Knappes Angebot löst Ausweichmanöver bei Gewerbeimmobilien aus

Das Interesse an deutschen Büroimmobilien ist ungebrochen hoch. Gebremst wird die Investmentaktivität jedoch durch das knappe Angebot im Core-Segment. Zu diesem Schluss kommt die Immobilienberatungsgesellschaft CBRE in ihrer neuen Auswertung zum deutschen Büroinvestmentmarkt, in dem im ersten Quartal gut vier Milliarden Euro umgesetzt wurden. Im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht diese einem Rückgang des Transaktionsvolumens um sieben Prozent. „Trotz des Rückgangs sind Büroimmobilien weiterhin die beliebteste Asset-Klasse am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt“, erklärt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE Deutschland. Mit gut vier Milliarden Euro machten Büroobjekte nahezu die Hälfte des Transaktionsvolumens des Gewerbeimmobilienmarktes (8,2 Milliarden Euro) aus.
Wie aus der CBRE-Analyse weiter hervorgeht, entfielen insgesamt 64 Prozent des Büroinvestmentvolumens in Deutschland im ersten Quartal 2016 auf die Top-Fünf-Bürozentren Berlin, Düsseldorf (inkl. Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss), Frankfurt am Main, Hamburg und München (inkl. Umland). Abseits dieser Märkte stieg das Transaktionsvolumen mit 1,4 Milliarden Euro anteilig auf 36 Prozent – plus zehn Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. „Auf der Suche nach einer attraktiven Rendite wenden sich die Immobilieninvestoren auch vermehrt den Regionalzentren und B-Standorten zu. Dort liegt der Fokus jedoch noch immer stärker auf den Core-Produkten, und die durchschnittlichen Transaktionsvolumen sind kleiner, obwohl auch diese im Jahresvergleich von 15,5 Millionen Euro auf über 20 Millionen gestiegen sind", so Klein. Besonders stark wurden deutschlandweit Objekte zwischen 20 und 50 Millionen Euro gehandelt. Diese verbuchten ein Drittel des Volumens auf sich.
Renditen stabil auf niedrigem Niveau
Die hohe Nachfrage und das begrenzte Produktangebot im Core-Bereich sorgen dafür, dass die Nettoanfangsrenditen für Premiumimmobilien in allen Anlageklassen weiterhin deutlich unter Druck stehen, stellen die CBRE-Analysten fest. Im Bürosegment blieben die Werte in den Topstandorten überwiegend auf historisch niedrigem Niveau. Die Nettoanfangsrenditen bewegen sich zwischen 3,65 Prozent in München und 4,45 Prozent für erstklassige Objekte in Düsseldorf, wobei die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt im Vergleich zum Vorquartal einen Rückgang der Spitzenrendite um zehn Basispunkte zu verzeichnen hatte. Damit liegt die durchschnittliche Büro-Spitzenrendite knapp 400 Basispunkte über der risikolosen Benchmark-Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe, die Ende März 2016 bei 0,17 Prozent lag. Dies ist ein wesentlicher Grund für Portfolioumschichtungen in Richtung der Asset-Klasse Immobilien. Dabei weichen Investoren vermehrt auf Liegenschaften mit Wertsteigerungspotenzial und Nebenlagen in den großen Bürozentren aus.
Dass sich dieses Ausweichen lohnt, hat Feri Euro Rating Services kürzlich in einer Studie gezeigt. Laut dieser war in den deutschen Top-20-B-Städten 2015 bei Büroimmobilien eine rund ein Prozentpunkt höhere Anfangsrendite möglich als auf den Büromärkten der deutschen Top-Sieben-Metropolen. Die durchschnittliche Anfangsrendite betrug bei den Top-Sieben rund 4,7 Prozent, während der Durchschnitt der Anfangsrenditen bei den Top-20-B-Städten bei rund 5,8 Prozent lag. Als Top-20-B-Standorte definiert Feri Städte mit mehr als einer Million Quadratmeter Bürofläche, geordnet nach durchschnittlichen Mietzuwächsen in Top-Lagen von 2010 bis 2015. Dazu zählen unter anderem Augsburg, Bremen, Dresden, Münster, Heidelberg, Hannover, Leipzig und Ulm.
Doch das ist längst nicht alles. Auch mit Blick auf die Volatilität erscheinen die Top-Sieben-Metropolen weniger attraktiv. Laut Feri wiesen diese mit einer Standardabweichung der Büromieten bezogen auf die jährlichen Veränderungsraten von 1,8 eine deutlich höhere Volatilität auf als die Top-20-B-Städte mit 0,7. Auch bei den Mietrenditen war die Volatilität in den Top-Sieben-Metropolen mit 24 Basispunkten mehr als doppelt so hoch wie die Volatilität in den Top-20-B-Städten. (Mehr dazu finden Siehier.)
„Angesichts der reichlich im Markt vorhandenen Liquidität und dem dadurch herrschenden Anlagedruck rechnen wir mit weiter sinkenden Renditen vor allem für Core-Immobilien in den Investmentzentren, aber auch in den Regionalzentren", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland. Er ist überzeugt: „Jedoch befindet sich der deutsche Büroinvestmentmarkt angesichts der robusten Fundamentaldaten in einer sehr gesunden Verfassung. Eine spekulative Preisblase sehen wir nicht, zumal wir auch bei den Mieten eine positive Entwicklung beobachten.“ In den Top-Fünf-Märkten stieg im ersten Quartal 2016 der Bürovermietungsumsatz im Vergleich zum Vorjahresquartal um knapp 19 Prozent. In diesem Vergleichszeitraum ging auch das Volumen leerstehender Büroflächen in den Top-Fünf-Märkten um weitere 16 Prozent zurück. Des Weiteren reduzierte sich im gleichen Zeitraum die durchschnittliche Leerstandsrate um 1,3 Prozentpunkte auf sieben Prozent. „Diese Zahlen bestätigen, dass keine Abkoppelung der Büroinvestmentmärkte von den Vermietungsmärkten stattfindet“, erklärt Linsin.
Sein Kollege Fabian Klein ist überzeugt: „Für den weiteren Jahresverlauf erwarten wir ein gutes Ergebnis am Büroinvestmentmarkt, das nichtsdestotrotz unter dem sehr erfolgreichen Vorjahreswert liegen dürfte. Gerade die ausgezeichnete Gesamtverfassung der deutschen Wirtschaft und Deutschlands Status als sicherer Anlagehafen sorgen für einen stetigen Kapitalzustrom, der um das knapper werdende Core-Produkt konkurriert. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der zunehmenden geopolitischen Verwerfungen und Krisen."
Weniger Ausländer aktiv

Bislang wurde auf dem Büroimmobilienmarkt überwiegend selektiv investiert, wie die CBRE-Analyse zeigt: Der größte Anteil des Transaktionsvolumens ist ebenso wie im Vorjahreszeitraum und auf dem gesamten gewerblichen Investmentmarkt auf Einzeltransaktionen zurückzuführen. Die aktivsten Investoren waren Asset Manager und Fondsmanager, die Büroobjekte im Wert von über einer Milliarde Euro erwarben und so zu 25 Prozent des gesamten Investitionsvolumens beitrugen. Auf Platz zwei folgten die offenen Immobilien- und Spezialfonds. Auch geschlossene Fonds und Projektentwickler steigerten ihr Engagement gegenüber dem ersten Quartal 2015 und verbuchten jeweils rund zwölf Prozent des Gesamtvolumens auf sich.
Überwiegend handelte es sich um inländische Investoren, die  im ersten Quartal 2016 Büroimmobilien angekauft haben: Deutschlandweit investierten sie rund 72 Prozent des Volumens in dieser Asset-Klasse. Im Vorjahreszeitraum lag der Anteil inländischer Käufer mit gut 57 Prozent noch deutlich niedriger. „Wir erwarten, dass sich der Anteil internationaler Investoren am gesamten Transaktionsvolumen im weiteren Jahresverlauf deutlich erhöhen wird. Gerade die Nachfrage aus dem außereuropäischen Ausland nach deutschen Assets ist ungebrochen hoch und die Vielzahl an neu initiierten Vehikeln mit Schwerpunkt Europa und hierbei zu einem großen Anteil Deutschland unterstreichen dies. Darüber hinaus füllt sich die Liste der potentiellen Investoren im Rahmen strukturierter Bieterverfahren insbesondere mit kapitalstarken Investoren aus dem Ausland, die händeringend nach Anlagemöglichkeiten hierzulande suchen", berichtet Klein.
portfolio institutionell newsflash 27.04.2016/Kerstin Bendix