so dass länderübergreifende und sektorübergreifende Strategiefonds höhere TERs anwenden als solche, die auf ein einzelnes Land oder Sektor abzielen.“

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