Immobilien
12. Juli 2021

Logistik wird bei offenen Immobilienfonds wichtiger

Scope: Anteil steigt 2020 von sechs auf 18 Prozent. Wachstum bei Mittelzuflüssen, Renditen und Investitionsvolumen.

Nicht nur was Mittelzuflüsse und Renditen angeht, sondern auch vom Investitionsvolumen her sind offene Immobilienfonds gut durch das Corona-Jahr 2020 gekommen. Das berichtet die Rating-Agentur Scope. So hätten die 15 von Scope im Juni bewerteten offenen Immobilienfonds 2020 für rund 8,3 Milliarden Euro Immobilien angekauft. Damit liegt der Umfang der Immobilienankäufe im Corona-Jahr 2020 sogar leicht über den rund acht Milliarden Euro des Vorjahres. Der aktivste Käufer im Jahr 2020 war der Fonds Hausinvest aus dem Hause Commerz Real. Auf ihn entfallen mit mehr als 1,8 Milliarden Euro bereits 22 Prozent des gesamten Investitionsvolumens. Dahinter folgen mit Anteilen von 13 Prozent beziehungsweise zehn Prozent der Grundbesitz Europa und der UniImmo: Europa.

Die 15 Fonds haben insgesamt in 17 verschiedenen Ländern Objekte erworben. Ganz oben auf der Liste der beliebtesten Länder stand wie gewohnt Deutschland. Mit rund drei Milliarden Euro flossen mehr als ein Drittel des gesamten Investitionsvolumens in deutsche Objekte. Die Niederlande (zehn Prozent) und Großbritannien (acht Prozent) folgen auf den Plätzen zwei und drei.

Anteil der Büroimmobilien sinkt zugunsten von Logistik

Büroimmobilien bleiben bei den Ankäufen die mit Abstand wichtigste Nutzungsart. Ihr Anteil war 2020 mit 52 Prozent weiterhin hoch, lag allerdings unter dem Vorjahresniveau von 61 Prozent. Der Anteil der Logistikimmobilien an den gesamten Investments ist hingegen sprunghaft auf 18 Prozent angestiegen. Zum Vergleich: 2019 waren es nur sechs Prozent.
Einzelhandelsimmobilien haben dagegen erheblich an Attraktivität eingebüßt. Sie machten 2020 rund sechs Prozent der Ankäufe aus – ein deutlicher Rückgang verglichen mit den Vorjahren: 2019 lag der Anteil noch bei zehn Prozent und im Jahr 2018 gar bei 18 Prozent.

Scope hat zudem insgesamt 24 Fondsanbieter zu ihren Einschätzungen und Erwartungen befragt. Die Fondsanbieter der 15 bewerteten Fonds (siehe oben) sind Teil der Umfrageteilnehmer und die Befragungen fanden im Zeitraum von Januar bis Anfang April 2021 statt. Die Umfrage ergab unter anderem, dass rund 64 Prozent der Befragten planen, in den kommenden drei Jahren Investitionen in Logistikimmobilien zu tätigen. Damit liegt Logistik an dritter Stelle nach Wohnen (82 Prozent) und Büro (68 Prozent. Damit hat diese Nutzungsart durch die Covid-19-Krise einen deutlichen Bedeutungszuwachs erfahren: In der Vorjahresumfrage gaben nur 44 Prozent der Befragten an, dass sie in den nächsten drei Jahren Investitionen in Logistikimmobilien planen.

Spitzenrenditen sinken weiter

Auch der globale Immobiliendienstleister CBRE meldet im Segment Logistik gute Zahlen für das erste Halbjahr 2021: Demnach lag das Transaktionsvolumen bei 4,4 Milliarden Euro. Nach dem Rekordergebnis von 5,5 Milliarden Euro im Jahr 2017 ist dies laut CBRE das zweitbeste Halbjahr der vergangenen zehn Jahre und liegt rund 22 Prozent über dem Wert der ersten beiden Quartale 2020. „Das deutlich gestiegene Transaktionsvolumen entspricht der äußerst großen Nachfrage inländischer wie auch ausländischer Investoren. Das Investitionsvolumen wird jedoch weiterhin von dem Produktmangel bestimmt. Auch deswegen setzt sich die Renditekompression fort“, sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment Germany bei CBRE in Deutschland. Die Spitzenrenditen haben sich demnach auch in diesem Quartal nicht stabilisiert und sanken im zweiten Quartal 2021 um 15 Basispunkte auf 3,25 Prozent. Der anhaltende Nachfrageüberhang habe im zweiten Quartal dazu geführt, dass Investoren ihre Investitionsaktivitäten auch auf ältere und managementintensivere Bestandsobjekte ausdehnen. Auch kurze Mietverträge werden im aktuellen Markt, der von extrem niedrigen Leerstandsraten und einer überschaubaren Projektentwicklungspipeline geprägt ist, eher als Chance denn als Risiko gesehen. CBRE erwartet eine weitere Renditekompression für die zweite Jahreshälfte in Richtung der Drei-Prozent-Marke.

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