Immobilien
2. März 2022

Logistikimmobilien: Neubau zieht an

Marktbericht von LIP Invest für das vierte Quartal 2021. Investitionsvolumen erstmals über zehn Milliarden.

Der Markt für Logistikimmobilien hat im vergangenen Jahr kräftig zugelegt. So hat das Transaktionsvolumen mit über zehn Milliarden Euro die bisherige Bestmarke aus 2017 übertroffen. Das berichtet der Logistikimmobilienspezialist LIP Invest in seinem Marktbericht „LIP up to date – Logistikimmobilien Deutschland“ zum vierten Quartal 2021. Zum Spitzenwert beim Transaktionsvolumen trug demnach das vierte Quartal mit stolzen 3,8 Milliarden Euro entschieden bei. Das Jahresresultat fuße zum Großteil auf Einzeldeals, wie beispielsweise dem Verkauf einer Logistikimmobilie in Bönen bei Dortmund für 118 Millionen Euro.

Eigennutzer bauen vermehrt selbst

Dem gegenüber steht eine gleichbleibend hohe Neubautätigkeit: Von den rund 5,3 Millionen Quadratmetern neu errichteter Logistikimmobilien im Gesamtjahr wurden allein 1,5 Millionen Quadratmeter im vierten Quartal begonnen. Je nach Region sei nicht mit einer Entspannung der Angebotssituation zu rechnen, so LIP Invest. Daher nehmen Eigennutzer vermehrt selbst den Neubau in Angriff. So startete der Logistikdienstleister Pfenning Logistics den Bau zweier Kühllager mit einer Gesamtfläche von 89.000 Quadratmetern bei Bad Hersfeld. Für die Multi-User-Logistikzentren nehme der Kontraktlogistiker 120 Millionen Euro in die Hand.

Vor allem der Flächenmarkt für Logistikimmobilien sei stark in Bewegung, da es für die globalen Lieferketten im Verlauf des Jahres kaum Entspannung gegeben habe und viele Unternehmen ihre Lagerbestände erhöhten. Das Flächsenumsatzvolumen verzeichnete ein Plus von 21 Prozent zum Vorjahr.

Druck auf Renditen in 2021

Der hohe Flächenumsatz von 2,4 Millionen Quadratmetern gehe zu einem Großteil auf Neubauten zurück, so Lip Invest. Vertragsabschlüsse fanden im vierten Quartal mehrheitlich für Objekte in der Größenordnung von 10.000 bis 20.000 Quadratmeter statt. Insgesamt wurden 2021 8,2 Millionen Quadratmeter vermietet oder neu gebaut. Der Projektentwickler Peper & Söhne beispielsweise vermietete mit einem 14.000 Quadratmeter großen Logistikneubau sein erstes Projekt in Bremerhaven.

Die signifikante Nachfrage nach Logistikimmobilien zog indes einen erhöhten Druck auf die Renditen nach sich. Nachdem im dritten Quartal bereits die Renditen für Bestandsimmobilien spürbar gesunken sind, rutschte die Bruttoanfangsrendite für Neubauten an herausragenden Standorten im Schlussquartal auf 3,30 Prozent. In guter Lage betrug sie dem Bericht zufolge 3,6 Prozent. Bei Bestandsimmobilien bewegen sich die Renditen laut Bericht je nach Alter, Standort, Objekt und Mietvertrag der Immobilien zwischen 3,7 und 5,2 Prozent.

Mehr Industrieimmobilien als Logistik deklariert

„Einige Anlegergruppen sind bereit, rekordverdächtige Preise zu zahlen. Hoher Anlagedruck führt viele Investoren in die Asset-Klasse Logistikimmobilien. Die große Bedeutung der Logistik als Schnittstelle zwischen Produktion, Handel und Konsument haben immer mehr Anleger für sich entdeckt – die als sicherer Hafen angesehene Asset-Klasse mit ihren positiven Zukunftsaussichten ist kein Geheimnis mehr. Der Nachfrageüberhang führte allerdings unter dem Deckmantel ‚Logistikimmobilie‘ zu immer mehr Investitionen in Gewerbe- und Industrieimmobilien. Eine Verwässerung der Asset-Klasse ist daher nicht länger auszuschließen. Das wird sich jedoch im Falle einer Nachvermietung oder beim Verkauf voraussichtlich negativ auswirken. Diesem Aspekt sollte beim Ankauf besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden“, sagt Natalie Weber, Prokuristin und Head of Fund Management bei LIP Invest.

Wieder leicht steigende Renditen für 2022 erwartet

Die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien werde auch 2022 anhalten, schätz LIP Invest. Gleichwohl sehen sich Investoren seit Jahresbeginn mit höheren Zinsen konfrontiert und können nicht wie im bisherigen Maße vom Leverage-Effekt profitieren. Zudem seien die Kriegsfolgen mit den daraus resultierenden Marktauswirkungen derzeit schwer einschätzbar. LIP rechnet im Jahresverlauf 2022 deshalb eher mit stagnierenden bis leicht steigenden Renditen.

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