Immobilien
20. September 2019

Fachmarktzentren: Investoren rechnen mit sinkenden Renditen

Umfrage der Hahn Gruppe unter Einzelhandelsexperten und institutionellen Immobilieninvestoren. Expansion des stationären Einzelhandels verlangsamt sich.

Der stationäre Einzelhandel expandiert auch in 2019, allerdings hat sich gegenüber dem Vorjahr das Expansionstempo verlangsamt. Das ist das Ergebnis einer Expertenbefragung des Asset Managers Hahn Gruppe unter 68 Expansionsverantwortlichen des Einzelhandels sowie 58 Entscheidungsträgern von institutionellen Immo­bi­lieninvesto­ren und Kreditbanken, die die Hahn Gruppe im Rahmen ihres Hahn Retail Real Estate Reports im Sommer 2019 durchgeführt hat.

Demnach wollen nur noch 56 Prozent der befragten Einzelhändler die Anzahl der Standorte im Jahresverlauf ausbauen (Vorjahr: 64 Prozent). Immerhin 24 Prozent beabsichtigen, die Anzahl der Standorte zu reduzieren (Vorjahr: 16 Prozent). 20 Prozent erwarten keine Verän­derung (Vorjahr: 20 Prozent). Wachstumslokomotive bleiben Lebensmittel- und Drogerie­märkte sowie die Branchen Gesundheit und Beauty, Hobby und Freizeit und Gastronomie. Auf Konsolidierungskurs seien hingegen die Anbieter von Unterhaltungselektronik und Schuhen und Accessoires. Hier besteht dem Report zufolge die Absicht, im Jahresverlauf die Anzahl der Filialen zu redu­zieren.

Wenn es um die Auswahl von Handelsstandorten geht, ist das Fachmarktzentrum der beliebteste Objekttyp. So geben 50 Prozent der Einzelhändler an, dass sie das Preis-Leistungs-Verhältnis in Bezug auf die Anmietung als attraktiv einstufen. Hingegen bewerten nur rund 15 Prozent der Händler das Shopping-Center in dieser Hinsicht als attraktiv. Solitärstandorte in Nahversorgungslagen (35 Pro­zent) und innerstädtische 1a-Lagen (31 Prozent) rangieren ebenfalls hinter den Fachmarktzentren. Das gute Abschneiden der Fachmarktzentren begründet sich im vergleichsweise günstigen Miet- und Nebenkostenniveau. Zudem verfügen Fachmarktzentren in der Regel über gute Besucherfrequenzen. Sie profitieren von ihrem hohen Betreiberanteil frequenzstarker Lebensmittel- und Drogeriemärkte.

Bei Investoren sind Fachmarktzentren beziehungsweise Fachmarktagglomerationen als Assetklasse gleichfalls gefragt. Trotz überproportional gestiegener Kaufpreise wird unverändert Aufwertungspotenzial gesehen. Die befragten Immobilieninvestoren und Banken rechnen zu 41 Prozent mit weiter sinkenden Renditen, nur elf Prozent erwarten steigende Renditen. Diese positive Zukunftserwar­tung übertrifft die Prognosen für das gesamte Marktsegment der Handelsimmobilien. Hier gehen die Investoren zu 18 Prozent von sinkenden und zu 13 Prozent von steigenden Renditen aus. Kritisch sehen die Akteure das Segment der Shopping-Center: 52 Prozent der Befragten erwarten für dieses Segment in den nächsten zwölf Monaten eine Fortsetzung des Trends steigender Renditen. Nur 29 Prozent rechnen mit wieder fallenden Renditen.

Kundenservice und Nachhaltigkeit gefragt

Im Rahmen der Hahn-Expertenbefragung wurden die Einzelhändler auch danach gefragt, welche Immobi­lien-Ausstattungsmerkmale ihnen beim „Einkaufszentrum der Zukunft“ wichtig sind. In Bezug auf den Kundenservice standen Kunden-Wlan (80 Prozent), E-Ladestationen (68 Prozent), Click& Collect-Stationen (65 Prozent) sowie die Anbindung an Car- und Bike-Sharing (48 Prozent) ganz oben auf der Wunschliste. Hinsichtlich Energieeffizienz und Umweltschutz gelten für die Händler bei modernen Handelsimmobilien intelligente Lichtsysteme zu 74 Prozent und Wärmerückgewinnungs­systeme zu 33 Prozent als unverzichtbar. Immerhin 18 Prozent sehen die durchgängige Nutzung von Ökostrom als unverzichtbar an.

Online-Handel wird als Bedrohung gesehen

Die Investoren und Kreditbanken sehen gemäß der aktuellen Hahn-Expertenbefragung im Online-Handel eine große Bedrohung. So geben 91 Prozent an, dass E-Commerce ein wichtiger Risikofaktor für den stationären Einzelhandel sei. Entsprechend agieren insbesondere die Generalisten unter den Immobilien-Investoren aktuell tendenziell zurückhaltend und präferieren andere Nutzungsarten. Diese Befürchtungen seien jedoch nicht gerechtfertigt, meint die Hahn-Gruppe, denn der Online-Handel wachse zwar wei­terhin überproportional, die Wachstumsraten seien aber stetig rückläufig. So erwarte der Handels­verband Deutschland (HDE) für das laufende Jahr 2019 eine Umsatz­steigerung im Online-Handel von 8,4 Prozent, nach 9,0 Prozent in 2018 und 10,6 Prozent in 2017. Zudem finde E-Commerce weiterhin überwiegend im Non-Food-Handel statt. Der Online-Anteil liege hier bei 14,9 Prozent (Vorjahr: 14,0 Prozent). Bedeutende Zugewinne in der Zukunft würden schwe­rer. Denn Zweige wie Non-Food-Discount eigneten sich nur bedingt für den Online-Handel. Und im Lebensmitteleinzelhandel sei aktuell noch nicht erkennbar, dass sich E-Commerce auf absehbare Zeit durchsetzen werde.

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