Logistik-Käufer neigen aus ESG-Gründen zu Neubau
Renditen pendeln sich bei fünf Prozent ein. LIP: Preiskorrektur fast vollständig abgeschlossen.
Die Akteure auf dem Logistikmarkt blicken relativ zuversichtlich in die Zukunft. Dazu tragen anziehende Transaktionen sowie die Aussicht auf fallende Zinsen und Wertsteigerungen bei. Auf diese Aspekte geht der aktuelle Quartalsbericht von LIP Invest ein.
Laut dem LIP-Research verzeichnet der Logistik-Transaktionsmarkt mit 6,3 Milliarden Euro in 2023 ein solides Jahresendergebnis. Dies entspreche in etwa dem Schnitt der letzten zehn Jahre. Die Zurückhaltung von Käufern und Investoren aus Ende 2022 prägte auch das Transaktionsgeschehen im ersten Halbjahr 2023. Während im dritten Quartal Portfoliotransaktionen das Geschehen dominierten, waren im vierten Quartal wieder vermehrt Einzeltransaktionen zu verzeichnen. Diese trugen zusammen mit einigen Portfolien zum umsatzstärksten Quartal des Jahres mit etwa 2,5 Milliarden Euro bei.
Die leichte Erhöhung des 10-Jahres Swap-Satzes seit dem Jahreswechsel zieht eine Erhöhung der Bruttoanfangsrendite nach sich, die momentan zwischen 4,95 bis 5,35 Prozent liegt. Bei Bestandsobjekten steigen die Renditen weiterhin leicht an, da Käufer aktuell eher dazu tendieren Neubauimmobilien zu erwerben, die den gestiegenen ESG-Ansprüchen gerecht werden. Steigende Mieten gleichen die Kapitalwerte bei Bestandsimmobilien allerdings weiterhin aus.
Im laufenden Jahr werde das Transaktionsgeschehen überwiegend von der Entwicklung der langfristigen Zinsen abhängen. Zu erwartende Zinssenkungen machen Hoffnung auf mehr Aktivität. Durch eine im Gegensatz zu anderen Asset-Klassen laut LIP nahezu vollständig abgeschlossene Preiskorrektur ergibt sich für Investoren neben inflationsgesicherten Cashflow-Renditen auch seit langem wieder die Chance auf Wertsteigerungen. Eine entsprechende Tendenz zeigte sich bereits in Q4, dem umsatzstärksten Quartal des Jahres. In diesem Zeitraum fiel der 10-jährige Swap-Satz von 3,50 auf zeitweise unter 2,50 Prozent, ist aktuell jedoch wieder auf 2,70 Prozent gestiegen.
„Logistikimmobilien haben gegenüber anderen Asset-Klassen den Vorteil, dass Projektentwickler schnell auf Marktveränderungen reagieren können. So waren die Preiskorrekturen in Folge der rasch gestiegenen Zinssätze schnell am Markt angekommen. Das hohe Transaktionsvolumen im vierten Quartal 2023 zeigt die Bedeutung der Asset-Klasse. Logistikimmobilien sind über alle Wertschöpfungsstufen vom Rohstoff zur Produktion, über Handel bis zum Endverbraucher unentbehrlich. Die immer knapper werdende Verfügbarkeit von Flächen für den Neubau von Logistikimmobilien wird sich ebenso wie für 2024 erwarteten Zinssenkungen voraussichtlich wieder für steigende Preise sorgen. Wahrscheinlich gilt für Investments dieses Jahr: Der frühe Vogel fängt den Wurm“, so Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest.
Logistiktrend: erneuerbare Mobilität
Ob Elektroantrieb, Wasserstoff oder Bio-Kraftstoffe – der Straßengüterverkehr ist im Wandel. Vorangetrieben wird die Transformation von Verbrennungsmotoren zu alternativen Antrieben nicht zuletzt von den Logistikunternehmen selbst, schreibt LIP. Welcher Antrieb sich letztendlich durchsetzen wird – Auswirkungen auf Logistikimmobilien hätten die unterschiedlichen Ansätze bereits jetzt.
Zum einen ergebe sich aus der Mobilitätswende ein steigender Lagerflächenbedarf für Ersatzteile. So nehmen die Montageteile für E-Autos mehr Platz ein als die von klassischen Verbrennern. Auch E-Batterien stellen als Gefahrgut besondere Anforderungen an die Lagerhaltung und den Brandschutz von Logistikimmobilien. Zum anderen werden Logistikliegenschaften mit der entsprechenden Lade-Technik ausgestattet. So habe Edeka sein Logistikzentrum in der Logistikregion Hannover mit einer eigener Bio-LNG-Tankstelle ausgerüstet. Und ab 2025 sei es gesetzlich vorgeschrieben, dass Bestandsimmobilien mit mehr als 20 Stellplätzen auch über einen E-Ladepunkt verfügen.
Auch Threadneedle Columbia von Logistik überzeugt
Optimistisch für Logistik ist auch Threadneedle Columbia. Der Asset Manager teilt mit, dass der Sektor weiter von einer robusten Nachfrage nach Flächen, der Grundstücksknappheit, hoher Beschaffungskosten und schleppenden Neubauaktivitäten profitiert, was an gefragten Standorten für geringe Leerstände und höhere Mieten sorgt. Interessant sei dabei die beobachtete Korrelation von steigenden Haushaltseinkommen und steigenden Logistik-Mieten, sowohl in den USA wie auch in Europa. Innerhalb des Logistik-Segments sind nach Ansicht von Columbia Threadneedle in der kommenden Zeit ausgewählte Nischen der urbanen Logistik aussichtsreich, darunter zum Beispiel Lager-Terminals, Kühl- oder Dunkellager-Einrichtungen.
Autoren: Patrick EiseleSchlagworte: Logistik
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