Stiftungen
2. April 2014

Investoreninterview: Neue Pfade in der Stiftungslandschaft

Immobilien aus privater Hand und sogenannte Hausstifterrenten gewinnen für Stiftungen in der Bundes­republik an Bedeutung. Neben der Caritas-Gemeinschaftsstiftung versuchen auch andere Einrichtungen, Immobilien­besitzer als Zielgruppe zu gewinnen, um im Niedrigzinsumfeld leistungsfähig zu bleiben.

Interview mit Heinz Wolf, Vorstand Caritas-Gemeinschaftsstiftung Stuttgart

Herr Wolf, Sie sind Vorstand der Caritas-­Gemeinschaftsstiftung in Stuttgart und zählen damit zu den Beschäftigten des größten ­Arbeitgebers in der Bundesrepublik Deutschland. Wo muss die hiesige Stiftung ein­geordnet werden?
Die Caritas in Deutschland hat eine ähnlich föderale Struktur wie der Staat auch. Und wir sind hier eine rein kommunal agierende Caritas. Das gilt sowohl für den Caritas­verband in Stuttgart als auch die von ihm im Jahre 1999 gegründete Caritas-Gemeinschaftsstiftung. Beide haben qua ­Satzung ausschließlich den regionalen Bezug zur Landeshauptstadt Stuttgart. Wir waren übrigens die erste Caritas-Gemeinschaftsstiftung bundesweit und damit sozusagen der Vorreiter. Mittlerweile hat jede Großstadt ihre eigene Caritas-­Stiftung.

Und welchen Stiftungszweck verfolgen Sie?
Wir sind eine reine Förderstiftung. Die Aufgabe meiner Stiftung besteht ausschließlich darin, die Arbeit des hiesigen Caritas-Verbandes als Wohlfahrtsträger in Stuttgart ­finanziell zu unterstützen. Demzufolge hat die Stiftung keine eigenen Projekte, sondern ist reine Mittelbeschafferin. Das betrifft einerseits natürlich monetäre Mittel. Wir beschaffen aber auch Immobilien für die Arbeit des Caritas-Verbandes, der neben dem Schwerpunkt „Altenhilfe“ in allen klassischen sozialen Hilfefeldern unterwegs ist.

Sie beschaffen Wohnimmobilien?
So ist es. Wir haben schon vor einigen Jahren erkannt, dass eine alternative Mittelbeschaffung – entweder in monetärer Form oder über die Bereitstellung von Sozialimmobilien – mehr als sinnvoll ist. Vom Förderzweck her sind beide Varianten gleichrangig, und ich habe beobachtet, dass Immobilien aus Sicht von Stiftungen an Bedeutung gewinnen.
Sehen Sie, bei der Mittelbeschaffung von Geld haben wir schon seit geraumer Zeit das Problem extrem niedriger Zinsen. Insofern besteht ein erhebliches Problem für Stiftungen, man könnte auch von einem „Drama“ sprechen, dass die Erträge gegen null gehen. Meine Einschätzung heißt, gerade am Beispiel von Stuttgart: Es gibt deutlich mehr ­Vermögensmillionäre als Einkommens­millionäre. Wer in unserer Stadt ein frei ­stehendes Haus besitzt, ist regelmäßig „­Millionär“ – hat aber auch Baulasten zu tragen. Das heißt aber noch lange nicht, dass eine­ Million Euro auf dem Konto liegen. ­Alleine die exponierte Immobilienlage von Stuttgart birgt Schätze, die sich weniger im Depot, ­sondern vielmehr im Immobilien­besitz wider­spiegeln.

Sie haben Immobilien für sich entdeckt und das Programm „Immobilien stiften“ ins ­Leben gerufen. Was verbirgt sich dahinter?
Sehen Sie, wenn die Eigentümer 80 oder 90 Jahre alt sind, fällt es Ihnen nachvoll­ziehbar schwer, ihr Wohnhaus instand zu ­halten. Und trotzdem hängt das Herz an den eigenen vier Wänden. Man will sein Domizil eigentlich nicht an irgendeinen Bauträger verkaufen. Vor diesem Hintergrund bieten wir ­Immobilienbesitzern an, uns ihr Haus zu schenken oder zu verkaufen – und gleich­zeitig etwas Gutes zu tun. In dem Zusammenhang verpflichtet sich die Caritas, ab sofort komplett für das Haus zu sorgen. Dann ­haben wir meines Erachtens eine erste Win-win-­Situation.

Die Unterhaltskosten sind die Stifter damit los. Erhalten sie auch eine Immobilienrente?
Es gibt verschiedene, auf die Interessen der Stifter und Hausbesitzer zugeschnittene Konzepte. Einerseits den Fall der Schenkung, das heißt, der Wohnungs- oder Hauseigen­tümer schenkt seine Immobilie der Caritas. Im Gegenzug behält er sich ein lebensläng­liches und kostenloses Nutzungsrecht vor und bleibt in dem Haus wohnen.
Wir kümmern uns ab dem Zeitpunkt der Schenkung um die Immobilie. Das heißt, für den Stifter als Nutzungsberechtigten ändert sich nichts. Er hat für sein Lebenswerk eine Vorsorge getroffen, das Testament praktisch vorweggenommen. Und er ist ab sofort von allen Gebäudelasten befreit.

Eine Schenkung unter Auflagen also?
Genau. Daneben gibt es den Fall, bei dem der Stifter sagt: „Verschenken möchte ich das Objekt dann doch nicht.“ Er hätte gerne eine Gegenleistung, eine Vergütung, die aber in ­aller Regel deutlich unter dem marktüblichen Verkehrswert liegt. Wir vergüten also nur einen Teil des Immobilienwertes. In der Regel schlage ich vor, dass wir eine Schenkung mit 25 Prozent des Verkehrswerts des Gebäudes vornehmen. 75 Prozent vergüten wir. Wenn also das Objekt eine Million wert ist, verzeichnen wir eine Schenkung über 250.000 Euro, während wir 750.000 Euro vergüten. Das ist dann eine gemischte Schenkung.
Diese Summe bieten wir entweder als Einmalzahlung oder als monatliche Rente an. Auch hier bleiben die Stifter bis zum ­Lebensende in ihrem Haus kostenlos ­wohnen. Diese Angebote machen meines Erachtens Sinn und erschließen eine völlig neue Zielgruppe für Stiftungen.

Und gesetzt den Fall, der Stifter stirbt. Was passiert dann mit der Immobilie?
Das hängt dann davon ab, welche Absprache ich mit dem Stifter getroffen habe. Entweder vermieten wir das Objekt für einen Zeitraum am Wohnungsmarkt und trennen uns dann davon; der Stifter weiß vorab, in welche Stiftung der Veräußerungserlös fließt. Oder, und das ist natürlich auch die Priorität, wir machen daraus eine Sozialimmobilie.

Seit wann betreiben Sie das Programm?
Das Programm gibt es bei uns seit fünf Jahren. Es stammt ursprünglich von der ­Stiftung Liebenau aus Ravensburg. Dort hat man die Möglichkeit, Immobilien zu stiften, vor etwa acht Jahren in einer etwas anderen Form ins Leben gerufen. Die dortige Stiftung ist im Gegensatz zu uns bundesweit auf der Suche nach Immobilien. Nun ist die Stiftung Liebenau, gemessen an ihren Kapitalanlagen, um ein Vielfaches größer als wir. Gleichwohl ­halte ich es für ein hoch komplexes Unter­fangen, bundesweite Liegenschaften zu ­begutachten. Deswegen sage ich ­bewusst, wir können unser Immobilien­stifter-­Programm nie bundesweit anbieten.

Kam es denn schon mal vor, dass Sie ein ­Objekt abgelehnt haben?
Ja. Die Ablehnungen waren nicht der Objektqualität geschuldet, sondern weil die Immobilien nicht in der Region Stuttgart lagen.

Dann lassen Sie von problembehafteten Gebäuden also auch die Finger?
Schwierig ist es für uns, wenn die Eigentumsfrage nicht geklärt ist, wenn beispielsweise eine Erbengemeinschaft involviert ist. Ein Paradefall aber ist das Beispiel einer älteren Dame, die über eine Schenkung an die Caritas ihre Tochter enterben wollte. In so ­einem Fall ist unsere Haltung auch klar: ­Bevor Sie ihre privaten Verhältnisse nicht ­geklärt ­haben, bevor Sie nicht wissen, wie Sie mit ­Ihrer Tochter umgehen, bevor Sie nicht ­wissen, dass Ihre Tochter einen Pflichtteils­anspruch hat, wird es niemals den Fall geben, dass Sie auf dem Rücken der Caritas Ihre Tochter rechtswidrig enterben.

Gehen wir von einer besonders teuren Immobilie aus: Wann stoßen Sie bei gemischten Schenkungen an finanzielle Grenzen?

Wir haben derzeit so einen Fall auf dem Schreibtisch. Es handelt sich um eine Villa im Stuttgarter Süden; von der Wohngegend ist uns allerdings schon heute klar, dass wir daraus niemals eine Sozialimmobilie machen können. Finanziell gesehen, haben wir Spielraum. Da wir vonseiten unserer Treuhand­stiftungen eine Summe von mehreren Millionen Euro investieren dürfen und investieren sollen, ist selbst dieser Kauf finanztechnisch kein Problem. Und wenn Sie dann noch wissen, wie billig Sie heute Baugeld erhalten, dann ist es eine ganz einfache Rechnung.
Ich bin Stand heute sicher, dass wir auch dieses Exklusivgrundstück in unser Immo­bilienportfolio mit aufnehmen werden. Wir wollen unser Portfolio bewusst in Teilen umschichten vom „Sparbuch zum Grundbuch“.

Sie schichten Stiftungsgelder gezielt in Immobilien. Welche Rendite ist drin?
Alle Immobilien, die ich im Portfolio ­habe, liegen in der Rendite zwischen vier und sechs Prozent. Wir schlagen als Stiftung zwei Fliegen mit einer Klappe: Einerseits erzielen wir eine attraktive Rendite. Andererseits ­machen wir etwas Soziales damit. Derzeit ­habe ich übrigens mehr Finanzierungsangebote als Immobilienofferten auf dem Tisch.

Aber Immobilien verursachen auch Kosten.
Klar, man muss diese laufenden Kosten, etwa die Gebäudebewirtschaftung, kalkulieren. Ich habe allerdings einen Glücksfall: ­Anders als andere Stiftungen habe ich im Hintergrund den Caritasverband. Der bewirtschaftet zahlreiche Immobilien und betreibt eine eigene Immobilienverwaltung. Wir ­haben deshalb alle Fachleute, wie Architekten und Ingenieure, zur Hand, wie auch zum Beispiel Landschaftsgärtner aus unserer ­Behindertenhilfe.

Eine normale Stiftung hat so etwas nicht.
Immobilienlasten kalkulieren wir über den Kaufpreisabschlag. Und da kann der Schenker sagen, ich bin damit einverstanden, ja oder nein – fair play. Und da er weiß, dass dieses Geld letzten Endes der Caritas, den ­Caritas-Projekten zugutekommt, entstehen auch schöne Freundschaften. Der Gärtner mit leichter Behinderung, der im ­Arbeitstrupp tätig ist, freut sich über seine Arbeit und ­seine besonderen Auftraggeber. Das sind einfach schöne Momente, wo das Soziale zusammenkommt – man sagt heute fachlich „Inklusion“ dazu. Im Grunde genommen handelt es sich um zweckbezogenes Investieren.

Welchen Anteil am Gesamtanlageportfolio nehmen Immobilien bei Ihnen ein?
Wir besitzen ein Gesamtvermögen von rund 28,3 Millionen Euro, davon entfallen 6,8 Millionen auf Immobilienstifter. Tendenz deutlich steigend. Ich beobachte im Bereich der Geldstifter bundesweit eine gewisse Stagnation. Was exponentiell wächst, ist die Zahl der Immobilienstifter.

Wie viele Immobilienprojekte haben Sie im Moment?

Ich schätze mal in toto ein Dutzend – ich strebe aber 20 und mehr an. Vor kurzem ­haben wir eine schöne Einweihung gefeiert in einer Immobilie mit 40 Wohneinheiten, davon 25 für Menschen mit Behinderungen und 15 für sozial Bedürftige. Das Haus hätten wir zig-fach vermieten können, es gibt Bedarf ohne Ende, zum Beispiel für Menschen mit familiären und finanziellen Problemen.

Attraktive Immobilien haben im Niedrigzinsumfeld an Wert zugelegt. Wie gehen Sie damit bei der Kaufpreisfindung um?
Diese sogenannte Immobilienblase ist schon da, vor allem in Ballungsräumen wie München und auch Stuttgart. Die Stuttgarter Immobilienfachleute beurteilen das auch so. Das heißt für uns, dass wir aufpassen ­müssen, wie viel vom Verkehrswert „Blase“ ist. Aber im Kontext der Caritas erlebe ich hoch konstr­uktive, produktive Gesprächssituationen und Personen, bei denen es nicht um ­einen „­besten Preis“ oder ein gegenseitiges Feilschen geht, sondern um ein faires Miteinander inklusive eines Benefits für die Caritas.

Bitte erläutern Sie Ihre traditionellen Kapitalanlagen.
Das, was nicht in Immobilien angelegt ist, haben wir überwiegend in einem besonderen Anlagekonstrukt investiert, genau gesagt in einem innerkirchlichen Anlage­produkt bei der Diözese Stuttgart. Dort legen ausschließlich kirchliche Organisationen ihre Gelder an, aber auch unsere Ordensgemeinschaften sowie die Kirchengemeinden. Das heißt, wir haben einen kircheninternen Fonds, und dort investieren wir seit Jahren. In diesem Kirchendepot haben wir circa 60 Prozent unserer Geldanlagen allokiert, das sind rund 18 Millionen Euro. Dort investiert man traditionell in Aktien und Renten. ­Diesen Fonds bei der Diözese gibt es seit vielen ­Jahren.
Die Verantwortlichen verfolgen ein sehr langfristiges Konzept mit einer Beimischung von Aktien. Daneben setzt man schwerpunktmäßig auf Rentenpapiere, insbesondere auf langlaufende Staatstitel und eine ganze Reihe von möglichst sicheren Anlagen. Ich denke, dieser Fonds hat nur und schon immer Staatsanleihen mit möglichst langer Laufzeit gekauft. Und das ist natürlich heute eine attraktive Konstellation.

Hat die Caritas-Gemeinschaftsstiftung ­Anlage­richtlinien formuliert?
Ja, wir haben umfangreiche und dezidierte Finanzanlagerichtlinien. Da sind wir ­meines Erachtens auf der Höhe der Zeit. Wir lassen uns von den Banken standardmäßig vierteljährlich berichten und führen daneben halb­jährlich Controlling- und Reporting-­Gespräche mit ihnen durch. Wir unterhalten eine Kommunikations- und Berichtsstruktur, die meines Erachtens den aktuellen Erfordernissen entspricht.

Welche Zielrenditen streben Sie an?
Wir haben für den Immobilienbereich insgesamt eine Zielrendite von drei bis vier Prozent vorgegeben, das schaffen wir auch. Und wir haben für den Geldanlagebereich ­eine Zielrendite von drei Prozent vorgegeben. Und das wird nach wie vor nachhaltig und gut erreicht. Und da liegen wir meines Erachtens deutlich über dem Markt.

Orientieren Sie sich an großen Stiftungen?
Der Marktführer für uns Stiftungen ist die Volkswagen-Stiftung. Und die haben vor kurzem ihre neue Anlagestrategie kommuniziert, und dabei ist aus meiner Sicht etwas hoch Interessantes rausgekommen. Um überhaupt noch eine gewisse Rendite zu ­erzielen, haben die Verantwortlichen die Kredit­rating-Anforderungen auf BB- abgesenkt. Das hat noch nie in der Geschichte der Stiftung ­irgendjemand gemacht. Gleichzeitig deckeln sie aber dieses Volumen bei maximal 50 oder 60 Prozent des Gesamtstiftungsvermögens. Im Gegenzug bauen sie ein Immobilien­portfolio auf, das nur dem Aspekt der Sicherheit dient. Vorgabe dafür ist „Null-Rendite“. Und da sage ich: Wow!

Ist mit so einer Strategie der Substanzerhalt sichergestellt?

Der Punkt ist, entweder machen die deutschen Stiftungen die nächsten zehn Jahre gar nichts, weil alle Finanzfachleute sagen, dieser Niedrigzins ist keine vorübergehende Erscheinung, oder wir lassen uns etwas Neues einfallen. Natürlich werden Restrisiken bleiben. Aber in der Abwägung zwischen gar nichts tun – und deshalb auch nichts mehr ausschütten können – oder sich doch noch ­irgendwie bewegen, halte ich das für eine ­diskutable Sache.

Wie gehen Sie mit Nachhaltigkeit in der ­Kapitalanlage um? Zumal Nachhaltigkeit und nachhaltige Renditen häufig zwei verschie­dene Paar Schuhe sind.
Nun, ich finde, die Sensibilität dazu muss steigen, Nachhaltigkeit darf nicht nur eine Luftblase bleiben, sondern wir müssen uns der ethischen Verantwortung, auch bei der Geldanlage, bewusst sein.
Freilich kann man sich über fünf oder sechs Prozent Rendite freuen, die manche Anlagen möglicherweise sogar nachhaltig ­abwerfen können. Ich freue mich hier weniger bis gar nicht. Mein Verdacht ist, dass solche Renditen über eine schwierige Produktions­kette, zum Beispiel mit Kinder­arbeit, zustande kommen. Und ­eine Jeans für zehn oder 15 Euro anzubieten, ist einfach unseriös,­ Punkt. Da kann sich der Konsument, der Verbraucher, der Zinsempfänger zwar freuen, aber er muss sich auch die Frage stellen, wie so etwas zustande kommt. Und da halte ich es auch als Caritas-Mann für mehr als ­gerechtfertigt, dass unsere Gesellschaft insgesamt noch mal bewusster und nachhaltiger sensibel reagiert.

portfolio institutionell, Ausgabe 7/2013

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