Immobilien
10. Mai 2021

Institutioneller Run auf Wohnungen

Transaktionsvolumen in Q1 bei 5,6 Milliarden Euro. Savills erwartet 19 Milliarden Euro im Gesamtjahr.

Mehr denn je stehen Wohnimmobilien bei institutionellen Investoren hoch im Kurs. Das berichtet der globale Immobiliendienstleister Savills mit Zahlen zum ersten Quartal und den April 2021. Im ersten Quartal belief sich das Transaktionsvolumen auf 5,6 Milliarden Euro, womit es das drittumsatzstärkste Auftaktquartal aller Zeiten war. Insgesamt wurden im ersten Quartal etwa 31.000 Wohnungen gehandelt. Auch für den weiteren Jahresverlauf ist mit einem hohen Investmentvolumen zu rechnen. Für das Gesamtjahr ist laut Savills ein Volumen von mehr als 19 Milliarden Euro realistisch.

Deutschland nach USA liquidester Markt

Aufgrund seiner Größe ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt eine der ersten Anlaufstellen für potenziellen Wohnungsinvestoren aus aller Welt. Seit April 2020 – dem ersten vollständigen „Pandemiemonat“ in Deutschland – wurden Wohnimmobilien für rund 17,4 Milliarden Euro gehandelt. Nach den USA war Deutschland somit der weltweit liquideste institutionelle Wohninvestmentmarkt. Dennoch ist die Nachfrage seitens der Investoren weit höher als das verfügbare Angebot. „Neben Offenen Spezialfonds, hinter denen vielfach Kapital von Versicherungen und Pensionskassen steht, und den großen deutschen Wohnimmobilien-AGs konkurrieren seit einiger Zeit auch internationale Private-Equity-Akteure wieder um die verfügbaren Produkte. Viele weitere Investoren, zunehmend auch aus dem Ausland, prüfen Einstiegsmöglichkeiten in den hiesigen Markt“, berichtet Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills. In der Zeit von April 2020 bis Ende April 2021 entfielen rund 35 Prozent des Wohnimmobilientransaktionsvolumens auf Investoren aus dem Ausland. Im Vergleich zum Durchschnitt der fünf Jahre vor Pandemiebeginn (20 Prozent) bedeutet dies einen Anstieg der Ankaufsaktivität internationaler Akteure.

Seit April 2020 machten Wohnimmobilien rund ein Viertel des gesamten Immobilientransaktionsvolumens in Deutschland aus. Im Vergleich zu den fünf Jahren vor Beginn der Pandemie hat Wohnen am institutionellen Immobilieninvestmentmarkt somit weiter an Bedeutung gewonnen. So lag der Wohnanteil am gesamten Immobilientransaktionsvolumens im Mittel der Jahre 2015 bis 2019 nur bei 21,7 Prozent. Bei den Anlagepräferenzen der Investoren gewinnen ESG-Kriterien immer mehr an Bedeutung. Die Berücksichtigung hoher baulicher Standards im Hinblick auf die ökologische Nachhaltigkeit („E“) begründet unter anderem eine sehr hohe Nachfrage nach Neubauimmobilien. Auf Käufe von Projektentwicklungen entfielen seit April 2020 nahezu 5,0 Milliarden Euro bzw. circa 40 Prozent des Transaktionsvolumens. Im Durchschnitt der Jahre 2015 bis 2019 lag dieser Anteil Savills zufolge nur bei 23 Prozent. Seit April 2020 waren bei etwa 12 Prozent aller erfassten Transaktionen zumindest teilweise geförderte Wohnungen enthalten.

Mehr Neubau und gefördertes Wohnen

Im Zuge der Lockdown-Erfahrung und in Erwartung eine stärkeren Homeoffice-Nutzung rückt zudem das Wohnen im Grünen stärker in den Blick. In der Tat sind die Mieten und Kaufpreise auch im Umland der Großstädte zuletzt stark angestiegen, stellt Savills fest. Seit April 2020 wurden allein im Umland der sieben A-Städte (Raumabgrenzung gemäß BBSR) Wohnimmobilien für rund 703 Millionen Euro gehandelt. Das waren zwar nur rund vier Prozent des gesamten Transaktionsvolumens, im Mittel der Jahre 2015 bis 2019 lag der Anteil jedoch bei nur 2,3 Prozent. Im Zuge einer stärkeren Neubautätigkeit, auch von Mehrfamilienhäusern, dürfte das Volumen und auch die Investorennachfrage in den Umlandregionen in den kommenden Jahren ansteigen, schätzt Savills.

Angesichts der weiter steigenden Investorennachfrage werden die Preise für Wohnimmobilien weiter hoch bleiben. Auf der Ertragsseite könnten zusätzliche Regulierungen jedoch Mietsteigerungen erschweren und somit in Zukunft die Gesamtrenditen schmälern. „Die jüngst beschlossenen Entscheidungen im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetztes haben den Spielraum für Eigentümer weiter eingeschränkt. Zudem wird Wohnen eines der zentralen Themen im Bundestagswahlkampf werden. Schon jetzt werden Forderungen wie etwa die Einführung eines bundesweiten Mietendeckels erhoben“, konstatiert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany und kommentiert: „Die im Raum stehenden Regulierungen könnten dazu führen, dass noch mehr Investoren auf Neubauten setzen oder sich für gefördertes Wohnen interessieren. Angesichts der geringen und breit gestreuten Mietausfallwahrscheinlichkeit ist eine generelle Abkehr von Langfristinvestoren aber auch bei stärkerer Regulierung unwahrscheinlich.“

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