Immobilien
1. März 2021

Jagd auf Trophäen

Catella: Weniger Büro-Transaktionen. Deutsche Top-7-Märkte am teuersten.

Das Transaktionsvolumen von Büroimmobilien in Europa (inklusive UK) war im Gesamtjahr 2020 mit 83,5 Milliarden Euro stark rückläufig. Dabei gab das Volumen in den von Covid-19 stark betroffenen Ländern mit teilweise langen Lockdown-Phasen deutlicher nach. Zwei Standorten mit positivem Zuwachs – Norwegen und Belgien – stehen 16 Länder mit teilweise extremen Rückgängen gegenüber. Die stärksten Rückgänge verzeichneten dabei Länder wie Irland (-69 Prozent), Luxemburg (-55 Prozent) sowie Schweden und Polen (-49 Prozent). Der Rückgang in Deutschland, wo man in 2020 25 Milliarden Euro umsetzte, entspricht mit 31 Prozent dem europäischen Durchschnitt. Diese Analyse, in die 38 europäische Büromärkte eingingen, stammt von Catella.

Zumindest auf den Core-Märkten gab es jedoch noch genug Transaktionen, um eine Aussage über die Preisentwicklung machen zu können. Prof. Dr. Thomas Beyerle, Head of Reseach, Catella Group, kommentiert: „Die Preisentwicklung konnte sich dem negativen Trend der Vermietungsmärkte und Investmentvolumina weitgehend entziehen: Seit Mitte 2020 sind sowohl Spitzenmieten als auch Renditen trotz moderatem Anstieg der Leerstände nahezu unverändert und verdeutlichen das nach wie vor hohe Investoreninteresse.“ Die durchschnittliche Bürospitzenmiete aller 38 Märkte ist mit +0,59 Prozent gegenüber H1 2020 nahezu unverändert, auch wenn es teilweise zu dynamischeren Preisbewegungen kam.

Nettospitzenrendite in Europa bei vier und in Deutschland unter drei Prozent

Zudem habe die starke Renditekompression der letzten Jahre nachgelassen: Die durchschnittliche Nettospitzenrendite aller Märkte entspricht mit 4,12 Prozent exakt dem Wert der letzten Analyse. Die niedrigsten Renditen unterhalb der 3-Prozent-Marke und somit die teuersten Investmentmärkte Europas finden sich in den deutschen Top-7-Märkten.

Catella erwartet, dass die Nettospitzenrenditen aufgrund der nach wie vor hohen Nachfrage nach modernen Core-Gebäuden auf Jahressicht in der Gesamtheit stabil bleiben. In lediglich drei der 38 Märkte prognostiziert der Asset Manager bis zum Ende des Jahres einen Anstieg (> 5,0 Basispunkte), während bei den übrigen Märkten weiterhin stabile Renditen erwartet werden.

Eine weitere Erwartung von Catella ist, dass Büroimmobilien mit dem Prädikat „Core“ oder „Trophy“ für Investoren mit langfristigen Investitionsperspektiven aufgrund Covid-19 noch mehr in den Fokus geraten. Auch werde die Qualität der Mieterstruktur hinsichtlich Bonität und Branche zunehmend wichtig.

Nur jedes fünfte Büro wird regelmäßig benutzt

Eine Frage, die den Markt sehr bewegt, ist die der künftigen Nutzungsintensität. Catella geht davon aus, dass aktuell in Europa lediglich rund 20 Prozent der Büros regelmäßig wöchentlich von den Beschäftigten besucht werden. Dabei erscheine eine komplette Umkehr in ein „Zurück“ nach dem Ende der Pandemie immer weniger wahrscheinlich.

Im Quartalsbarometer des Immobilienfinanzierers BF waren die befragten Finanzierer mehrheitlich der Meinung, dass sich das Homeoffice bei zwei Tagen pro Woche einpendelt. Gleichwohl glauben die Befragten, dass die Unternehmen im Durchschnitt weiterhin Büroflächen auf Vorkrisenniveau nachfragen werden, allerdings mit deutlich stärkerer Differenzierung zwischen zentralen und peripheren Lagen. Professor Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS, Universität Regensburg und wissenschaftlicher Berater des Quartalsbarometers, sagte dazu: „Die Pandemie hat viele Trends beschleunigt, die ohnehin schon vorhanden waren Dazu zählt die Homeoffice-Nutzung. Zwar wird die zunehmende Verbreitung und Akzeptanz von Homeoffice einen gewissen Effekt auf die Büroflächennachfrage haben, aber die Auswirkungen des zu erwartenden Konjunkturrückganges werden deutlich stärker sein.“

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