Immobilien
10. Dezember 2020

Investoren werden häufiger zu Bauherren

Kombination aus Wertschöpfung und Cashflows. Develop-and-Hold-Studie in Top-7-Städte von Empira.

Die Empira Gruppe, ein führender Investment-Manager für institutionelle Immobilieninvestments im deutschsprachigen Europa, hat in Kooperation mit dem Analysehaus Bulwiengesa eine neue Studie zum Projektentwicklungsmarkt der Top 7-Wohnungsmärkte in Deutschland veröffentlicht. Dabei zeigt sich eine Fortsetzung des absoluten wie relativen Trends hin zu Develop-and-Hold-Projekten, also dem Entwickeln von Wohnflächen für die eigene Bestandshaltung.

Das einstmals von öffentlichen Bauträgern dominierte Segment wird immer mehr von privaten Investoren erschlossen. „Die Zahlen beweisen: Develop-and-Hold, das Entwickeln für den Eigenbestand, ist ganz klar und strukturell auf dem Vormarsch. Institutionelle Investoren schätzen die Kombination aus hoher Wertschöpfung und stabilen Miet-Cashflows gerade in den Top 7-Wohnungsmärkten“, erläutert Lahcen Knapp, CEO der Empira Gruppe.

Knapp 35 Milliarden Euro in der Entwicklung

Insgesamt befinden sich bis 2024 5,4 Millionen Quadratmeter mit einem Marktwert von 34,8 Milliarden Euro in der Entwicklung – ein Anstieg um knapp vier respektive sieben Prozent im Vergleich zur letztjährigen Erhebung. Dahingegen sank das jährliche Entwicklungsvolumen des klassischen Trading-Development-Segments (Entwicklung und anschließender Weiterverkauf) von 2,2 Millionen Quadratmeter leicht auf 2,1 Millionen Quadratmeter. Auch die anteilige Bedeutung von Develop-and-Hold-Ansätzen wächst weiter: nach 30 Prozent am gesamten Wohnprojektentwicklungsgeschäft 2019 stieg der Wert auf mittlerweile 33 Prozent. Die Fertigstellung der in die Studie aufgenommenen Entwicklungen ist für den Zeitraum 2020 bis 2024 geplant.

Je nach Großstadt zeigen sich dabei große Unterschiede hinsichtlich des Anteils von Develop-and-Hold-Projekten am Gesamtmarkt. Wie im Vorjahr belegt Stuttgart den ersten Platz mit 43 Prozent Develop-and-Hold-Anteil (2019: 41 Prozent). Auf Rang zwei und drei folgen weiterhin Berlin und München mit 39 respektive 37 Prozent. Niedriger sind die Anteile bislang noch in Frankfurt (35 Prozent), Hamburg (29 Prozent), Köln (26 Prozent) und Düsseldorf (24 Prozent). Innerhalb eines Jahres stieg der Anteil privater Investoren am gesamten Develop-and-Hold-Segment der deutschen Top 7-Wohnungsmärkte von 26,9 Prozent auf 30,6Prozent und damit fast ein Drittel. Parallel sank der Anteil öffentlicher Bauherren von 53,7 Prozent auf nunmehr 51,5 Prozent – Tendenz weiter zurückgehend. Genossenschaften, Kirchen und sonstige Investoren sind für die restlichen Marktanteile verantwortlich. Dabei unterscheiden sich die sieben Großstädte deutlich in ihren Akteursstrukturen. Während Stuttgart, München, Frankfurt, Berlin und auch Köln nach wie vor teils stark von öffentlichen Bauherren dominiert sind, ist die Verteilung in Hamburg und Düsseldorf privatwirtschaftlich geprägt.

Pandemie wirkt auf die Segmente unterschiedlich

Die Datenbasis der Studie stammt aus dem ersten Quartal 2002. Inwieweit die Pandemie Auswirkungen auf die Büroflächennachfrage hat, wird derzeit kontrovers diskutiert. Außer Frage steht, schreiben die Studienautoren, dass aktuell Endinvestoren und Finanzierer gegenüber Büroobjekten erkennbar vorsichtiger geworden sind. Non-Core-Projekte beziehungsweise nicht „Covid-proofed“-Assets werden es schwierig haben. Verschiebungen von Projektstarts seien aktuell schon zu erkennen. Andererseits lassen die Pandemie-bedingt steigenden Anforderungen an Ausstattung, Infrastruktur, Lage und Umfeld ein ebenfalls steigendes Interesse an passenden Neubauflächen erwarten. So können Projektentwicklungen auch deutlich im Vorteil sein.

Bezüglich des Einzelhandels äußern sich die Autoren, dass es für dieses Segment besonders schwierig sei, eine Aussage zu treffen. Deutlich negativ werden Hotels gesehen. Diese seien aktuell für Endinvestoren keine Alternative und Betreiber müssten sich erst einmal durch die Krise kämpfen. Sehr gefragt sind bei sicherheitsbewussten Investoren dagegen Wohnungen. In diesem Segment sei aber mit Veränderungen in der Nachfrage zu rechnen.

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