Immobilien
15. Februar 2021

Logistik-Renditen schrumpfen

Savills: Abstand zu Core-Büros wird kleiner. Fokus auf Bonität der Mieter.

Auf nur noch 3,5 Prozent beläuft sich die Spitzenrendite für Logistikimmobilien. Damit ging im vergangenen Jahr im Durchschnitt der Top-6-Städte die Rendite um weitere 20 Basispunkte zurück. Der Renditeabstand zu Core-Büroobjekten beträgt damit nur noch rund 60 Basispunkte. Die Immobilienexperten von Savills, von denen diese Daten stammen, erwarten, dass die Renditekompression im laufenden Jahr anhält. Am Ende des Jahres dürften die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien nahezu denen von Geschäftshäusern in 1a-Lagen entsprechen. „Das Beispiel der entgegengesetzten Entwicklungstendenzen bei den Renditen von Logistikimmobilien und Einzelhandelsimmobilien veranschaulicht, dass sich die Risikoeinschätzung der Investoren immer stärker zu Gunsten des Logistiksektors wandelt“, konstatiert Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills.

Schenks Kollege Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills, erläutert, dass seit Beginn der Covid-19-Pandemie insbesondere Logistikimmobilien noch stärker in der Gunst der Investoren gestiegen sind: „Während bei vielen Gewerbeimmobilientypen die Risiken an den Nutzermärkten zuletzt zugenommen haben, versprechen Premium-Logistikimmobilien mit bonitätsstarken Nutzern langfristig stabile Erträge. Dies ist momentan eines der gefragtesten Güter am Kapitalmarkt.“ Vor allem der boomende Onlinehandel und der steigende Flächenbedarf entsprechender Nutzer sorge dafür, dass mehr Kapital in das Segment fließt. „Ganz besonders im Investorenfokus stehen daher Logistikzentren großer Online-Händler und Logistiker sowie attraktive Last-Mile-Standorte“, so Ehm weiter.

Angesichts einer hohen Nutzernachfrage um hochwertige Flächen in Top-Lagen sind die Spitzenmieten laut Daten von Industrial-Port im Durchschnitt der Top-6-Regionen im vergangenen Jahr um rund drei Prozent auf 6,35 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Auch im laufenden Jahr ist mit weiter steigenden Spitzenmieten zu rechnen. „Die hohe Nutzernachfrage und der gleichzeitige Grundstücksengpass in den begehrten Logistikstandorten sorgen dafür, dass Eigentümer bei Spitzenobjekten höhere Mieten durchsetzen können“, erwartet Peter Salostowitz, Geschäftsführer des Beratungsunternehmens Industrial-Port.

Eigentümer achten auf Bonität der Mieter

Während insbesondere der Onlinehandel einen weiter steigenden Flächenbedarf hat, besteht in einigen Branchen und sekundären Logistikstandorten jedoch auch das Risiko einer tendenziell nachlassenden Nachfrage. Dies betrifft beispielsweise einen Teil der Automobilzulieferer, die durch die beschleunigte Transformation der Branche unter Druck geraten. Auch insgesamt wird für das Jahr 2021 ein Nachholeffekt bei den Insolvenzen erwartet. Investoren legen daher trotz des intensiven Bieterwettstreits einen großen Wert auf die Bonität der Mieter, was auch den starken Fokus auf die Objekte großer Online-Händler und Logistiker erklärt. „Die hohe Nachfrage nach sogenannten Last-Mile-Standorten erklärt sich mit einem Boom bei Door-to-Door-Lieferanten, etwa im Lebensmittelbereich“, beobachtet Salostowitz und gibt zu bedenken: „Da hier perspektivisch mit Konsolidierungen zu rechnen ist, kommt der Überprüfung der langfristigen Tragfähigkeit der Geschäftsmodelle aber ebenfalls eine große Bedeutung zu.“

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