Immobilien
28. April 2022

Junge und einkommensstarke Städte wachsen stark

Empira nimmt Fundamentaldaten von 46 Immobilienmärkten unter die Lupe. Studie zeigt Alternativen zu Top-7-Städten.

Arbeitslosigkeit und Wirtschaftswachstum sind für die Wahl des Immobilienmarktes überschätzt und junge sowie einkommensstarke Städte wachsen am stärksten. Dies sind Ergebnisse einer Immobilienmarkt-Studie des Investment-Managers Empira. In dieser wurden die 46 größten Immobilienmärkte im DACH-Raum hinsichtlich sozioökonomischer und demografischer Fundamentaldaten verglichen. Dabei standen unter anderem Aspekte im Fokus wie die lokale Alters- und Wirtschaftsstruktur, die demografische Entwicklung, die öffentliche Verschuldung, das verfügbare Einkommen, Arbeitslosigkeit sowie das absolute und pro-Kopf-BIP.

Während für den Großteil der Städte eine positive Prognose hinsichtlich Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum gilt, offenbart die Studie dennoch deutliche Unterschiede zwischen den Standorten und damit enormes Diversifikationspotenzial für Investoren. Lahcen Knapp, Verwaltungsrat der Empira Group, kommentiert: „Die enorme Variation bei lokalen Wirtschafts-, Alters- und Bevölkerungsstrukturen im DACH-Raum erlaubt in Europa weitgehend einmalige Diversifikationspotenziale. Eine Stadt mag sich besonders für studentisches Wohnen anbieten, eine andere für flexible Büronutzungen.“

Gerade für langfristig orientierte institutionelle Investoren sei es entscheidend, strukturelle Faktoren für die künftige Wertentwicklung am Immobilienmarkt zu verstehen, meint Prof. Steffen Metzner. Der Head of Research von Empira und Autor der Studie erklärt: „Klassisch herangezogene Indikatoren wie Leerstände und Mietpreisniveaus können sich erfahrungsgemäß recht kurzfristig ändern, während Aspekte wie der Akademikergrad oder der Anteil der im öffentlichen Sektor Beschäftigten sehr stabil sind. Zudem offenbart unsere Clusterung den ein oder anderen Markt abseits der Top-7, der strukturell ähnlich der beliebten Zielmärkte, aber vielleicht noch preiswerter im Ankauf ist.“

Als interessante Alternativen für aktuelle Zielmärkte, die ähnliche sozioökonomische Parameter aufweisen, aber weniger prominent in der Aufmerksamkeit von Investoren stehen und somit Opportunitäten aufweisen, nennt die Studie Bonn und Mainz. Diese beiden kleinere Städte lassen sich demselben sozioökonomischen Cluster zuweisen lassen wie die sieben deutschen A-Städte und Wien.

Jung und einkommensstark: Welche Städte besonders wachsen

Bevölkerungsprognosen sind ein wesentlicher Faktor für Immobilieninvestments. Dies gilt für Wohnraum, Handel und Büros. Laut den Studienergebnissen weisen von den 46 Städten nur zehn eine negative Bevölkerungsprognose bis 2035 auf. Dabei handelt es sich ausschließlich um deutsche Städte, nämlich Bremen, Halle (Saale) sowie acht in Nordrhein-Westfalen. Die Top 10 der wachstumsstärksten Städte wird von Basel, Zürich und Genf angeführt. Wachstumsstärkste deutsche Stadt ist Leipzig mit einem Plus von 13 Prozent. Weiter sind in den Top 10 Frankfurt am Main, Köln und Hannover vertreten.

In den meisten Fällen korreliert dabei der lokale Altersdurchschnitt negativ mit der Bevölkerungsprognose, das heißt jüngere Städte wachsen deutlich stärker als ältere. Ausnahmen hiervon sind unter anderem das mit einem Altersdurchschnitt von über 45 Jahren relativ alte, aber wachstumsstarke Köln und das relativ junge (unter 43 Jahre) aber schrumpfende Bielefeld. Außerdem statistisch auffällig ist der Zusammenhang zwischen verfügbarem Jahresnettoeinkommen und Bevölkerungsprognose. So weisen alle schrumpfenden Städte Werte von unter 24.000 Euro je Einwohner auf, alle stark schrumpfenden Städte (mehr als vier Prozent Schrumpfung) sogar unter 22.000 Euro.

Im Umkehrschluss gilt aber nicht unbedingt, dass alle einkommensschwachen Städte auch automatisch eine negative oder unterdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung aufweisen. So ist das stark wachsende Leipzig die vierteinkommensschwächste untersuchte Stadt, während München als einkommensstärkste Großstadt Deutschlands lediglich um etwas mehr als sieben Prozent wachsen wird.

Arbeitslosigkeit und BIP weniger aussagekräftig

Deutlich weniger belastbar sind laut der Studie die Korrelationen zwischen anderen sozioökonomischen Parametern und der Bevölkerungsentwicklung vor Ort. Das Wirtschaftswachstum (BIP) und andere allgemeine Wirtschaftsindikatoren verraten relativ wenig über die künftige Bevölkerungsentwicklung. Erstaunlicherweise relativ gering ist auch die Aussagekraft des Indikators Arbeitslosigkeit für die künftige Einwohnerzahlentwicklung, gerade für österreichische Großstädte. Es gebe jedoch durchaus einen groben Zusammenhang zwischen niedriger Arbeitslosigkeit und positiveren Bevölkerungsprognosen.

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