Asset Manager
3. Juni 2020

Logistik bleibt beliebt

Lip und Catella sehen neue Faktoren. Swiss Life AM plant Milliarden-Fonds.

Von einem „äußerst positiven Jahresauftakt“ des deutschen Logistikimmobilienmarkt berichtet Lip Invest. Besonders deutsche Investoren seien zum Jahresbeginn sehr aktiv gewesen. Der Großteil der auf Logistikimmobilien spezialisierten Marktteilnehmer plane auch weiterhin Investitionen zu tätigen.
Das Investmentvolumen war zum Jahresauftakt so hoch wie noch nie. In den ersten drei Monaten wurden rund 2,3 Milliarden Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert. „Das außergewöhnlich hohe Transaktionsvolumen zeigt einmal mehr, wie beliebt die Assetklasse Logistikimmobilien mittlerweile bei den Investoren ist“, so Natalie Weber, Head of Logistics & Research bei Lip Invest. „Wir gehen davon aus, dass aufgrund der Corona-Pandemie neue Investoren den Markteintritt in die Asset-Klasse suchen, da Logistik im Gegensatz zu den Asset-Klassen Einzelhandel, Büro und Hotel weniger negativ beeinflusst wurde.“

Lip erwartet teurere Finanzierungen

Die Renditen sind zum Jahresbeginn stabil geblieben und haben sich auch nach Ausbruch der Corona-Krise nicht wesentlich verändert. Die Bruttospitzenrendite liegt nach wie vor bei 4,00 bis 4,25 Prozent und wird in der aktuellen Situation voraussichtlich auch auf diesem Niveau verharren. Allerdings haben die Banken aufgrund der hohen Geldnachfrage ihre Liquiditätszuschläge deutlich angehoben, was zu einer erheblichen Verteuerung der Finanzierungen führt. Dieser Umstand könnte vorübergehend zu rückläufigen Preisen und damit verbunden höheren Renditen führen. Mittelfristig ist aufgrund der hohen Nachfrage nach Investments in Logistikimmobilien und der steigenden Bedeutung der Assetklasse mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen. LIP Invest erwartet deshalb für das zweite Quartal stabile bis leicht steigende Renditen.

Vorausblickend erwartet Lip, dass die Logistikbranche durch ein verändertes Einkaufsverhalten, den Aufbau größerer Pufferbestände und eine mögliche Veränderung der Supply Chains künftig höhere Flächenbedarfe haben wird. Das ohnehin schon knappe Angebot werde auf eine weiter steigende Nachfrage stoßen.

Catella: Relocation-Trend

Catella Research konstatiert, dass die Corona-Krise vor allem eine Neubewertung der Risiken im Trade Off zwischen Effizienz- und Risikoaspekten der Unternehmen auslöst. Dies führe langfristig zu einer Veränderung in der Struktur logistischer Prozesse und somit auch beim Bedarf an Logistikflächen. Deutschland sei besonders betroffen, da die Verflechtung in internationale Lieferketten größer ist als beispielsweise in China oder den USA.

Prof. Dr. Thomas Beyerle, Leiter Research Catella Group, kommentiert: „Mit Blick auf die Immobilienbranche erwarten wir einen neuen räumlichen Ansatz – der ‚relocation‘ von Kapital- und Warenverkehr zurück nach Deutschland. Dieses Nearshoring erfordert in der Konsequenz weniger Umschlaghallen, dafür aber mehr Bestands- und Lagerhallen. Und: Das Local-for-Local-Sourcing führt zu einer steigenden Attraktivität von Standorten nahe Ballungszentren.“

Der Trend zum Insourcing beziehungsweise Nearshoring wird sich nach Ansicht von Catella besonders auf die Sektoren konzentrieren, welche am stärksten von den globalen Wertschöpfungsketten abhängen und in der Produktion auf Roboter zurückgreifen können. In Deutschland sind das die Auto- und Transportzulieferer sowie die Elektro-, Chemie- und Textilindustriebranche, die etwa zwölf Prozent ihrer Vorprodukte aus Niedriglohnländern importieren. Der Risikobewertung von (vorgelagerten) Wertschöpfungsketten, insbesondere bei Global und Single-Sourcing-Strategien, wird ebenfalls mehr Gewicht zukommen und die Abhängigkeit zu Single-Lieferanten wird abgebaut.

Swiss Life AM plant Fonds mit einer Milliarde Euro

Für die von Lip prognostizierte weiter steigende Nachfrage wird beispielsweise Swiss Life Asset Managers sorgen. Die Swiss-Life-Tochter plant im Herbst 2020 „eine neue Anlagelösung für europäische Industrie- & Logistik-Immobilien“. Angestrebt wird ein Zielvolumen von rund einer Milliarde Euro. Als europäisches Kompetenzzentrum für diese Asset-Klasse agiert für Swiss Life seit 2018 die deutsche Beos AG.

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